自主更新、原拆原建，老旧住宅的新出路？

来源：《财经》杂志

　　学者表示，通过政策弹性化、参与人性化、市场多元化及技术透明化，破解低收益、低积极性困局，实现城市更新可持续推进

　　文|《财经》记者 王丽娜

　　编辑|苏琦

　　奔五的中年人陆丰（化名），住在比他还老的老房子里。那是北京市朝阳区一栋老旧住宅，楼龄60余年，没有电梯，室内燃气、供热等管线老化。几次上门服务的管道维修人员告诉他，“修，不能彻底解决问题。”

　　陆丰家的这处老旧住宅，在城市更新大潮中，被纳入老旧小区改造范围，即将“改头换面”。在研究老旧小区改造的相关政策后，陆丰思量，这栋老楼是否有可能进行改建，即对老楼原拆原建，更好地改善楼内居民的居住环境。

　　2025年3月，住房和城乡建设部部长倪虹公开表示，2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。

　　自主更新、原拆原建模式，近年来逐渐在多个城市落地。在北京市，已有多个危旧楼原拆原建的试点顺利进行，主要适用于不成套公有住房为主的简易住宅楼，以及没有加固价值的危旧楼。陆丰家所在的楼，根据危险房屋标准鉴定为B级（即个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构安全），这样的楼房是否能适用原拆原建？

　　正在陆丰四处咨询相关政策时，关于城市如何高质量发展有了新的重要纲领性文件。8月28日，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》发布，提出稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。当前，中国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

　　在城市发展的新阶段，自主更新、原拆原建会成为未来老旧住宅的一条重要出路吗？像陆丰这样居住在老旧住宅里的住户，希望改善居住环境，推动自主更新，如何才能走通这条路？

　　自主更新，是否有可能？

　　“这当然是个美好的愿景。”

　　2025年8月，陆丰同楼的邻居张明（化名）发给《财经》记者的邮件中，谈起老楼原拆原建的前景如此描述。

　　他们居住的老楼，位于北京市朝阳区水碓子小区，在北京市东三环附近，距离CBD核心区约1.4千米。小区靠近地铁、商圈、公园等，生活便利。所属的社区共31栋住宅，最早建于上世纪50年代，是新中国成立之初推行的建筑工业化模式试点工程之一，建筑体型简单整齐。如今，他们居住的水碓子小区越来越老旧，被纳入老旧小区综合整治项目。

　　2024年8月的公开信息显示，整个小区共涉改造楼栋数21栋，预计投资约4.76亿元。其中8栋非成套住宅楼，被列为危旧楼房改建项目，将拆除重建，计划分期实施。13栋老楼将迎来改善，进行抗震节能综合改造传统方式加固，包括建筑结构加固、外墙保温、水电管线更新、绿化提升等升级改造。陆丰和张明所在的老楼在加固改造之列，施工许可信息显示，“项目有望在2025年完成施工，为居民带来更舒适的居住环境”。

　　了解到这些信息后，陆丰开始关注原拆原建，查找相关政策并联系有关部门咨询。陆丰认为，加固改造虽然能解决老楼的部分问题，但不能真正改善建筑质量，施工改造的成本也不低，在改造期间还影响居民生活，既然杭州等地已有自主更新、原拆原建的案件，那老楼是否有可能一步到位原拆原建？

　　因为同楼居民达成统一意愿是原拆原建的关键，2025年初夏起，陆丰开始登门了解同楼住户的想法。在此过程中，张明开始考虑原拆原建，并与陆丰等邻居一起探索原拆原建的可能性。

　　原拆原建模式，目前多见于地方试点。2024年12月，全国住房城乡建设工作会议召开，住房和城乡建设部相关负责人表示，鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。2025年1月，北京市提出实施一批居民自拆自建项目。北京市已有的危旧楼原拆原建试点，主要适用于不成套公有住房为主的简易住宅楼，及没有加固价值的危旧楼，且经鉴定多属于D级危旧楼。在北京，还没有B级楼房原拆原建的公开案例。

　　什么样的老旧住宅适合原拆原建？2025年4月，中国城市规划设计研究院院长王凯对《财经》表示，当前城市建设的重点从增量开发转向城市更新。中国经过40多年的改革开放发展，居民居住条件显著改善，数据显示城镇人均住房建筑面积超过40平方米。住在老房子的居民，有改善居住条件的意愿。在此背景下，原拆原建的探索开始出现。王凯表示，根据危险房屋鉴定标准，“鉴定为C级和D级的危房，我们建议应拆尽拆。鉴定为B级的危房，鼓励居民自治，充分尊重居民的意愿，政府不宜大包大揽。”

