北京买房：理清思路，购房建议1728

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我正在看改善的大户型，以丰台和石景山为主，中介都给我推荐了200平的顶层复式。我对户型和价格都是还比较满意的，但是都是不带电梯的，而且小区环境都一般。经过了解这些小区基本都是经济适用房和回迁房组成，所以我有些困惑，这种低端小区为什么会有这么大面积的？当年是为谁盖的？

另外最主要的是价格，基本都是比较便宜的，比三四层便宜的多，当然指的是每平米价格。于是我们也担心，会不会跟天通苑似的也成为没人要的老破大？过些年不会砸手里吧？

A：

1、房子是用来住的，既然是改善，那就多考虑居住体验吧，琢磨太多其他的没什么意义，自己喜欢才最重要。

2、经适房是属于保障房的，在现在人们的认知中是中低端小区。但在20多年前刚推出的时候，以天通苑为代表，经适房的定位是“高质低价”，针对群体不是低收入家庭，而是中高收入+体制内+拆迁户群体。只有这些人有钱买的起，而且有意愿以不太高的价格改善居住条件。所以当年在规划时才设计了这些大户型，目的就是吸引中产以上的人改善。

当年很多人都羡慕别墅那种带楼梯的感觉，但那会儿的别墅太贵，所以就出现了这种“楼中楼”的复式。没什么特殊的“为谁盖的”，就是为有意愿改善的中产阶层盖的。就跟现在的“花园洋房”似的，住不起真洋房，弄个低配版的还不行吗？

3、天通苑现在也不是没人要啊，只是部分大户型的价格不太高而已。真要是没人要我要，甭说白给了，就算用最早的原始价让我收购都行，有多少我要多少。

我不知道您说的是哪几个小区，只能笼统的说吧。复式这种户型现在属于小众产品，尤其是步梯楼的，感兴趣+爱爬楼梯的不太多。而商品价格是由供需关系决定的，既然想买的人少，所以价格不高。

但是，在同一小区或同一栋楼里，价格差只要固定，那一般不会改变。比如现在如果中间层是5万，顶复4万，那过几年或许中间层10万顶复8万。差值虽然扩大了，但比例未必同步放大，即便放大也不多。

4、总之谈不上什么砸手里，萝卜青菜各有所爱。而且这种普宅里的大复式已经没人开发了，也就是存量不再增加，所以不会陷入恶性循环，也就没有再增加的风险。反正我的建议是喜欢就买，其他的没必要太纠结，出手时一般只是不好卖，得慢慢等到喜欢的人。

仅供参考。

二

Q:

请问，我是咨询是否用老破小换公寓的问题，现在的房子是西南四环的老破小，一居室五楼没电梯，四环内。我快70了，退休多年，一个人住。

我在附近看了不少房，说实话只有开间觉得合适，然后在比较了设计师广场和宝隆、首开花香、等好几个之后，认为中海御鑫阁还是比较满意的，面积虽然小但对于我来说足够，主要是居住环境大小适中，离医院也不远。

但我看网上对公寓都是持有负面评价的，主要是保值方面，所以也在犹豫，毕竟最终是要留给儿女的，别到时候他们都不爱要。所以想问问

A：

1、房子是用来住的，真要是觉得各方面合适换呗，其他的都是副产品，没必要纠结。

2、而且网上对所谓“公寓”的负面评价主要是指40/50土地年限的，各种的政策限制多。而您说的这几个都是70年土地产权的，在持有和交易环节与普通住宅的政策完全一样。所以您再了解一下吧，70年公寓比商业用地的强的多，至少是流动性强。

像御鑫阁就挺好的，当年的双料地王项目，中海下了很大功夫的。到现在中海九号算是丰科园的豪宅标杆，御鑫阁算是公寓标杆，各项都不错。买的时候选择好朝向就行，尽量别临街。

3、另外现在很多老人都置换公寓，就算是商业用地的也无所谓。还是这话，房子是用来住的，能改善居住问题才最重要。儿孙自有儿孙福，没必要为了别人的感受而委屈自己，更何况这感受还很可能是虚幻的。

4、不过我建议老人在选择公寓的时候，如果能租的话最好短租一段时间，确定能接受这环境再买。毕竟大多数公寓都是年轻住户为主的，租户也多，所以表面上或许看着挺安静，但实际上人员流动大，晚上都下班之后也可能嘈杂。所以能先短租一段时间最好，免的买了之后再发现不合适。

仅供参考。

三

Q:

请问，我是北京人，崇文三里河的，拆迁时我还小，父母就只是在大兴枣园买了一套小两居，现在仍然在住。之后虽然陆续又买了两套房，但一套是山东的海景房，一套是房山**村的回迁房（不是小产权，但十多年了也办不下房产证）。

现在是我正在考虑婚房和父母养老房的规划，我的意思是把这三套房都卖掉，然后我手里有小200万，再贷款200万左右，在房山长阳买两套两居室没问题，而且是四中学区也算兼顾学区了，这样连自住也方便相互照应。

但父母现在还是坚持不换，枣园这套认为是住惯了，回迁房他们则是想赌地铁和房本下来后升值。海景房其实卖不卖的无所谓了，不值钱，留着夏天去住住也行。

下边这两套房是我看好的，都是万科的，我认为是性价比很高。想听听您的分析。

A：

1、您这应该是家务事为主的吧。重点不是这两套房好不好，而是您父母是否同意换不换？所以还是先和父母协商好吧，然后再说具体的房子。

2、或者说我认为可以把两件事分开，一是您结婚买婚房的事，二是您父母是否置换的事。即便父母不换，您以200+200=400，买下其中一套两居也绰绰有余了，小三居才更合适呢。

至于您父母是否置换就甭着急了吧，真要拖到回迁房办下产权来还是好事儿呢，至少能多卖个20%。估计您父母年纪不太大，应该还不到必须照顾的时候呢。

3、两套房我觉得都挺好的，性价比我算了算在正常值之内，租售比700在近郊是普遍水平，挺好的。只是第一套的面积是90.47平米，这不算太合适，超出普宅标准一点儿，在限购时期的税费吃亏。其他我看不出什么问题，挺好的。

仅供参考。

四

Q:

请问，我看了您对豆各庄板块的分析了，比较认可，想再听听您对卢沟桥京城雅居的看法？

A：

1、我谈不上分析哪个板块，更多的是叙述一下现状+列几个类似的案例而已。更多的分析还是得靠自己，我的就是个参考。

2、京城雅居挺好的，名字就说明了特点。京就是北京，城是宛平城，雅说明避开市区的红尘喧闹，居则说明了这里就是自住为主，其他的期望值别太高。

地段儿从距离来说不太远，只是有铁道阻隔，导致跟市区显的远，发展有些慢。而且这地铁线路的规划也对这里不是太有利，而是以铁道西边为主了。而没有地铁站点的支持，想引进大兴配套和产业就更不太容易了，很难把人群给吸引来。

3、小区和房子方面我就不多说了，现状自己看就行。只能说是典型的安置房标准吧，自住没问题，但到不了很好的程度。其他不多说了。

仅供参考。

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