京城双子血拼丨封面文章

文/北京进深 徐迪

11月27日，海淀宝山双子盘同日取证。

东侧0017地块，北京隅·海岄，备案名“海岄雅苑”。

12栋楼，442套房源，预售均价9.3万/㎡，货值总计52.81亿元。

西侧0016地块，中建壹品·海宸元境，备案名“海辰里”。

10栋楼，396套房源，预售均价9.23万/㎡，货值总计43.15亿元。

相较海宸元境，海岄拿地的楼面价贵了500元/㎡，体现到了预售价上。

宝山双子的较量，正式开始。

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2025年的北京楼市，“双子盘”频频亮相。

相邻地块，同步出让，它们既是孪生兄弟，共享地段红利；又是宿命对手，注定要相杀于市场红海。

朱房双子：臻云VS海晏。6000元楼面价的差距，从拿地传导至产品端，华润系强调精装与圈层，建发则延续“新中式”风格，注重文化调性与园林营造。

三间房双子：金茂满曜VS朝观天珺。较为和谐的一对，呈现出一种别样的双盘逻辑——错位竞争，你卖你的，我卖我的。

黄杉木双子：紫京宸园VS璞樾，从价格劫到握手局，把双子擂台打到了白热化。

除此之外，还有功德寺的和樾玉鸣VS和樾望云；通州梨园的招商云璟揽阅和中铁建花语璟云，等等。

价格的比拼，产品力对决，最终在去化速度上见真章。

北京近年推行“双子盘”供地模式，并非偶然。

一方面，政府通过相邻地块同时出让，可激发竞价热度，提升土地收入；

另一方面，也倒逼房企在产品上内卷升级，推动市场从“有房住”向“住得好”转型。

没有真正的双子，只有永恒的竞争。最终的赢家，一定是那些真正读懂客户需求、敢于创新、敬畏市场的房企。

对购房者而言，双子盘提供了最直观的横向对比。

同一地段、相同配套，谁家户型更实用？

谁家赠送更实在？

谁家物业更靠谱……

在同一起跑线上脱颖而出，考验的是开发商的产品力、操盘能力和市场判断。

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双子盘虽多，真正能达到完全竞争关系的其实没几个，海淀宝山村双子，就是其中一对。

两个项目一街之隔，不同的资方，不同的操盘手。

他们是天生的竞品，从拿地开始较量，比总平图的质量，比售楼处的排面，比样板间的人气。

眼下，双盘同日取证，终于进入了开盘拼刺刀阶段。

海宸元境共计11栋、414套，社区体量小于海岄，但选择面更广，户型99-181㎡。

中建壹品很机智，99㎡用来引流，181㎡大平层用来保利润。

海岄共计13栋、458套。

金隅瞄准纯改善群体，户型面积段108/129/145㎡。

两个项目同面积段户型格局相似。

107/108㎡，海宸元境北侧的设备平台更大，得房率略高。

北侧卧室，海宸元境是北面开窗，保证了南北通透；海岄是东面开窗。

在设计细节上，海宸是独立家政间，且有一个窗户；海岄的家政间和餐厅联通。

123/129㎡户型，海岄有整面侧边飘窗，赠送面积上更胜一筹。

这个户型海岄做了标准的四叶草，南向主卧转角大飘窗是亮点。

海宸北侧两个卧室相邻，可变成大三居，灵活性更强。

139/145㎡户型，在赠送上，海宸北侧有设备平台，海岄则有一整面的侧边飘窗。

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同等面积段来看，海岄产权建面比海宸元境稍大，但是功能是一样的，都是三居或者四居。

对于购房人来讲，面积大了，总价自然就贵了。

以主力产品为例，海宸元境123㎡和海岄129㎡户型，都是四居产品，按照9万 的均价，总价差出50万之多。

而且海宸元境最小建面是99㎡，算上折扣，800多万就能上车；

海岄的上车门槛则拉升到900万。

区别于海淀北的高净值客群，海淀西的购房者对价格很是敏感。

想要卖出高溢价，需要在产品力上给更多的价值。

在立面上，海岄用了金属铝板 石材 玻璃，首创金属 陶板 石材竖向插接工艺。

有购房者调侃，在宝山村现如今的城市界面中，海岄造价更高的铝板外立面，总给人一种穿高级西装逛菜市场的割裂感。

当然，海岄在建材选择上是有优势的。依托集团“造好材料”的核心优势，金隅地产也构建起从上游建材，到下游施工装修的全产业链，能精准匹配更优建材组合。

但材料成本高了，最后买单的还是购房者。

现在购房者更加精明，不会被堆砌奢石材料而忽悠，他们在乎的是，多花几十万，能不能买来对等的居住体验以及未来溢价。

在园林比拼中，两家都拿出了看家本领。海宸元境有一个天生优势，它南面林地0.7公顷，比海岄南面林地大了将近一倍。

为此，海岄还砸了不少真金白银，在社区内打造立体式园林，做出了1800㎡的下沉庭院会所。

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今年6月5日，海淀宝山双子地块完成出让。

· 海宸元境

西侧0016地块由中建壹品以27.78亿元总价竞得，住宅楼面价约5.68万元/㎡。

项目占地约2.4公顷，地上建面约5.04万㎡，容积率2.1。

规划11栋7-11F洋房，总计414户，层高3米 。

面积段99/107㎡三居；123/139/181㎡四居；另有少量建面约70/80/90㎡的顶退户型。

优先南排房源，有大量绿地和市政公园景观，视野非常好。

· 北京隅海岄

东侧0017地块，则由金隅地产以33.64亿元总价摘得，住宅楼面价5.73万元/㎡，溢价率1.48%。

项目建设用地面积约2.86公顷，总建面约9.35万㎡，容积率2.1。

地上建面6万㎡，地下3.35万㎡。规划13栋6-11F洋房，总计458户。

对比海淀动辙140㎡起步的大平层豪宅，金隅宝山项目打了个差异化。

中央两栋5#、10# 楼为顶配145㎡户型，共160套；

边角的1#、4#、11# 楼，和12# 楼东侧一个单元，为起步建面108㎡户型，共90套；

其余为主力129㎡户型，共208套。

在样板间开放时间上，海岄慢了对手一步。

隔壁海宸元境，早在10月12日就开放了营销中心，该项目是中建壹品总部营销团队联合北方区域一同作战。

但是在取证节点上，进度追平。

随着开盘日期的接近，各大社交平台上，两个项目的排卡喜报、冻资战报铺天盖地。

场子被炒得火热，希望业绩也能如喜报耀眼，为2025北京楼市打一场漂亮的收官战。