上海年内第九批次土拍：共揽金173亿，民企积极“捡漏”

界面新闻记者 | 王婷婷

临近年末，开发商们不再热衷“抢地”了。

11月24日，上海开启年内第九批次土拍，9宗地块分布于杨浦区（2宗）、宝山区（2宗）、嘉定区、奉贤区、青浦区（2宗）以及浦东新区，总出让面积433.9亩，总建筑面积55.26万平方米，总起价169.11亿元。

“9幅地块集中拍卖是今年以来单次拍卖地块数量最多的。”上海中原地产分析师卢文曦告诉界面新闻，投放量多，只要感兴趣，基本有机会。越到年末，拿地的基本格局已经确定，完成拿地任务的房企拼抢不会太积极，没完成拿地任务的，或是想要拿地的房企机会就来了。

最终，本次土拍只有2宗地块溢价成交，其余7宗地块为底价成交，共收金173.33亿元。

从参拍房企来看，本场土拍9宗地块共吸引来16家企业参拍，其中3家央企，8家国企，宝业、佳运、大华等民营房企参与热度高涨，另有外资企业盘谷补仓嘉定。

中指研究院上海数据总经理张文静向界面新闻指出，从报名情况来看，受出让地块位置以及年底财务节点影响，本场土拍部分头部开发商缺席，民企佳运置业溢价竞得地铁大盘，大华重回宝山，整体来看本场土拍参拍企业结构优化，参拍主体多元。

界面新闻记者王婷婷制图。

具体而言，本场土拍热度最高的无疑是浦东新区PDP0-0706单元C05A-18地块、C05A-17地块。该地块最终成交溢价率为15.8%，也是本轮拍卖中溢价率最高的地块，由上海民营房企佳运置业竞得。

公开资料显示，该地块出让面积41912.3平方米，建筑面积82753.8平方米，用途为商住用地，容积率1.97，地块起价21.38亿元，楼面起价2.58万元/平方米。

在卢文曦看来，该地块位置较好，距离地铁2号线川沙站步行可达，地块西面是百联川沙购物中心，周边有学校幼儿园等教育设施，基本生活需求可满足，地块南面是在售的陆家嘴锦绣云澜，均价6.5万元/平方米，也具有一定参考价值。

该地块共吸引了佳运置业、陆家嘴集团、象屿&清能共3家竞买人参与竞拍，现场经过82轮竞价，最终上海佳运锦程房地产开发有限公司（佳运置业）以总价24.75亿元竞得地块，成交综合楼面价29913元/平方米，溢价率15.76%。

许久不拿地的佳运置业对浦东地块志在必得，董事长沈仁兴亲自举牌拿地，主持人话音刚落，沈仁兴就开始出价，直到击败象屿、陆家嘴集团这两家对手。

图片来源：上海土地交易市场

据界面新闻了解，佳运置业为上海老牌民营房企，总部位于浦东周浦，较之大华、宝华等上海本土房企更为低调。2022年，佳运置业以自有资金在上海拿下三块地，总价40亿元，相继开发了佳运名邸、佳运汇龙府、佳运瑞璟湾，分别位于宝山（2宗）和金山。

2023年，这三个项目都分别入市，均未清盘。而且在最初的认购阶段，项目热度也很一般。比如位于宝山区罗店镇的佳运名邸，2023年4月推出315套房源，均价39837元/平方米，最终认购率仅为11%；位于宝山区顾村板块的佳运瑞璟湾二期于2023年8月入市，推出215套房源，均价67357元/平方米，认购率为25%。

如今，这家昔日的拿地“黑马”房企重返土地市场，瞄准浦东川沙，能否获得市场认可，有待时间检验。

另一宗溢价成交的地块位于青浦徐泾，得主同样是一家民营房企，为浙江宝业房地产集团有限公司，溢价率5.17%。

据界面新闻了解，土拍现场，青浦区QPPO-0101单元17-05地块共吸引来浙江宝业、象屿&联发两家竞买人，经过16轮竞价后，浙江宝业以总价17.3亿元竞得地块，成交楼面价31561元/平方米。

公开信息显示，浙江宝业房地产集团有限公司的母公司宝业集团是建筑业头部民企之一。

此前，在浙江举办的“好房子”展上，浙江宝业房地产集团有限公司董事长孙宇光认为，以前讲“像搭积木一样造房子”，是把它简单理解为装配式结构，现在把内装修、机电设备也包括进来，提出“像造汽车一样造房子”。

他指出，一辆汽车由3万个零件组装而成，一栋房子需要8万个零件，同样能实现标准化生产。不过，上海楼市竞争尤其激烈，浙江宝业的“像造汽车一样造房子”逻辑能否行得通，同样面临考验。

其余7宗地块均为底价成交。其中，比较意外的是杨浦滨江地块和杨浦五角场地块也遇冷。如中海以总价21.77亿元拿下杨浦滨江地块，成交楼面价68800元/平方米；上海城建&上海建元资产以总价43亿元拿得杨浦五角场地块。

除此之外，青浦练塘地块由青浦新城发展集团以底价4.69亿元竞得地块，成交楼面价12000元/平方米。

值得一提的是，上海本土民营房企大华此次重返宝山大本营，也“捡漏”拿地了，以底价11.42亿元拿得宝山高境地块，成交楼面价37000元/平方米。

央企金茂也尤其看好宝山，多次在此落子，本次土拍又以底价37.26亿元拿下宝山庙行地块，成交楼面价37000元/平方米。

嘉定新城地块由上海盘谷房地产有限公司拿得，成交价6.2390亿元。界面新闻了解到，盘谷地产属于外资地产企业，业务布局主要聚焦于上海郊区，公司隶属于泰国盘谷银行及香港亚洲金融集团旗下资本体系。

奉贤地块由南桥江海实业&奉贤发展集团&奉贤二建&上海华民宝科联合拿得，底价6.9亿元，成交楼面价18000元/平方米。

至此，上海第九批次土拍推出的9宗地块全部成功出让，总出让建面55.26万平方米（其中商办用地约2.03万平方米），总土地出让金额173.33亿元，成交楼面均价31366元/平方米。

卢文曦向界面新闻指出，此次集中拍卖整体温度比10月份更低一些，只有2幅地块有溢价，并且最高的溢价才15.8%。“除了年末的因素，土地分布也有一定关联。除了杨浦地块算市中心，大部分地块位于郊区，这也导致房企拿地不敢冒进。除了川沙热门板块还有一定溢价外，其余都是底价成交。”

本场土拍最大的亮点是民企迎来拿地机会。

“除了佳运置业外，这次拿地有大华、宝业等民企出现。”卢文曦告诉界面新闻，这些民企深耕上海多年，也敢于出手，说明对上海楼市有足够多的信心。

“当然，最主要的因素是，临近年末，房企资金压力会比较大。而一梯队的房企，比如招商蛇口等房企没有参与，竞争激烈度明显下降。也给了这些民企一定拿地机会。”卢文曦指出。