万科债券迎“至暗时刻” 即将进入偿债高峰期

财联社11月27日讯（记者 王海春）银行11月26日深夜披露万科一笔20亿元债券将展期的消息后，今日该公司多笔债券继续大跌。

11月27日，深交所发布公告，“22万科06”盘中成交价较前收盘价首次下跌达到或超过30%，根据相关规定，对该债券实施临时停牌，于15时27分复牌。

除上述债券，深交所公告，“21万科02”跌超41％，“21万科06”跌超36％，“22万科02”跌超28％，均盘中临时停牌。此外，“22万科04”跌超41%，“21万科04”跌超36%，也出现盘中临时停牌。

万科这笔20亿债券展期引起震动前一日，万科债券、股价已出现异动。万科11月26日遭遇了“股债双杀”，当日，万科A日股价一度下探至5.89元/股，创2015年10月以来新低，港股万科企业跌幅超过4%，另外，其多笔债券盘中跌幅超20%触发临停。

分析人士表示，万科未来两年将迎来偿债高峰期，其接下来走向如何，出现了新的变数。

一家研究机构分析师向记者表示，对于万科偿债，市场此前也曾有过担忧，但在各方，尤其是大股东深铁用真金白银展开的强力支持下，万科平稳度过了一段时期。

“不过，其债务压力的问题并未在根本上得以解决。按照深铁的企业规模等各方面情况来看，其能否持续给予万科足够的支持，存在疑问。对深铁而言，其一方面要支持万科，但另一方面也不能不考虑自身能力所及，以及自身的稳定和安全。万科债券展期事件之所以引起如此大的反响，仍然是因为市场担心其能否平稳度过调整周期，以及这又将对市场形成怎样的影响。”上述分析师称。

展期风暴

分析人士认为，万科债券今日出现大幅下跌，与前一晚一则公告不无关系。

11月26日深夜，浦东银行发布一份万科将召开“22万科MTN004”债券持有人会议的公告。该笔债券本金兑付日为2025年12月15日，债券余额20亿元，年利率3%。

公告明确，持有人会议将于2025年12月10日召开，本次会议主要议题为，对本期债券展期相关事项进行审议。“展期”二字，成为备受关注的关键词。

那么，万科债券展期是否意味着违约，此举是否可视为企业“出险”的前期预警信号？

就此问题，中指研究院企业研究总监刘水向记者指出，在本金兑付日前，如果展期获得债券持有人表决通过，严格来说展期就不是违约。

“但是，债券展期会对公司信用造成很大伤害，投资机构对公司偿债能力的信任度严重下降，不利于后期的融资。根据公开市场观察，近几年债券展期的房企，后来基本都发生了违约情况。”刘水表示。

分析师认为，从该公司财务情况来看，万科偿债压力不小。

据企业预警通数据，万科目前有16笔存续债券，包括7笔公司债、6笔中票和3笔企业ABS，规模合计217.98亿元。其中，将在一年内到期的债券有8笔，规模157.53亿元。

而今年12月，万科将有两笔中票到期，分别为12月16日到期的“22万科MTN004”，规模20亿元；12月28日到期的“22万科MTN005”，规模37亿元。

刘水指出，按公开市场信息，2025年12月万科境内债到期余额就有57亿元，除这笔将展期的20亿元债券，万科12月还有37亿元债券需要偿还，对于目前的万科来说，偿债压力可谓相当大。

“未来两年，万科将迎来偿债的高峰期。万科2026年要偿还超过120亿境内债，2027年还要偿还70亿元海外债以及超过30亿元境内债。”刘水表示。

业内人士认为，从企业基本面来看，体量庞大的万科负债率虽然有所下降，但目前还未在根本上摆脱流动性紧张的局面。

据万科2025年三季报，截至报告期末，公司有息负债合计3629.3亿元；资产负债率为73.5%，较上年末下降0.1个百分点。截至报告期末，万科总资产约1.14万亿元，归属于上市公司股东的所有者权益1757亿元。

按其公布的合并资产负债表，截至2025年9月30日，万科负债合计8355亿元，一年内到期的非流动负债约1278亿元，货币资金656.8亿元，存货约4230亿元，投资性房地产1390亿元。

偿债能力疑虑

展期风暴前，市场上已对万科与偿债能力相关的问题产生疑虑。

万科11月20日的2025年第一次临时股东会上，通过了阶段性借款“硬上限”框架：自2025年起至2025年股东大会召开日为止，深铁向万科提供不超过220亿元额度的借款。目前，深铁已提供无抵质押担保借款总金额为213.76亿元。

分析人士认为，这意味着万科短期内恐怕难以从大股东获得直接借款，后续其需要以市场化方式，更多依靠自己力量来化解债务。

刘水指出，截至2025年11月12日，深铁集团已累计向万科提供借款达307.96亿元，外部的直接“输血”或告一段落。

在汇生国际资本总裁黄立冲看来，借款“硬上限”框架更多是“间接影响”，不是机制上的刚性触发。相对于万科数千亿级别的有息负债，220亿元额度属于“重要补充”，但本身不足以根本改变资产负债表结构。

“商业银行在给万科做内部评级、定价和分类时，仍要遵守地产集中度管理、不良认定、拨备覆盖等监管约束，对已划为关注类、次级类的敞口，普遍不敢轻易大幅降息，只能通过展期、重组等方式控制风险；降息空间更多体现为压缩溢价，而非回到优质房企的定价中枢。”黄立冲在接受记者采访时说。

事实上，深铁已向万科投入了不少资金。公开资料显示，铁深2017年分别从华润及恒大手中，以372亿元、292亿元的价格收购万科股权，股权收购的投资金额约664亿元。2024年深铁以10亿元认购中金印力消费REITs份额，还投入22.35亿元联合竞得深圳湾超级总部基地地块，帮助万科缓解库存压力。2025年深铁还以13.5亿元受让万科红树湾相关项目权益。

“这笔‘22万科MTN004’债券展期，标志着大股东深铁将可能不再向万科借贷供其还债，而是让万科以市场化方式、以自己的力量化解债务。后续的化债方式，更多是展期、出售资产、再融资、债转股等。”刘水表示。

其进一步指出，万科债券展期对万科及行业将带来显著负面影响。对于万科来说，债券展期表明公司偿债能力严重不足，不利于后续融资。购房者对万科将缺乏足够信心，万科的销售也将受到很大负面影响，进而影响万科的销售和回款，从而使万科的经营雪上加霜。

而万科也通过多种方式，积极盘活资产。据中国银行间市场交易商协会11月22日公布的信息，万科近期向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，待履行内部股东大会决策程序后正式报送。这是继龙湖集团等三家民营房企开展储架式注册发行工作后，混合所有制房企首次提出储架式注册发行意向。

“对行业来说，万科是房地产行业标杆企业，曾是房地产行业的精神领袖，如今也出现严重的债务危机，不利于房地产行业预期的改善和行业信心提升，也可能会对房地产止跌回稳形成影响。”刘水补充道。