北京买房：理清思路，购房建议1723

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是女儿女婿在北京，有户口也买房了，就是房子小点，在海淀清河买的60平两居。现在是我们刚退休想去北京帮着带孩子，三个住房方案，您帮忙给分析一下。

一是保持现状不变，我们在同小区租个一居室，月租金约5000元，正好是我的退休金。

二是我们卖掉现有的房子，**市两居室约70万，女儿也卖掉他们的约350万，还掉180万贷款后再重新贷200万，在本小区或附近买三居室。

三是北京的他们的房子不变，我们卖掉房子后用70万当首付，在回龙观买一套60平的一居室，贷款150万左右，月还款8000元。

这三个方案请问您认为哪个更合适，或者有没有其他更适合我们的方案？

A：

1、常规都是建议第一个选项。房子是用来住的，能用租房解决居住问题就没必要着急买。但是要考虑好，年纪越大越不好租到房子，房东们大多不愿租给老人，怕惹麻烦。

另外一点，现在北京租房从资金成本上已经不太划算了。比如您租5000块钱的房子，这套房大概能卖300万左右，房东的租金收益率2%或更高，即便扣除物业费取暖费什么的也能接近2%。而如果您有300万的话，存银行按最高1.5%利息的话是每个月4500，是不是还不如把这套房买下来呢？

2、第二方案一般不建议，这不是说经济的问题，而是最好分开住，否则时间长了多多少少的都有些别扭吧？当然这看自家的情况了，能住一起当然最方便，只不过大多数家庭愿意分着住。

3、第三个方案是买在回龙观，但您每天是都到清河帮着带孩子吗？虽然不太远，但我估计折腾起来没一个小时到不了，毕竟还有两边走着的距离呢。或者是每天把孩子送到回龙观吗？也够折腾的吧？

我要建议是别舍近求远了，附近应该也有200来万的一居室，虽然肯定是小区更老了，但屋子里面收拾好了是一样住的。前几天就有网友在永泰庄地铁站附近买的房，办齐了230万，50平左右吧。肯定是小区环境不太好，但对于您家来说能节省折腾的时间精力啊。

4、总之我也就是列出这些情况，看您家自己的选择吧。

仅供参考。

二

Q:

帮我理性分析一下。房子位置在丰台区新华街七里。目前竞品有三套，一套同户型中楼层管道层挂盘价砸到了235，西南朝向同户型低楼层挂盘价259，东南朝向同户型顶层挂盘价259。近几个月同户型无成交。我现在有点儿迷茫不知道这房子该挂多少，要不要跟着他们砸。

我没有那么着急拿钱，但是不想把钱一直压在这个房子上，因为未来五年之内我想把现在住的房子置换一下，觉得如果近两三年都持续下跌的话那肯定还是越早卖越好。

最近我研究的脑仁儿都疼。感觉市场很乱，买家心理就是一套要比一套更低5-10%，我谈过两次都是硬气点一口价，多一分不涨。要照这么个卖法，年底成交几套急用钱的，很快又一个30%砸出来了。而且各种消息也特别乱，一会儿三联说银行卖房了对楼市也是冲击，一会儿说房地产商年底需要资金回流也要低价卖新房，一会儿说房产税大局已定就是目前的情况无法落地。我想请您帮忙梳理一下思路。

A：

1、这具体的房源行情还是问当地中介吧，只有他们熟悉现场情况。不过您说的这三套都有硬伤啊，没什么代表性，本来就是卖房的当作对标的，营销工具的作用更大，价格参考的意义不太大。

2、另外看您家的房子租金能有多少钱吧？刨去物业费取暖费+空置期之后的年化纯收益率能有多少？1.8%是北京平均值，明显高于这数字就说明有点儿超跌，明显低于以至到1.5%那就说明还有泡沫。

当然品质高的改善小区另算，但桥梁厂宿舍区都不算改善盘，常规来讲都是应该跟随大盘的。假定您家的租金收益率是1.8%，那卖房套现之后准备怎么安排？存银行的话大行最高利息1.5%，买国债是1.7%，而且利息还有下降的可能。

所以常规建议是如果有高息+稳妥的理财渠道就卖房，没有的话就先留着。北京楼市历史上租金收益高于同期银行利息的时期不多，就三次，每次都是相对低点，没什么下降的空间了。假定您现在手中不是

房子，而是有200多万，存银行买国债vs买黄金vs股票vs买房收租金，您觉得哪种稳妥+收益相对高？

3、买家永远都不嫌便宜，而且要买到能占便宜的，这是人之常情，换谁都一样。别人缺钱的那砸就砸呗，不过真要有降价30%的您通知我吧，我早准备好钱和资格了，一直等着捡漏儿呢。

