这份中金报告，能看见商业地产的下一条主线

今天早上，看到中金的一份报告《商业地产：把握核心资产绝对收益机会》（点击可阅读）。原本只是想翻翻数据，没想到看到了一条清晰的行业发展线——未来几年，行业的节奏会变慢，但方向会越来越明朗。

这些趋势，不仅能帮助我们判断商业地产的下一轮重心，其实也能给从业者一个特别现实的提醒：低头把活干扎实，比抬头找风口更重要。

行业没有以前那么喧嚣了，但真正的机会，也在从“热闹”走向“确定性”。

◎深圳万象食家

01

宏观增长不再热闹，

但“稳定”本身就是红利

过去十几年，商业地产一直身处一个“高速迁移的时代”——百货让位于购物中心，购物中心向城市综合体演化，电商冲击线下，直播冲击电商。

但是，如果我们认真看看过去三年的数据，会发现整个零售市场的结构像是悄悄“定型”了：

· 2026 年社零预计 +4% 左右，属于平稳但不冒尖的增长

· 线下消费占比稳定在 72–73%

· 购物中心零售额占社零约 11%，近几年波动很小

这是一个“可预期的时代”。它不是激情澎湃的增长曲线，但也不是让人心慌的衰退信号。

对购物中心而言，这反而提供了一个清晰的行业判断：当行业大盘变得平缓，运营能力，开始取代项目数量，成为新的增长来源。

过去十年，谁开得快、开得多，谁就能“赚规模”；现在，则是谁能把每一个在营项目运营好，谁就能“稳现金流”。

稳，正在重新变成一种行业核心能力。

02

重奢 mall：

从“高增长引擎”，

变成“稳定收益资产”

中金在报告里有个判断非常关键：购物中心行业内部，份额正加速向头部运营商集中。

◎深圳湾万象城二期

这一点，在我们的日常调研里其实早已出现迹象：

· 同城多个项目里，真正稳定的永远只有 1～2 个

· 高潜力品牌开店，首选还是万象系、太古、恒隆这样的载体

· 顶流餐饮、年轻化品牌、国潮品牌，都开始只挑能打的场子

中金报告的数据，无疑也印证了这种现象：

· 华润万象生活 2025 年计划开业项目 14 个，在营项目同比 +12%

· 对比之下，行业整体项目增速约为 +5%

· 2025年上半年万象生活同店销售额 +10%（同期社会零售总额 +5%）

重点品牌在万象体系新开门店，占全国新开的 36%。

这是一种典型的强者恒强规律：当行业增量不足，品牌会更愿意押注头部 mall；当品牌向头部聚集，消费者也会跟过去。

这两端的合力，让行业头部正在变成“新基础设施”——它们不靠开店数量取胜，而靠“结构性的位置”。

换句话说：不是所有项目都值得看，但那些真正头部的项目，会越来越稀缺。

03

从“多开几个”到“把现有的做好”：运营能力真正决定胜负

2025 年重奢商场的经营修复速度，已经全面领先于普通非奢 mall。

华润、恒隆、太古这类项目，在三季度尤为明显。这是为什么？

第一，出境消费趋于稳定。

不是说大家不出国了，而是“境外买奢侈品”已经开始冷静：

一方面因为国内外价差收窄，另一方面，是因为品牌主动调节配货，避免出现“中国缺货、意大利打折”的混乱局面。

第二，品牌持续“做减法”：关低效店、扩旗舰店。

这几年我们在全国看重奢店，会明显感觉到：老百货里的店在关，老旧场子的店在关；能聚集重奢的 mall越来越固定，旗舰店也越开越大。

这是一个很明确的信号：奢侈品正在减少“无效面积”，增加“有效体验”。

第三，运营商自己也不再“等品牌”，而是主动改造。

太古系的改造更新、恒隆对艺术展陈和高端餐饮的强化、万象系对生活方式品牌和空间营造的持续投入，都指向一个方向：

重奢 mall 不只是“买东西的地方”，而是“停留的地方”。

在这个背景下，中金的判断是：奢侈品整体增长会趋向温和；重奢 mall 的增长则“强于大盘，且稳定”

也就是说：重奢 mall 从“高速赛道”，变成了“高质量稳增长赛道”。

对运营商来说，这是黄金时代的另一种形态。

04

资本市场的判断：

头部商管公司变成“类债券资产”

这大概是整个中金报告里最“金融视角”的一句话：未来 2～3 年，核心商管公司能做到5%–10% 的租金利润增长 ，以及5–6% 的股息率。

◎武汉天地

换句话说，它们不再被当作“高增长股票”，而是有分红、有现金流、有稳定增长的耐心资产。

在一个增长有限、利率下行的大周期里，这种资产反而最稀缺。

对从业者来说，这其实传达了另一个信号：行业越来越“不靠讲故事赚钱”了，未来，更多地是靠“经营质量”赚钱。

当资本市场不再要求你“再开十个”，而是更看重“在营项目的稳定性”，运营商的策略也开始变得务实和克制：少一点追高，多一点长期主义。

05

城市会继续分层，

但真正决定命运的，是“项目本身”

近两年，城市能级之间的社零增速，确实出现分化，具体表现在，有些一线城市增速偏弱，而某些新一线、强二线反而恢复更快。

与此同时，不同项目的分化，比城市分化更猛烈。在同一个城市，有的项目底盘稳定，能吃下整个城市比例颇高的高净值消费；有的项目则一年不如一年，品牌组合每况愈下。

◎深圳领展中心城超级安踏

中金的判断也很明确：城市能级影响项目，但不决定项目。一个 mall 的命运，最终取决于它在城市里的位置和运营力。运营力，是未来商业地产的真正分水岭。

这是一个属于“强运营者”的时代

中金的报告，解释了行业正在悄悄发生的结构性变化：

第一，扩张时代结束了；运营时代开始了；第二，重奢 mall 从高增长赛道变成稳定超额收益资产；第三，头部商管公司变成耐心资产，城市分层继续，但项目分化更明显；品牌与消费者正在向头部 mall 聚集。

当行业不再靠“加速度”，而是靠“稳定性”。这对所有商业地产从业者来说，都很重要。

很多人看行业报告，是为了找方向、找趋势；但我看完这份报告之后，脑子里反而只冒出一句很朴素的话：

行业往哪儿走固然重要，可真正能带你走远的，是你在低头做事时积累下来的那点稳定性。

商业地产正在进入“耐心资产”的时代，职场本身，也在进入“耐心能力”的时代。

抬头看天是必要的，但决定你未来的，往往是你低头时打下的基本功。

◎武汉武商梦时代