房价泡沫指数负值破纪录！一线补跌真相：还没跌到上轮最低位

今年4月份以来，一线城市和少数强二线城市出现了一轮房价补跌。咱们之前分析过这个现象，也引发了很多网友讨论，有些人说一线城市的房价补跌，主要是因为它的泡沫很大，明显大于全国其他城市。今天我们再聊一下房价泡沫这个话题。

关于房价泡沫，我们有一个测量模型，就是把房价收入比、租金收益率、房价短期波动因子三个核心指标进行加权指数化处理之后，得出一个指数走势。我们来看一下最新数据：这是全国房价泡沫总的走势图，泡沫最高峰是2021年8月，指数高达176，泡沫很大；之后开始持续挤泡沫，2024年7月，泡沫指数进入负值区间，也就是泡沫挤完了。

但进入负值区间并不意味着房价会止跌，因为房价波动比较大，其属性就是上蹿下跳，会涨过头，也会跌过头。今年10月房价泡沫指数是-85，这个值已经超过了上一轮房价泡沫最低点——2015年7月的-79，也就是说，这轮房价挤泡沫的程度已经超过了上轮楼市低迷期。

但因为前几年泡沫积累的程度特别大，所以相对应的，这次挤泡沫的时间也会超过过去，而且泡沫挤到底（即房价被低估的程度）也会明显超过2015年那个点。

聊完总体，我们再来看区域差异。比如，全国分为一线、二线、三线城市，我说今年4月份以来一线城市房价出现了补跌，咱们从泡沫这个小视角来做些比对分析：跟全国部分三线城市（也就是能级明显低于一线城市）做些对比，图中的蓝线是一线城市的房价泡沫走势，红线是三线城市的房价泡沫走势。

从历史走势来看，二者基本上是同步的，但部分时段是有差异的。比如2011年到2014年，三线城市的房价反而是最有泡沫的，而那个时候一线城市的房价没有泡沫，反而是负值，因为当时一线城市的房价调整幅度大于三线城市；但同时，一线城市的人口面、经济面都明显强于三线城市，所以即便房价涨幅跟三线城市一样，一线城市的泡沫也会小一点。

2015年，一线城市的房价泡沫指数先上涨，然后滋生泡沫，而三线城市直到2017年初才开始滋生泡沫。一线城市泡沫的最顶峰是2017年，三线城市的最顶峰是2021年四季度。三线城市的泡沫在2024年8月已经挤完了，一线城市的泡沫直到2025年3月才挤完。

目前来看，一线城市的泡沫指数是-51，注意，这个点位依然略高于上一轮一线城市泡沫的最低位——2012年12月的-93，也就是说，一线城市的房价虽然泡沫挤完了，但房价下跌还没到位。三线城市目前的泡沫指数是-89，已经超过了上一轮楼市低迷期——2015年10月的-72。

通过上述数据分析，也就是量化的比对分析，我们可以明显看到，一线城市目前房价跌幅也蛮大的，但这个泡沫指数的负值还没有超过上轮的低点，按照逻辑推演，这轮肯定会创造历史新低，所以今年4月份以来，它的跌幅比较大，是一种补跌性质。

全国很多三线城市房价目前也在跌，但是跌的势头已经放缓了，主要是前面几年跌幅很大了，这反映在房价泡沫指数上，其泡沫指数的负值要明显超过一线城市，而且负值的最低位已经超过了上一轮（也就是10年前）三线城市曾经出现的最低位。也就是说，相对而言，当前三线城市的房价调整幅度更大，也更加接近于可能的底部。

不过这样分析并不代表三线城市会率先止跌反弹，其实正好相反，一线城市在经过补跌之后，还会在下一轮楼市的见底复苏期领先于三线城市。所以数据指标可能会比较多、比较复杂，但咱们需要把握住事物的本质，把握住主要脉络和主要方向。