4、银行卖房是真的，抛售多少套+多少亿总量也是真的。但得看看卖的是什么房子吧？进门哭丧也得看准谁死了再哭吧？各家银行抛售的85%都是商业地产，也就是商铺写字楼，跟住宅没什么关系，还是常规操作。这就不抬杠了，任何新闻都能盲人摸象，有带节奏的就有跟着起哄的。

低价卖新房也是真的，但也看看什么房吧？只是提醒一句话，我们开发商确实很坏很贪婪，但不是特别的蠢，也没那么大的自由度。但凡能抵押的都抵了，100万抵的，现在开发商想50万甩卖，银行能干吗？债主能干吗？政府能干吗？前期买房的不更得砸售楼处了？不低价甩卖还有可能熬下去，至少死的不太惨，但如果真的甩卖了，那可就死无葬身之地了。

房产税的事儿也看您自己的判断吧。只是提醒看看抛出这消息的事谁？看看大佬这些年说过多少劲爆消息了，有几个准确的？

5、总之我帮不上什么忙，您还是听别人的吧，现在人们的思维由网络决定，房价由买不起房的决定，投资模式由追涨杀跌决定。

仅供参考。

三

Q:

请问，孙子2031年上小学，儿子有政保，但不知道能不能轮上，想考虑西城的学区，预算800左右，考虑到房价还在降，不知道什么时候买比较合适？

A：

1、2031年上小学，那不是今年刚出生吗？常规建议是没必要准备学区房太早，除非是预算很高的，那能买到学区好+溢价低+宜居等各项兼顾的。

所以如果800是首付，那计算好月供的话没问题。但如果是总价，就只能说看房时一房一议了，争取买到溢价低的吧，也能算兼顾。毕竟今年虽然是高峰期的最后一年，但平均溢价率没降多少，800万按常规也就买到600来万居住体验的房子，那200万溢价要闲置到入学，考虑好再买吧。

而且明年就进入确定的低谷期了，至少延续到2031年，如果到时候没有政策支撑的话，溢价部分有可能受影响。

2、另外既然有政保就尽量争取呗。当然也看哪种政保了，大的小的？是要求学区内房户合一的还是只要西城有房就行的？能锁定目标学校的还是二轮填报的？问清楚政策吧，提前做准备。

3、总之您这一看就是刚有个想法，甭着急，先了解一些学区房的情况+单位政策，综合考虑再决定。常规建议是如果总价预算高就提前买，能买到各项兼顾的。不太高的话就多看看，入学前一年都不算晚。

仅供参考。

四

Q:

我在大兴孙村那边有套房子，南六环和南中轴路交叉那地儿，14年那会儿买的自住型商品房，已经转商，现在房子跌的很厉害，我想问现在要不要把这个房子卖掉啊，还是就这么一直租着？

那房子还有60万的公积金贷款。孙村这边后续能发展起来吗，有没有什么比较大的这个规划配套或者是地铁啥的？小区是华远和煦里，89平，现在跟链家那边问，说110-120差不多这个价格。出租的话一个月2600。

A：

1、既然是自住型商品房，那性质就是自住为主啊，能自住就留着，确定不自住了就卖掉呗。但这会儿卖有点儿亏，不如等等行情是否回暖吧。

2、指望着发展够呛，地铁对于市区来说无所谓，但对于郊区就是标配了，有了不加分，没有的话必定减分。而且如果没有地铁，那产业规划也受到限制，企业都不好招聘。所以能发展的一般都是薪酬不太高的传统行业，对周边房价的帮助不大。

具体规划看规委的网站吧，全称应该是“规划和自然资源委员会”，里边有最全最新的各种城市规划，控规和详规应该都有。但如果有规划了就不是秘密，其价值就已经体现在现有房价之中了。

3、华远和煦里，如果能卖120万的话至少没赔吧，我印象中当年是1.3万，89平115万，账面上没赚而已。

如果能租2600就很不错了，租售比460，年化收益率远远超过市区。如果这数值能做到满租+连续出租，那这房价就算超跌了，至少超跌了20%，甚至30%。

但一般来说郊区没这么高，还得看出租率和空置率，而且还得计入出售时的个税来综合评价。但估计怎么也得在600左右，至少算是房价中没有泡沫了。

4、总之要是我就先留着了，卖的话才120，出租的话一年3万，收益比存银行合适。所以除非是有更稳妥+高息的理财渠道，否则套现就没什么意义了。

仅供参考。

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