阵地丨土地市场迎来年末周期性高位

来源：市场资讯

2025年11月，土地市场迎来了年末的周期性高位，供求规模均环比回升。

正如统计局发言人在11月国新办发布会所言，当前房地产市场还处在新旧模式转换的时期，转型调整需要一定时间，在这个过程当中部分指标会出现波动，对此要客观看待。

根据年内行业统计数据预估，2025年全年土地成交建面仅为商品房成交的1.1倍（2020年为1.8倍），扣除不可售和尾盘部分，行业全口径新增供给已经在事实上低于新房成交，2025年行业已正式迈入去库存新周期。

11月14日，统计局发言人在国新办发布会上表示，今年以来，各地区各部门加快出台实施各项支持性政策，积极释放刚性和改善性住房需求，推动房地产市场止跌回稳。从统计数据来看，房地产市场虽有所波动，但政策成效仍在继续显现。

第一，商品房销售降幅收窄。1-10月份全国新建商品房销售面积和销售额同比分别下降6.8%和9.6%，降幅比去年同期分别收窄9个和11.3个百分点，与去年全年相比也有所改善。

第二，商品房去库存持续推进。随着控增量、优存量等房地产政策措施持续发挥作用，今年以来房地产去库存稳步推进，10月末全国商品房待售面积75606万平方米，比9月末减少322万平方米，今年以来连续8个月减少。

第三，房企资金状况有所改善。在“白名单”项目扩围增效等积极因素带动下，房地产开发企业到位资金降幅收窄，1-10月房企到位资金同比降幅比去年同期和去年全年分别收窄9.5个和7.3个百分点。

当前房地产市场还处在新旧模式转换时期，转型调整需要一定时间。

CRIC数据显示，2025年截至11月25日，土地市场供求规模均环比回升，300城经营性用地11月供应建筑面积2.9亿平方米，环比上升250%，同比下降9%。随着年末供应周期性高位的到来，再加之10月份供应规模的短暂回落，11月供应面积环比出现较大涨幅。但是从同比来看，仍延续了此前10%左右的同比降幅。整体供地规模依然延续收缩态势，这也有助于促进行业库存规模持续回落。

根据行业统计数据预估，2025年全年土地成交建面仅为商品房成交的1.1倍，扣除不可售和尾盘部分，行业全口径新增供给已经在事实上低于新房成交。

2025年11月，土地成交规模环比回升，同比降幅仍维持在二成。CRIC数据显示，截至11月25日，全国经营性土地招拍挂成交建面8604万平方米，环比上升39%，同比下降27%；成交金额2425亿元，环比增长57%，同比下降28%。

土地成交金额超过50亿元的城市共有上海、北京、成都等13座城市，较上月增加9座；成交建面超过100万平方米的城市共有重庆、成都、武汉等9座，较上月增加5座。

受高能级城市成交占比上升影响，11月全国平均楼板价为2818元/平方米，环比上升13%。

市场热度方面，至截稿时，11月平均溢价率为4.1%，迎来低位回升。不过从个体项目来看，溢价成交仍零散分布在北京朝阳南磨房、上海浦东川沙、广州白云江高镇等少数板块，大多数地块仍以底价成交。在11月成交总价超过10亿元的31宗宅地中，仅北京和上海共4宗宅地溢价成交，其余均为底价成交。杭州11月出让的3宗宅地均为底价成交，而在此之前，2025年杭州每个月都至少有2宗宅地溢价成交。

11月土地流拍率9%，仍在近年低位。具体来看，本月哈尔滨、福州、重庆、济南均有宅地流标或撤牌，或是位于重庆綦江区、福州闽侯县等远郊县区域，因未来销售前景确定性不足或未达出让预期，未能成功如期出让，或是因板块配套、地块规划未达市场预期，投资信心不足，如成都武侯区机投桥街道两宗宅地、佛山禅城区祖庙核心区宅地均未能如期出让。

2025年11月20日，住房城乡建设部建筑节能与科技司副司长张雁在中国经济圆桌会上表示，要把城市更新摆在更加突出的位置，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，为人民群众高品质生活、新业态新产业发展提供空间载体，为城市高质量发展提供有力支撑。

11月21日，全国城市更新工作推进会议指出，要因地制宜、探索创新，着力在4个方面下功夫：1、下功夫编制好城市更新专项规划，建立城市体检与城市更新一体化推进机制，建立完善“专项规划—片区策划—项目实施方案”规划实施体系，做好规划衔接；2、下功夫建立可持续的城市建设运营投融资体系，统筹用好各类资金，发挥政府资金撬动作用，鼓励金融机构开发金融产品，提供长周期、低利率的信贷支持；3、下功夫建立可持续的运营模式，统筹有效市场与有为政府，加强资源整合，通过功能转换、业态升级、品质提升等方式激活存量价值；4、下功夫抓好系统治理和基层治理，发挥好“一委一办一平台”作用，推动“城市管理进社区”“物业服务进家庭”，推进城市治理现代化。

作为推进行业高质量发展的重要抓手，城市更新工作不仅直接关乎新投资项目的安全性和发展空间，也是推进“好房子”发展的客观空间载体。对于土地要素的合理配置，更与行业调整供求关系、创立发展新模式息息相关。预计接下来与之相关的地方政策将加快落地，为行业发展带来稳定的新增项目供给。

从目前来看，近年来地方主管部门一再紧缩供地规模，行业全口径新增供给已经在事实上低于新房成交。与此同时，通过构建“好房子”标准体系、降低容积率、强化配套要求等措施，新出让地块的产品力显著提升，市场也更愿意以高价获取高品质地块。

随着城市更新的不断推进，未来土地要素的合理配置也将更加注重精准性、集约化和可持续性。这也有助于进一步推动整体市场止跌回稳。