　　近日，中国社会科学院生态文明研究所研究员、中国社科院国家未来城市实验室副主任王业强对《财经》表示，他认为有三类房屋适合原拆原建。一是经鉴定为D级危房或结构严重损坏的房屋，且无法通过加固修复的房屋；二是影响城市规划和公共安全的房屋。比如，位于核心区阻碍交通、基建等城市重点工程的房屋，以及消防不达标、拥挤的“城中村”或“握手楼”；三是存在安全隐患的城中村房屋。如2000年前建成、存在结构安全隐患（如墙体开裂、地基沉降）或抗震不达标的老旧小区，优先纳入改造范围。

　　看到杭州、广州等地的原拆原建案例，张明表示，其中既有B级建筑，也有成片式原拆原建项目，“心中燃起更多希望”。连同所在小区计划中的拆除重建项目，如果整个小区原拆原建，将有望改造成现代化智能化社区，跟上智慧城市的发展脚步。张明希望，通过尝试，看能否探索出一种可行的B级楼原拆原建模式，在力所能及范围，充分改善居住环境。“这是很多城市核心地段老旧小区居民的意愿。”

　　你的房子，你做主

　　城市更新，关乎城市高质量发展和居住品质提升。各地因地制宜进行探索的同时，需要建立健全可持续的城市更新机制和相应的政策法规。如何进行老旧住宅自主更新，是一项复杂的系统工程，需要各地在试点中积累经验。

　　进行原拆原建，需要充分征求相关房屋产权所有人意见。在北京已有的原拆原建试点项目，实现100%居民签约，这就意味着需要居民全部同意进行改建、同意费用分摊、同意新的户型方案等，难度之大可想而知。

　　自主更新，居民意见起到决定作用。8月时，陆丰和张明已初步了解老楼居民的意向。老楼共有房屋60套，其中50户是拥有产权的住户，20户为公房的承租人。张明介绍，年龄偏大的老年人和失能老年人等，希望安稳，对原拆原建政策不了解。中青年人和已退休身体硬朗的老年人，主动了解相关政策，倾向支持原拆原建。

　　一个月后，张明告诉《财经》，楼内居民需要了解原拆原建的成本，才能进一步决策，“改建成本是最大的影响因素”。张明称，出资费用、拆除重建期间的周转期，对老人提出的挑战较大。楼里的公房承租人，如在改建后能获得产权，有动力支持原拆原建。但对一些居民来说，因为楼龄老已有60余年，早期的住户通过房改或交易付出的房屋成本实际上并不高，如今要拿出资金来参与原拆原建，除非预期收益可观，“否则参与的意愿就会降低”。

　　具体需要多少改建成本，这就需要陆丰、张明等人找到实施主体或建筑公司，提供相应的数据，完成初步的成本测算，才能进一步和其他住户沟通。陆丰、张明等人都是人到中年的上班族，他们在工作之余，找到社区、街道、住建、城市更新部门等，一一联系，了解相关的政策。张明称，得到的反馈总结起来就是先确保改建资金有保障、居民意见没有分歧、施工有监管等。这对于热心探索原拆原建可能性的几位居民来说，挑战可不小。

　　最早提出希望老楼原拆原建的陆丰，制作和打印了一些表格，收集和记录楼内住户居民对原拆原建的意向。陆丰对《财经》表示，最初的意向收集主要是关于是否支持原拆原建，已有约70%的住户表示支持，但这还不涉及具体出资金额的意向。

　　自主推动老旧住宅更新，陆丰深知其中的困难。陆丰称，但他希望通过探索，了解原拆原建政策的难点和痛点，卡在居民出资还是卡在居民意愿上？

　　目前，全国已有部分省份出台省级层面指导意见，推进老旧小区自主更新。目前，浙江省城镇老旧小区改造自主更新试点的对象为此前有关政策中明确的拆改结合型住宅小区，且未列入房屋征收计划。

　　不同地方的探索不尽相同。2025年8月，广东省住房和城乡建设厅发布《关于推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（征求意见稿）》，公开征求意见（目前征求意见已结束），其中指出有序推进老旧小区自主更新工作，“大力发展顺应人民群众新期待的好房子”。这份征求意见稿，明确自主更新对象和方式、流程、支持政策和机制创新等，指出自主更新是指以消除住房安全隐患、改善居住条件为目的，“主要由老旧小区房屋产权所有人自主出资对小区内的单栋住宅楼或全部住宅楼依法申请拆除重建”。征求意见稿明确可开展自主更新的老旧小区（含单栋住宅楼）需满足四个条件中的任意一个：经房屋安全鉴定单位根据危险房屋鉴定标准鉴定危险等级为B级、C级和D级，或根据房屋完损等级评定标准鉴定为严重损坏房、危险房的；无独立厨房、卫生间等的非成套住宅，且使用功能不齐全、配套设施不完善的；砖木结构房屋，建筑结构差，影响居住安全及生活品质的；存在地质灾害等其他安全隐患，缺乏维修加固价值的。

　　这几个月，陆丰、张明等居民开始寻找曾参与原拆原建项目的建筑公司，看对方是否有合作意向。张明认为，目前原拆原建的政策并不明晰，政策留出来的空间，恰恰是有关部门和居民可以“共同探索的空间”。

