东三环“宝藏”地块引发抢地大战 懋源超50亿元摘松榆里地块

11月25日，作为东三环黄金区位近年罕见的“宝藏”地块，朝阳区松榆里地块引发了北京久违的“抢地大战”。

当天共有8家房企到场角逐，现场火药味十足。经过166轮举牌的激烈鏖战，懋源最终杀出重围，以50.24亿元的总价竞得该地块，溢价率18.21%，楼面价约6.2万元/平方米。

8家房企激战166轮，成交溢价率超18%

松榆里地块全称为“北京市朝阳区松榆里平房区城中村改造项目0410-0001地块”，在开拍前获得7轮线上报价。而此前，招商蛇口、中建玖合更是虎视眈眈，早就各自发布了松榆里地块的招标计划，这也让该地块未拍先热、关注度拉满。

11月25日下午，该地块吸引了中建玖合、首开、懋源、金隅、招商蛇口、越秀+建工、建发共8家房企（为7家竞买主体）参与现场竞价。最终，经过166轮举牌，作为场上唯一民营房企的懋源扛到了最后，以总价50.24亿元、溢价率18.21%夺得地块。

从区位来看，松榆里地块位于朝阳区潘家园街道，三环至四环之间，距东四环约1.2公里，邻近地铁14号线北工大西门站，是四环内难得的地铁盘。周边有北京朝阳合生汇、燕莎奥特莱斯、芳圆里ID MALL、北京广仁中西医结合医院、松榆里公园等，生活配套成熟。

该地块为纯住宅用地，占地2.89万平方米，规划地上建面8.08万平方米，容积率2.8，限高60米（局部80米），起始价42.5亿元，起始楼面价52781元/平方米。根据出让文件，地块位于地铁11号线南侧，考虑到地铁建设时序处于远期，建议地块邻近11号线一侧做好兼容性设计，将地块内建筑划定出结构、功能的兼容区域，预留后续与11号线一体化结合的最大可能性，保证地铁附属灵活衔接。

中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，该地块格局方正、南北通透，建筑密度也比较舒适宜居，为后续打造大面宽改善型产品提供了优质基础条件。值得注意的是，该地块出让文件中明确鼓励设置下沉庭院，通过住宅地块街坊路地下空间，实现与规划文化用地联通，充分凸显“好房子”建设导向。

北京资深地产评论人泽龙表示，松榆里地块周边有国贸、双井、三里屯三大商圈。其潜在客群优质，为近年来罕见的东三环宅地。“现在的楼市环境，买房一看区位，二看产品。区位优质+产品好，这就是松榆里地块之所以吸引这么多房企参与的主要原因。另外，地块规模适中、总价合适、起始楼面价较低，给了多数房企积极参与的空间。”

预计售价冲上10万+，市场突围仍存挑战

从松榆里地块周边市场来看，主要以“老破小”二手房为主，例如松榆里小区挂牌均价约5.2万元/平方米，总价230万左右房源占比超六成，房龄普遍超过30年。

该片区的新房供应稀缺，仅有已是现房的能建·东誉府，近期成交均价约为10.6万元/平方米，反映出区域存量市场老化与改善需求释放的结构性错配。

基于此，张凯认为，松榆里地块后续预计推出120-180平方米改善型户型，填补板块产品空白，结合区域行情，未来售价预计在10万-12万元/平方米之间。

“尽管松榆里地块在环线位置和配套成熟度方面具备优势，但受当前楼市行情影响，地缘改善客户的置换链条存在一定阻滞。”张凯表示，同在朝阳区的黄杉木店、三间房及十八里店等板块，均有多个新房项目入市，对客户形成分流。因此，该地块项目若想实现市场突破，关键在于合理控制产品面积与总价，通过提升产品性价比，有效吸引来自下游板块及竞争项目的潜在客群。

东三环地块接连入市，核心区与近郊市场分化加剧

值得关注的是，除了松榆里地块外，东三环周边受到关注的土地还包括9月份成交的呼家楼地块，以及在拟供地清单中的永安里地块。

其中，9月5日，首开股份以4.46亿元底价摘得朝阳呼家楼南里地块。该地块位于寸土寸金的东三环CBD核心住宅区，但是规划建面仅有7588平方米，也被称为北京CBD核心区域“迷你”地块。其综合楼面价5.88万元/平方米，去除社区综合服务设施建面后，住宅起始楼面价约8.1万元/平方米。

虽然呼家楼地块规模有限，但其独特的地理位置和CBD核心区的稀缺属性，使该地块成为市场关注焦点。因此其成交价格也成为北京核心区高端住宅市场的参考指标。

对此，泽龙表示，呼家楼地块确实太小，对市场的影响较小，真正能够影响北京楼市的将会是东三环松榆里的“王炸”地块。

此外，永安里地块坐落于长安街沿线，建国门与国贸之间，地理位置极为优越，堪称“黄金宝地”。然而， 截至目前，永安里地块仍在北京土地市场 供地清单中 ，未真正上架挂牌。

相较于核心区地块的竞争热度，11月25日，房山广阳城地块则由北京城建以底价14.71亿元摘得。在业内人士看来，由于当前房山区房地产市场整体库存规模较大，需求端主要依赖本地客群及丰台刚需群体，市场去化压力突出。

张凯认为，松榆里地块与广阳城地块分别代表了北京土地市场中核心区稀缺资源与近郊潜力板块的不同开发逻辑。前者依托高确定性区位主打改善产品，后者则需在库存压力下靠产品与配套挖掘价值，两者的成交结果不仅是当前市场需求的真实体现，也预示着房企在战略布局上将面临更深层次的分化。

编辑 杨娟娟

校对 付春愔