降价近百万！江核一代神盘，1.6万/㎡成交

南京昔日“万人摇神盘”，正在亏本出手。

最近，锐评君在二手平台上发现，江畔都会上城在11月初连续卖出的2套房源，成交单价都在1.6万/㎡左右，对比今年上半年普遍2.3万+/㎡的行情，降幅令人心惊。

不仅是江畔都会上城，中海左岸澜庭、华润国际社区等小区，也接连卖出“腰斩价”。一批买房人，正在抄底江核。

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当年以8成首付、超万人报名摇号的江畔都会上城，如今二手房价格也跌到了“1”字头了。

11月初，江畔都会上城接连卖出2套大户型房源，成交单价都不足1.7万/㎡：

建面约130.19㎡三房，低楼层，成交总价213万，单价约1.64万/㎡；

建面约129.85㎡三房，中楼层，成交总价218万，单价约1.68万/㎡。

而在今年上半年，小区多数成交单价还在2.3万/㎡以上，年初有房源还一度逼近2.9万/㎡。

同样是130㎡左右的中楼层房源，今年2月有房源以2.5万/㎡成交，7月份还卖出过2.1万/㎡。

从2.5万/㎡到1.6万/㎡，中间只用了短短几个月。

如果再回头看当年3.1万/㎡的新房收官均价，如今1.6万/㎡几乎称得上“白菜价”了。

2020年6月份，江畔都会上城以“8成首付、11890组买房人报名、整体中签率约1.9%”拿下“神盘”光环。

彼时楼市行情热度高涨，江核地价、新房、二手房价格攀升，在一万多组买房人中抢到房子的人，也抱有非常乐观的心态：几年后二手房轻松破4冲5（万/㎡）。

但事实却是小区交付后不久，二手房就已跌破开盘价。

2023年11月3日，江畔都会上城在11月3日首次出现成交记录，两套建面约89㎡的三房户型，成交单价分别约为3万/㎡、3.1万/㎡。

更令小区业主没想到的是，“神盘”光环也没能挡住市场行情的影响。

2024年3月，小区成交单价保持在2.7万/㎡以上；12月，就已降至2.4万/㎡上下。

2025年1月，一套建面约139.12㎡的低楼层以2.7万㎡成交，9月成交单价首次跌至2万/㎡以下。（注：仅以常规楼层户型为参考）

当然，业主也曾试图稳住挂牌价以期止跌，但随着江核二手房数量激增，小区竞争压力越发明显，越来越多的卖家不得不退让，给房源打上“急售、捡漏”标签吸引关注。

但对于急需资金周转的卖家而言，“降价”是最有效果的卖房方式。

就像最新成交的、单价仅1.68万/㎡的房源，原房主在8月初挂牌时报价315万，最终以218万成交，前后降价近百万，着实令人唏嘘。

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“神盘”卖出“白菜价”的例子，在今年的江核二手房市场屡见不鲜。

比如，近期成交价在1.5万/㎡以下的中海左岸澜庭。

11月初，中海左岸澜庭卖出的两套房源，成交单价分别是1.45万/㎡、1.44万/㎡，均为建面约98㎡左右的中楼层房源。

而在今年3月，建面约98㎡的高楼层房源还能卖到2.3万/㎡左右。

还有刚刚卖出首套二手房的润悦府。

10月30日，交付仅半年的润悦府卖出首套二手房，户型建面约105.44㎡，高楼层，成交总价211万，折合单价约2万/㎡。

网上房地产数据显示，润悦府建面约105.44㎡的高楼层房源，备案价格为4.12万/㎡。

虽然润悦府目前仍有新房在售，且房源也有可观的优惠，但买家以2万/㎡单价拿下这套次新房，性价比凸显。

不仅是次新房，江核一些在社区环境、房型设计相对更老的小区，近期降幅更为明显。

比如，1万/㎡出头的华润国际社区。

10月6日，华润国际社区E区一套建面约89.93㎡的三房，以单价1.06万/㎡成交。

而同样不到90㎡的三房，2022年曾卖到4万+/㎡，2023年年初有3.5万+/㎡的纪录，去年年初还能卖到2.4万/㎡左右。

而到了今年，小区成交单价跌出2万/㎡大关。

还有同样跌至2万/㎡以内的雅居乐滨江国际。

10月26日，雅居乐滨江国际二期建面约134.18的低楼层房源，成交总价180万，单价仅1.34万/㎡。

就算是面积相差无几的中楼层房源，最新成交总价为230万，单价也只有1.67万/㎡。

而在6月份，约137.93㎡的中楼层，总价还能卖到300万，单价约2.18万/㎡。

相当于多等几个月，买家就省下了大几十万的卖房款。

从买家角度来看，当年靠抢才能买的热门楼盘，如今用远低于当年开盘价的价格就能拿下，还是房龄较新、精装交付的优质房源，哪怕没能“抄底”，也能立省一大笔真金白银。

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当年的江核也曾风光无限，凭借市场热度和板块高大上的规划，吸引了不少品牌房企拿地，5成/8成首付、开盘摇号、超低中签率等等，都是当年市场火热的见证。

而当潮水退去，市场逐渐趋于冷静，过热的房价也随之降温。市场预期不足加上二手房数量陡增，去化压力加大，想要尽快成交就不得不拼谁的价更低。

近两年来，江核中介关于“抄底”的吆喝一直未停，二手房价格也真的不断探底中。

国家统计局最新数据显示，10月份南京二手房价格环比下跌0.9%、同比下跌6.4%，“以价换量”仍是当下市场趋势，房源充足板块的议价空间相对更客观。

在二手房价格颇为友好的当下，对于有自住需求的买房人来说，哪怕不能“抄”在谷底，那些房龄较新、房源更优质且性价比更高的次新房，吸引力也足够大。