验资100万，高新人排队等玉华？西安连廊户型被淘汰｜房哥问答451期

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问答451期

问：验资100万，绿城长安玉华值得等待吗？

答：全国的开发商里，绿城一直是以豪宅开发出名的，尤其是在杭州，蓝色钱江、 桃花源、元福里、玫瑰园等各类大平层，低密合院，别墅频出，但受制于西安的市场，房价，绿城被大家熟知的则是刚需入门的全运村。

应该说从海棠三章开始，绿城才算在西安改善市场发力，并在高新一炮而红，今年又推出长安玉华、桂冠东方两个大平层产品。

长安玉华最大的卖点是玻璃幕墙+铝板+陶板的公建化外立面，在高新新房里属于颜值很高的存在，玉树造型的门头，下沉会所，室内精装也让人眼前一亮。

对于当下的高新而言，改善的购买力还在，但确实缺乏好产品，开发商对房价，市场没信心，都在小面积跑销量。

但从实际的需求来说，改善仍有需求，此前的海棠三章，保利天瓒等，都是500万以上的门槛，卖的也很快， 玉华此时面世，刚好弥补了软东片区改善的供应空缺。

过去同样500万预算，很多人还纠结买保利天悦还是万科翡翠国宾，但如今相同地段，更好的产品，更新的小区，能看玉华的就很少再关注二手房了。

今年软东片区，绕不开的改善社区，就是长安玉华，静待公示价格出炉！

问：团结片区看房，摇号保亿，绿城还是等招商林屿缦岛？

答：又是一个神仙大家的地方，虽然周边人购买能力有限，但毕竟这里是三环内，地铁，公园，商业，学校都齐全，且经开未央方向多年没有新房供应，改善的需求还在。

基于这种现状，团结村新房呈现比赠送面积，抢开盘时间，拼价格优惠的格局，因为开发商也清楚，周边有买房需求的就这么多。

谁开盘早，就是谁的客户，而一旦面世晚的，则需要全城找客户，绿城三开三罄，保亿陆续摇号，都是基于这个推盘逻辑。

对招商而言，面世晚是事实，但产品确实做的更好，尤其是139㎡的五室户型，可谓卷王之王，后期的小区公区，景观配置也诚意十足。

品牌上，过往招商在高新，港务的众多交付小区，无论是入门刚需，还是千万豪宅，良好的交付案例和实景呈现，这是招商的独有优势。

位置上，凤城五路成熟生活区，门口地铁口，隔壁红旗铁路公园，规划教育用地，还有的配套也齐全，是团结片区很成熟的位置。

目前不确定的就是价格，招商的房子，一向品质相当能打，价格也是一分钱一分货，对于林屿缦岛，你觉得多钱能接受呢？

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

（一对一私聊房哥答疑）

问：赠送面积不能封闭，在西安冬天不知道能干什么？

答：你送10%，我送20%，他送30%，卷赠送不是西安的专利，全国的新房都在普及，但西安以四代住宅为锚点，确实是送的最厉害的。

能催生出高赠送政策，本身还是因为土地市场遇冷，给了鼓励开发商拿地，要么降土地价格，要么增加土地潜在价值，但地价下降会有国有资产流失的问题，同时影响公共财政收入。

于是，放宽容积率计算规则，鼓励四代住宅就成为增加土地价值的办法，主要也是为了吸引开发商积极拿地，算是变相降地价。

但在西安，一些区域则是两头出击，比如团结片区、沣东融合区片区、幸福林带片区、浐灞国际港等，不仅地价回调，同时赠送规范放开，属于双重刺激。

赠送也从单纯的露台面积，转向室内赠送，2T2户小高层，从户型结构上，小房子更大，大房子非常大，这已是趋势。

即便不算露台，同样建面的户型，现在的新产品室内也比原来的全部面积还要大，至于露台怎么用，是业主的生活方式问题，一年365天，冬天结束了还有春天，夏天和秋天。

问：大哥，2025年了，西安的连廊户型还推荐吗？

答：2018-2021年期间，由于楼市火热，供不应求，连廊高层+没有阳台成为那个时代的产品标配，带来的直接问题就是室内公摊大，连廊隐私差，安全问题。

最受影响的就是2T4中间户的小三室，北向厨房，卫生间和卧室采光，隐私都受很大影响。

在连廊户之前，西安的2T4为纯南向品字楼结构，中间户南北不通透，此后通过核心筒分离，催生了连廊户型，这种产品在西安的次新房里，占比非常高。

但2025年以后，小面积开始出现2T2户产品，大家都是独立电梯厅入户，也不需要连廊分隔，室内得房率更大，采光，视野更好，连廊也成为淘汰产品，新房里几乎看不到。

