北京
2021年左右高点没买房的人，实在是太幸运了。
现在的新房越来越卷，139㎡五室三卫，实得210㎡；
二手房呢，从高点一直往下跌，尤其是西咸新区，多个盘直接到了四千多的单价。
一、新房产品力
139㎡五室三卫？招商·林屿缦岛“卷”出新高度。
直接把产品力拉满到“离谱”级别。
建面139㎡，实得面积竟高达209.61㎡（奇数层）甚至210.43㎡（偶数层），得房率突破151.4%！
这意味着什么？
相当于你花139㎡的钱，白拿70㎡的空间，直接多出一间卧室、一个书房和一个家政间！
更关键的是，这并非“偷面积”的擦边球，而是需要正式审批的。
是基于“四代住宅”新规下的合法高赠送设计——环抱式大露台、错层空中花园、可拓展空间全部计入使用面积，却不计入产权面积。
项目落子西安城北凤城五路黄金轴，紧邻地铁4号线帽珥冢站，周边教育、商业、医疗资源成熟。
更重要的是，这是招商蛇口首入城北的标杆之作，依托央企交付实力和“好房子”体系。
对比那些还在为保交付发愁的民企楼盘，招商·林屿缦岛从拿地之初就自带“安全光环”。
团结片区成改善新高地
绿城绿汀芳菲、保亿润园接连“开一次罄一次”，已将团结片区推上西安新房热度榜首。
绿城绿汀芳菲只剩三栋楼就收官了。
目前三栋楼房价已经公示。
绿城热销，如果绿城速度再快一步，招商可能都没有机会和绿城正面“过招”了。
二、“杯具”的二手房
一边是新房“卷”出天际，另一边，西安二手房市场却陷入深度调整。
截至2025年11月，全市二手房挂牌量突破17万套，成交均价较2021年高点普遍下跌30%至50%。
更扎心的是，几百个个小区成交价低于1.1万元/㎡，其中部分楼盘直接到了五千左右的均价。
简直是腰斩。
心痛呀！
尽管价格腰斩，但市场共识是：西安二手房尚未到达明确底部。
原因有三：
库存高压：17万+套挂牌量远超月均几千套的成交量，供需严重失衡；
新房挤压：高得房率、高品质的新房持续分流改善需求；
信心不足：“买涨不买跌”心理仍在，业主降价求售成常态，但买家观望情绪浓厚。
不过，对纯自住刚需而言，当下确实是难得的“捡漏期”。
尤其是一些地段尚可、房龄10年内的次新电梯房，单价1万左右，配套成熟，性价比远超远郊新房。
低价≠普跌，而是结构性机会
这些“五千元左右”的房源，多集中在远郊板块，并非区域普遍现象。
但它们的存在，确实对特定人群产生了强刺激。
但是，曲江也是一个很好的例子。
买得早的当然，还有得赚。
但是，2021年高位入手二手房的，估计都不敢算这笔账。
三、新房VS二手房
割裂的市场，如何选择？
如今的西安楼市，已明显分裂为两个世界：
新房市场：聚焦“好房子”，拼产品力、拼得房率、拼央企信用。比如：建面139㎡五室、151%得房率成为新标杆，改善客群用脚投票。
二手房市场：陷入“以价换量”，非优质资产持续贬值，只有稀缺学区、核心地段、品质物业的小区才能抗跌。
在市场冰火两重天之际，理性比抄底更重要，需求比价格更关键。
也想问问大家，你们觉得西安二手房到底跌到位了吗？欢迎评论区聊聊你的看法！
文章来源:乐居买房
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