刚刚，上海第九轮土拍，全是意外

刚刚，上海今年第九轮土拍结束，总成交金额约173.3亿，2幅地块溢价成交，7幅地块0溢价。

从过程到结局，可以说全是意外：

民企佳运，董事长亲自坐镇，土拍现场举牌82轮，以24.75亿总价、溢价15.76% ，拿下浦东川沙地块。

民企大华，今年第三次出手上海拿地，以总价11.42亿、楼板价3.7万/㎡拿下高境地块，杀回大本营。

中海地产，捡了大漏。保利置业现场弃权，中海以总价21.77亿，楼板价6.88万/㎡成功抄底。

中国金茂，宝山再次拿地，锁定双轨交地块，楼板价3.7万/㎡，斥资37.26亿深耕区域补仓。

宝业集团，击败象屿联发联合体，以总价17.3亿元摘得

青浦徐泾

，楼板价3.16万元/㎡，溢价率5.17%。

除了这几块高关注地块，杨浦五角场、青浦新城、奉贤新城、嘉定新城四块地，全部由区域房企底价获取。

有人杀红了眼，有人捡漏，还有人默默托底。

01

今天创造意外的第一个主角，不是央企，也不是国企，而是一家民企，叫佳运置业 。

这两年，民企敢拿地的太少了，敢搏命的更少，这次的佳运，可以说是真刀真枪在 “肉搏”。

川沙地块地位置不错，就在2号线川沙站旁边，西侧就是百联川沙购物中心，住宅部分容积率2.0，出让面积约4.19公顷，条件引来了象屿、陆家嘴参与竞争。

但谁也没想到，最后杀红眼的却是佳运。

话说今年的象屿，感觉是有点水逆在身上的，在上海的投拓之旅，非常不顺。5月鲍轶群被调离，换来吴杰后，情况依旧没有太大改观，到目前为止，在上海收地仅两块。

好几次都是因为对手太强。

这次招商、华润这些往年的 “大胃王”没参拍，结果又冒出来了佳运......最后一块地，象屿也参加了，最终被宝业截胡。

说回川沙地块土拍，现场的情况很有意思。

据说，主持人话音刚落，佳运董事长就开始出价，而且是最少见的、董事长亲自递材料、现场举牌。

这一举，就是82轮 。

什么叫搏命？这就是搏命。

最后，佳运以24.75亿的总价拿下，溢价率干到了15.76%，楼板价接近3万/㎡。

有人可能会问，这家民企凭什么？

这是一家深耕上海的 “隐形地主”，以前的佳运·瑞璟湾、佳运汇龙府、口碑都不错、尤其是绿化。

听说这位董事长是个细节控、连小区里的罗汉松、橄榄树、都要自己去国外挑。

更狠的是，他们拿地几乎全用自有资金，不加杠杆。

在这个大家都勒紧裤腰带的日子里，一家民企，敢硬跟82轮。

这本身，就是一个巨大的信号。

02

如果说川沙是热血番，那杨浦东外滩这块地，就是悬疑片。

杨浦滨江K8-03，体量不大，出让面积1.39公顷，容积率2.28，但位置极佳，离黄浦江直线700米，南面就是中海云邸玖章，旁边全是豪宅。

按理说，这是兵家必争之地。

来报名的也确实是两位 “大佬”：保利置业，还有中海 。

大家都在等着一场恶战。

结果，保利置业交了保证金，人也到了，但就是不出价，现场一片寂静，最后直接宣布：中海底价成交 。

总价21.77亿，楼板价6.88万/㎡，溢价率0%。

要知道、隔壁保利自己的项目、当年拿地楼板价可是高达8.02万/㎡。

中海这次，相当于在上海的核心区，捡了一个巨大的 “钱包”。

有人说是保利怂了，有人说是默契球。

只能说，如果是几年前，这种地块大家头破血流也要抢，但在2025年，大家都冷静了。

03

今天的土拍、还印证了一个逻辑:

越是看不清未来的时候，越要回到自己最熟悉的地方。

比如金茂，又回到了宝山。

这次金茂花了37.26亿，拿下了宝山共康地块。这块地素质很硬，1号线呼兰路站 + 18号线二期，妥妥的双轨交红盘苗子。

金茂为什么拿的这么痛快？

因为他们在宝山有底气。之前的金茂棠前，外环外五开五捷，江湾金茂府，也是标杆。

对金茂来说，宝山就是他们的 “舒适区”。

地块容积率1.8， 这也是一个非常舒服的指标，在上海新规下，这个容积率完全可以做成豪宅配置，做豪宅，同样还是金茂的舒适区。

同样的逻辑，也发生在大华身上。

大华这次出手，拿下了高境地块，总价11.42亿，虽然出让面积仅1.23万方，容积率也偏高，来到了2.5，只适合做刚改项目。

但，宝山是大华的发家之地，从梧桐城邦到水岸蓝桥，再到公园柏翠，在宝山，随便找个小区，贴上大华的广告，都能覆盖几十万老业主。

无论是央企金茂、还是民企大华、大家的策略出奇一致：

不瞎折腾，只做熟人生意。

04

前面说的几块地，要么是核心区，要么是双轨交。

那剩下的呢？

这就不得不提 “托底” 这个词了。

杨浦五角场、青浦新城、奉贤新城、嘉定新城，这四块地，全部底价成交。

关键拿地的，清一色是区域性的国企或者 “老面孔”。

比如杨浦五角场地块，被上海城建拿走。

这块地其实不错，3号线和21号线地铁上盖。但问题是，它体量大，还含租赁用地，一般房企啃不动，也不想啃。

青浦练塘，青浦新城公司拿的，楼板价1.2万。

奉贤新城地块，奉贤城投联合体拿的，楼板价1.8万。

嘉定新成路，盘古(泰国背景)拿的，楼板价1.82万。

青浦练塘和奉贤新城地块，容积率都在1.2以下，大概率会做低密改善或者低迷豪宅，嘉定新成路地块容积2.2，预计打造为改善类产品。

05

看完这次土拍，可以总结三点：

第一，市场分化已经到了极致。

好的地，民企敢举牌82轮去抢，差一点的地，只能靠国企托底。

中间地带，几乎消失了。

第二，两块溢价地块，都是民企拿地。

佳运、宝业的表现，证明了民企依然有桌上说话的资格，当然前提是兜里有钱，心里有产品，地块有利润。

第三，也是最重要的一点。

虽然都在喊冷，但大家对上海的核心资产，依然是有执念的，无论是中海的 “捡漏”，还是金茂的 “补仓”，甚至佳运、宝业的 “豪赌”。

本质上，都是在赌上海楼市的明天，依然值得下注。

只不过，这一次，大家都把筹码压在了自己最有把握的地方。

不做梦了，改做生意了。