如果是今年买房，能选2T2绝不买2T4，能选独立入户，绝不选连廊户型，这个问题就如同全自动洗衣机已经普及，还要不要买半自动一样。

问：大明宫的中铁建西派天著，有点小贵，能买不？

答：属于金茂府后，大明宫片区又一个纯改善的小区，建面143㎡的起步面积，最大225㎡，均价21600 元/㎡。

户型属于主流经典的产品，143㎡四面宽朝南，175㎡是前者放大款，225㎡做了端厅，如果是和现在卷成麻花的团结片区比，户型上自然不沾光，但西派的卖点还在在位置和周边配套。

一方面，八号线，十号线双地铁口就在小区北门外，西侧一墙之隔为红旗铁路公园，北门外还有商街及商务办公规划，在小区的西北角还有规划的中学用地，属于典型的TOD规划。

此前上市的天华、天麟、天麓等地块，都属于约30亩左右的小体量，天著属于整个西派城里，位置最好，地块最大的组团，产品还是三代住宅，但采光，户型尺度都不错。

买这里的更多是周边地缘的改善，同时对四代住宅并不感冒，看重商业，地铁，公园，学校综合卖点的业主，预算紧张附近二手房也非常多，龙湖，万科，中海，中南，正荣等也都有房。

问：高铁新城，白桦林书香怎么样？

答：从翰林府开始，白桦林书香、白桦林晓相继成为高铁新城的热销红盘，背后很大的因素是旁边在建的经开第八学校，一直传闻铁一要落在这里，至今没有官宣，但买的业主都非常坚定。

从位置上看，书香南侧临元朔大道，但距离三环绕城较远，没有林晓明显的噪音干扰，位置更好，向南400米外还有四号线元朔路地铁口，东侧有合生汇商业规划，在这个小片区内，算是很好的一块地。

产品本身，经发多年在城北的稳定发挥，有不少认可的业主群体，同时四代住宅又是大赠送，即便 均价17642元/㎡，依旧热度很高，这也是当下西安少有的摇号小区。

既然更多的热度都是因为学校，希望经开八校(传闻铁一）能尽早官宣，高铁新城兜兜转转这么多年，也确实需要核心配套和红盘，提升热度。

买不买取决于上学诉求，如果没有传闻铁一，就周边的实景和配套，你会看吗？

问：四代房不是新鲜玩意，缺点很多，后来没有推广起来？

答：早期的四代住宅，其实就在在传统户型客厅，卧室外挂错层露台，拓展有限的室内面积， 我们叫1.0时代，比如绿城丹桂苑，后来又进步，露台更大，参考中铁建西派璟悦，我们叫2.0时代；

再往后，不仅露台更大，室内赠送面也很大，参考招商梧桐书院，如今全景舱户型普及到小面积，我们叫4.0时代。

西安是一个刚需为主的增量市场，普通人对于赠送本身难有抵抗能力，即便知道小区楼间距不大，隐私采光，后期立面管理都是问题，但还是会冲着赠送面积买单。

反而是当下的豪宅产品，对赠送比较克制，更多在挖掘室内户型布局，楼间距，隐私保护，外立面颜值等需求，毕竟客户都是以前住过大面积，对单一的赠送没有那么上头。

就如同大门，会所，外立面卖房三件套的流行一样，既然大家买单，说明也是投其所好。

问：既然房子不好卖，西安开发商为什么不多盖一些洋房？

答：过去是和容积率直接相关，如今容积率虽然降了，但市场对于洋房的接受度又变了，8层，10层的洋房，真的稀缺吗？

2021年以前，西安的洋房流行高低配，比如万科翡翠国际、中南樾府、紫薇花园洲，振业泊公馆等，小户型做高层，放在北侧，大面积做洋房，放在南侧，互相不遮挡的同时，高层卖销量，洋房卖溢价。

但到了如今，随着土拍的百亩地块越来越小，小地块已经很难同时排布洋房和高层，更多还是以高层为主，追求更多的可售面积。

产品上也有变化，过去小面积只能是高层连廊户，但随着刚需成为主流，小面积豪宅趋势，2T2小高层也能做小面积。

反观大面积，清一色小高层成为改善小区的主流，符合居住平权现状，刚需有刚需的圈子，改善有改善的圈子，大家也不愿意混在一起居住。

当下西安想要住洋房，低密社区，还得往外围走，比如沣东，沣西，秦汉等，主城区往后的产品，基本都是高层+小高层为主，临河位置，会有豪宅的大平层+叠拼，洋房组合。

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作者：Kikyo

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