　　进入10月，陆丰、张明等居民已经与两家建设公司取得联系，并计划与建设公司当面沟通改建成本等事宜，以及对方是否有对接意愿。

　　原拆原建，为什么那么难

　　当前，各地试点出现了一些不同的原拆原建模式。

　　结合各地实践和政策导向，王业强分析认为，目前原拆原建主要有三种模式，即政府主导+市场化运作，居民自筹+原址回迁，片区统筹+功能升级。这三种模式在推广中展现出差异化潜力，其中“政府主导+市场化运作”模式政策支持力度大、风险可控，兼顾效率与可持续性，更易在多数城市推广，可能成为主流复制路径之一。

　　今后，原拆原建如何走出试点，走向更大范围，成为可复制、可持续的城市更新机制？王业强解释称，原拆原建作为城市更新的重要模式，需要在推进过程中解决几项核心问题。首先需协调居民达成共识。居民对补偿标准、过渡安置等诉求差异大，易引发矛盾，需协调居民获得绝大多数业主同意。二是资金平衡与可持续性。老旧小区容积率低，开发商参与意愿弱，需依赖政府补贴、居民自筹等多渠道资金。三是规划与政策适配性。原拆原建是否包含容积率调整存在争议，需平衡居民需求与城市规划限制。历史文化风貌区的改造还需兼顾保护要求。四是施工质量与回迁公平性。需确保施工透明、分配公平，避免因流程不规范引发纠纷。

　　当前，大量老房子进入适用年限的中后期。据公开数据，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期，该比例还将不断增加，预计到2040年前后近80%的房屋将进入这个阶段。

　　在王业强看来，从当前政策导向和城市发展需求看，短期内原拆原建与传统改造方式并存，但老旧住房自主更新、原拆原建将成为未来老旧住房改造的重要模式。预计到2030年，“原拆原建将成为与综合改造并行的主流模式”。王业强进一步解释称，原拆原建通过保留原址、控制容积率，既降低土地成本（仅需承担建造成本），又避免破坏历史风貌。中国老旧小区户数普遍超500户，通过成片改造可以摊薄成本。同时，原拆原建保留邻里关系，避免社区解体，符合中国“熟人社会”需求。另外，技术迭代升级，模块化建造和BIM技术的应用可大大缩短工期，外墙保温、管线更新等标准化施工方案已成熟。

　　10月中旬，陆丰与张明不得不重新斟酌，是否继续推进原拆原建。陆丰与街道有关负责人、一家建设单位当面进行沟通后，从建设单位得到的反馈并不乐观，这家建设单位了解老楼的状况、周边情况等因素后，建议先加固改造，待原拆原建政策更明晰时再考虑可行性。客观来说，老楼周边位置狭小，如难以成片改造，单栋改建的话，第三方参与公司很难有收益。

　　考虑到原拆原建前景不明，难以推动楼内居民达成共识，近日，陆丰在楼内居民的社交群里表示，建筑公司参与改建的意愿较低，“改建的方案很难再推进了”。原拆原建的探索就此搁浅。

　　对于原拆原建，居民有各自的考虑，达成合意本身就较为困难。据公开报道，9月11日，住房和城乡建设部原副部长仇保兴在2025年服贸会期间举办的全球总部经济大会暨中国楼宇经济北京论坛上表示，需要各地本着“一城一策”原则，制定“自主更新、原拆原建”的总体方案，统筹各种改造模式，扩大老百姓选择范围。

　　在破解当前困扰原拆原建项目的居民合意和出资问题上，王业强指出，接下来需通过政策弹性化、参与人性化、市场多元化及技术透明化，破解“双低”（低收益、低积极性）困局，实现城市更新可持续推进。比如，创新政策机制，设置差异化补偿，产权置换与货币补偿结合，对老年群体提供过渡安置补贴或就近安置等。设立政府主导的更新基金，兜底市场主体退出风险，利用BIM技术模拟改造效果，增强居民信心。探索利益共享模式，允许市场主体通过跨项目平衡收益。优化居民参与机制，如建立全流程协商平台等。设置多元的市场激励机制，如对低盈利项目给予税收减免或专项补贴，将改造与后续运营权挂钩等，吸引社会资本等。

　　对此，王业强建议，创新协商机制，搭建多元议事平台。创新金融工具，拓宽资金渠道。允许提取公积金支付分摊费用，利用住宅专项维修资金，探索信托融资、证券化等金融手段，将腾退院落转化为可融资的物业实体。在资金来源上，政府层面积极争取中央财政补助及地方配套资金，对基础类改造按公共维修基金标准分摊，改善部分按建安成本收费。同时，引入“肥瘦搭配”捆绑立项吸引社会资本，通过整体授信、代建租赁等市场化模式平衡资金。

　　改建愿景未成，陆丰、张明期待老楼在加固改造中得以改善。张明表示，也许后续政策还会调整，“城市更新大方向是明确的”。