老房子，一定要注意！

文/子木

悲剧，往往发生在最普通的夜晚。

昨夜，香港大埔，宏福苑。突然爆发了回归以来最严重的屋苑火灾之一，定性为五级特大火警。

我看了视频，现场惨烈至极，8栋楼宇火光冲天，浓烟蔽日。

截至目前，至少44人遇难（含1名殉职消防员），失踪279人，58人送医。无数居民被困在自家房内，眼睁睁看着火势蔓延，这是一种令人窒息的绝望。

据报道，这场火势最初仅起于底层，理论上完全可控，为何最终演变成不可收拾的浩劫？

首先就是利益固化的代价。

始作俑者，是看似不起眼的“竹制脚手架”。

宏福苑建于1983年，正值修缮期。开发商依然沿用竹棚搭配易燃尼龙防护网。在内地农村都已普及钢管脚手架的今天，香港为何还守着竹子不放？

答案是既得利益集团的博弈。

香港有着特殊的“竹棚协会”，垄断了建筑脚手架生意。竹棚易燃，且每隔几年就会酿成大祸，但每次政府试图改革，都会遭遇协会以“就业”和“传统文化（薪火相传）”为由的激烈反扑。

这次大火，正是极不负责任的施工管理——易燃竹棚+违规物料，遇上强劲风势，瞬间引燃外墙。高温封锁了云梯车的靠近路径，将一场普通火情推向了5级灾难。

第二个原因，就是致命的“烟囱效应”。

大埔宏福苑不是媒体口中所说的“鸽子笼”，而是1983年政府为了帮助中低收入家庭实现购房愿望的福利居屋。

不过逻辑上相似，平均户型都在40平米左右，全苑住着近2000户人家，整体非常拥挤，密度高，楼间距狭窄，形成 “握手楼” 格局。

这种房子住着不舒服，所以基本都是老年人和搬不起新地方的中低收入人群。老年人喜欢囤积杂物在楼道里，都是助燃物，这也是此次惨案的一个原因。

宏福苑的设计特点是中间有一个巨大的“天井”，四周是一圈圈住户，在平时这个天井是为了通风采光，但在火灾发生时，它瞬间变身为一个巨大的“烟囱”。

这就引出了一个致命的物理学概念：“烟囱效应”。

当低层起火，热空气急剧上升，天井形成强大的抽吸力，将有毒浓烟以极快的速度抽向高层。

住在高层的人，明明离火源很远，却死得最快。因为他们吸入的，是汇聚了整栋楼毒气的“浓缩烟”。

在宏福苑的火灾中，正是这种结构，让逃生几乎变成了不可能。往下跑？是火。往上跑？是毒气和浓烟。

最后一个原因就是救援能力的物理极限。

我查了一下，宏福苑都是31层的建筑，估算高度约80-100米。而香港的云梯最高作业55米。

深圳是有个101米的云梯，很多小城市是没有的，据说价值2400万，而且需要专业人员操作。

一个残酷的数据是，目前全世界主流的消防云梯，最高的作业高度大约在50米左右，也就是15-16层。

再高，云梯够不着。 如果住在30层、40层，一旦发生火灾且逃生通道被堵死，就只能把命运交给老天爷了，或者等待极其困难的直升机救援。 逃生通道被堵的超高层，本质上就是一个“救援孤岛”。

这三大原因，在内地都有大量的类似案例。换句话说，香港的悲剧，是内地无数超高层住宅的镜像。

所以我曾在2022年写过一篇文章，里面提醒过，刚需型超高层的安全问题。当初还用了香港的配图。

一语成谶……

这些年，从一二线城市到18线小县城，都建造了大量这种“高密度、高容积率”的住宅，上面是为了解决住房问题，下面是为了在有限的土地上榨取更多收益。

于是选择把几百户、甚至上千户人家，塞进一个个像火柴盒一样的格子里。在这种环境里，安全不再是保障，而是一场概率游戏。

你可能很小心，你家里不乱接电线，不把电动车推进屋。但你无法保证你的楼下住着一个什么样的邻居。

只要有一户人家违规充电；

只要有一户人家乱扔烟头；

只要有一户人家堵塞了防火门。

整栋楼的人，都要为这一个人的愚蠢买单，这就叫“风险公摊”。 密度越高，你因他人过失而受灾的概率，就呈指数级上升。

所以如果你的资金允许，尽量远离那些“刚需型超高层住宅”（33层以上，甚至40、50层的连廊房）。

这不是歧视，而是基于生命安全和资产折旧的双重考量。

尤其是2015年到2020年建的这批刚需超高层，质量堪忧，大部分都是偷工减料，随着时间推移，电梯老化、管线老化、外墙脱落是必然的结果。

而且由于住户多、意见杂、物业费低，想要动用维修基金去修缮，比登天还难。 未来，这些超高层极大概率会沦为“垂直贫民窟”，成为城市的伤疤。

但为什么改善型或者豪宅超高层出问题的概率相对较小呢？

因为建筑用料的冗余度不同，更因为高昂物业费支撑了硬件的长期维护。在这个充满不确定性的时代，我们买房，买的不仅是居住空间，更是“容错率”。

有人说，未来不是有无人机消防吗？

没错，科技在进步。

我前几天还看了一个展，现在全国都在推动无人机救火救援，未来可能成为消防标配，这样就突破了云梯高度的限制。能解决超高层的救援问题。

但问题是，这玩意并不便宜，一台工业级的要50-100多万，还需要专业团队做维护，直接跟地方财政挂钩，意味着有充沛的资金才能买得起，没有就只能少配减配。

这意味着，越是财政吃紧的县城，越买不起这种“保命装备”。

所以我很不理解的是，为什么这些年欠发达的地区的县城，大量建造刚需超高层，还有人愿意花大价钱买……

一二线城市开始回归小高层和洋房，反而是三四线城市还在疯狂迷恋超高层。

所以不要听开发商瞎忽悠，要知道住房本质是什么，就像开车一样，安全是一切的前提，其次才考虑资源、体验和房价走势。

现在香港又给我们上了一课，警钟已经长鸣，我们要明白，房子最终是用来住的，不是用来赌命的。

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