土拍速递｜杭州3宗宅地均以底价成交，绿城竞得未来科技城低密环河宅地

2025年以来，在杭州宅地成交总价超30亿元的成交日中，首次出现全部地块以底价成交的情况。

◎ 文 / 马千里

11月25日，杭州出让5宗地块，合计成交价格为54亿元，均为底价成交，其中3宗宅地成交总价为43.3亿元，2宗商办用地成交总价为10.7亿元。

逐一来看今天杭州成交宅地：

绿城竞得未来科技城宅地，地块三面环水、限高30米

该地块容积率仅1.05，是今天最受关注的一幅宅地，规划建筑面积约5.14万平方米，成交楼板价3.5万元/平方米。地块限高30米(局部45米)，要求新建住宅不低于4层，不得建设别墅(含合院)，大于两联排。

地块自身优势在于三面环河，景观视野优越，南向直面梦溪水乡东区；位于未来科技城核心区域，紧邻规划中的水乡北路地铁站；是区域内罕见的低密度宅地，稀缺性强。劣势是周边道路系统尚在完善中，生活配套成熟度有待提升。

周边竞品方面，地块周边1公里内尚无在售新房项目。东侧1公里的绿城交投晓月澄庐已在2021年售罄，晓月澄庐容积率为1.1，目前二手房售价在6万元/平方米左右。就2025年有成交备案的新房项目来看，距离地块最近的项目为东侧2公里左右的泰禾杭州院子，项目容积率1.02，成交均价在6.6万元/平方米左右。

万科&杭州安居底价竞得石桥单元公交上盖宅地

地块成交总价10.1亿元，平均楼板价1.5万元/平方米，地块容积率为2.0，规划建筑面积约6.8万平方米。该地块是杭州城北首宗公交上盖住宅地块，包含公交场站(2.3万平方米)及上盖住宅，公交站占一层，住宅在其上；建筑限高50米。公交场站建成后由杭州市城市建设投资集团有限公司负责回购。回购价格以建设主管部门批复的概算为依据，最终以审核的决算价格为准。

地块优势在于位于华丰板块核心区，距地铁3号线同协路站约800米，规划6号线华丰路站约750米，周边有同协路主干道和留石高架快速路；教育资源丰富，附近有杭州市青蓝青华实验小学、风华中学；商业配套完善，3公里范围内有拱墅吾悦广场、山姆会员店、丁桥龙湖天街等大型商超；医疗资源充足，5公里内有杭州中医院丁桥院区、树兰医院等。最大劣势是临近华丰公交停保基地和留石高架，可能存在噪音和震动影响，需采取特殊隔音措施。

周边新房方面，临近的璟逸悦府、溪听晓月轩售价均在3.6万元/平方米以上。西侧800米左右的溪听晓月轩2025年上半年4次开盘，共计推出272套房源，平均开盘当日去化率超过九成。

转塘单元地块：由蓝城和之江城投以15.2亿元的底价竞得

地块成交总价为15.2亿元，平均楼板价1.6万元/㎡，容积率为1.7，规划建筑面积9.5万平方米，限高36米。

地块自身优势在于位于西湖区主城区、低容积率(1.7)适合打造洋房或小高层、居住舒适度高。周边配套优势包括距地铁6号线、华润万家超市200米内、浙江大学医学院附属第一医院之江院区(1.2km)等医疗资源丰富。

地块周边新房项目均已基本售罄，东南1公里左右的云树望山院容积率1.2，售价在3.1万元/平方米左右。

延伸阅读：杭州优质宅地主要集中在2025年上半年出让

从宅地出让价格与土拍热度两方面可清晰看到，2025年杭州优质宅地资源主要集中于上半年释放。具体数据显示，上半年累计出现20个单日成交总价超10亿元的交易日，而下半年截至目前仅出现7次同类情况。

进入下半年后，不仅高总价宅地的出让频次显著下降，土拍市场整体热度亦同步回落。以今日出让宅地为例，其地块属性存在明显特殊性：要么为配建要求复杂、开发难度较高的公交场站关联地块，要么是缺乏可比参照案例、对开发商产品溢价能力提出极高考验的低密宅地，因此最终以底价成交亦属市场合理结果。

（来源：克而瑞地产研究）

文章来源:克而瑞