房价最终定都会加倍涨回来。︱刘德科演讲实录

全球资产看上海

*本文根据2025年11月22日刘德科在上海中粮大悦城·世界S湾壹号作品发布会的演讲《全球资产看上海》整理

演讲 ︱刘德科

很高兴又站在上海「一江一河」的坐标原点上。今天我们所在的海鸥丽晶酒店，是黄浦江与苏州河的交汇点。对于我们房地产行业的人来说，海鸥丽晶酒店不只是地段好，它还有一层更特别的辉光——刚才大家从酒店进来，一路上看到的繁花圆灯、粉水晶吧台或玫瑰瀑流等等场景，都有一种似曾相识的感觉。这些场景在成都、广州、苏州、杭州、合肥等等城市的高端住宅楼盘的会所空间中都有出现。它们都是从这个酒店出发的。甚至我们可以这么说：上海海鸥丽晶酒店是21世纪20年代中国住宅项目会所空间的母本。

今天我们要讲的「中粮·北外滩壹号」，跟海鸥丽晶酒店一样，都在北外滩；「中粮·北外滩壹号」会所空间用的室内设计单位，也是海鸥丽晶酒店御用的CCD（郑忠设计）。

现在的高端住宅楼盘跟高奢酒店，已经美得几乎没什么分别了。

我们能感受到，房子越造越好了。那么问题来了，房子越造越好，为什么楼市反而越来越不景气？有一些观点认为中国的城市化高峰已经过去了，房地产已经没什么前途了——实际上过去二十多年只要楼市陷入低谷期，这种论调就会浮现出来。我们来看中央文件，当前官方表述仍然强调的是「我国城镇化还有很大发展提升空间」。还有一些观点说是因为经济周期，经济增速放缓导致了楼市低迷；实际上，房地产与经济周期有关系，但关系不是很大。经济增速放缓，不会导致楼市低迷；恰恰相反，楼市低迷往往会拖累经济增速。

本轮楼市低谷期的核心原因只有一个，就是「房企生态在短时间内遭遇了大面积的塌陷」。供给端的众多市场主体（也就是房企）纷纷爆雷，甚至一个个消失不见了，这种风声鹤唳传导到购房者身上，市场信心不断丧失，市场行情当然就不断地跌入冰点。当然，这种残酷背后，也有好事——在大浪淘沙之后，今天还能活跃在场上的房企，都是更有生命力的市场主体。

▲中粮·北外滩壹号效果图，上海

我们想说的是，房地产的价值逻辑并没有发生变化。当然，相比楼市低谷期是怎么发生的，大家更关心的是未来：房价还能涨回来吗？无论是站在这个舞台上，还是私下里跟亲朋好友聊天，我的答案都是一样的：不止能涨回来，而且还会继续创新高。你心里肯定在想：这怎么可能啊。

如果我们把自己的眼光局限在一座城市之内，或者局限在一个阶段之内，我们很可能会错判一份美好或一项资产，甚至会错过。但如果我们跳出认知樊笼，跳到更大的时间维度和空间维度中来看核心城市的核心资产，我们会得出截然相反的答案——核心资产仍然大有前景。今天我们要聊的就是从「这怎么可能啊」到「这是一种必然」的逻辑推导。所以，我今天的演讲主题是《全球资产看上海》。我们可以通过四个维度，来感受一下上海的核心资产，在更大的时间维度和空间维度中将会有怎样的价值前景。

城市比较维度

第一个维度是城市比较维度。大家都知道，上海的城市愿景是「建设卓越的全球城市」；我觉得不对，因为「卓越的全球城市」已经不是愿景而是现实了。对比一下，是上海厉害还是纽约厉害？老一辈的人肯定会说纽约厉害。我先举一个例子。‌2021年，纽约开始动工建设一个叫做「the Big U」的大工程，就是提升整个曼哈顿岛南边的滨水空间；因为整条滨水岸线看起来像是字母「U」，再加上它的规划方案是世界级建筑事务所BIG设计的，所以就叫做「the Big U」。你知道的，他们的城市建设进展是很慢的，建了四年多时间，现在这个大工程终于建成了一小段。BIG设计的方案非常厉害，当时看得我热血沸腾，但做出来以后真是让人大失所望。

我们再来看上海的黄浦江世界级滨水区，它比纽约的「the Big U」更早启动，现在已经建设得七七八八了。无论你是在杨浦滨江、北外滩还是徐汇滨江，你随便找个场景，都能秒杀纽约的「the Big U」。你去纽约的「the Big U」走一走，再到上海黄浦江世界级滨水区的任意一段逛一逛，你就能感受到这种遥遥领先。

我们想说的是，上海已经在城市建设方面遥遥领先纽约。当然了，纽约也有胜过上海的地方，比如高线公园，上海也向他们学习，做了好几段高线公园。所以，如果我们稍微谦逊一些，也可以这么说：上海与纽约互有领先。

我们再来对比上海与纽约的「天花板房价」，也就是超级豪宅的价格。纽约是人民币100万元/平米左右——无论是纽约、香港还是伦敦，他们的「天花板房价」都是人民币100万元/平米左右。那么上海是多少呢？30万元/平米左右。我说的「天花板房价」不包括别墅，都是用高层住宅这个口径。上海的「天花板房价」，是纽约的三分之一，这合理吗？所以我经常会感慨：上海哪里比纽约差啊。

所以，房价还会不会创新高？这是必然的。未来的某一天，上海的「天花板房价」必然是跟纽约拉平，甚至超过纽约。

你可能会说，跟纽约啊、伦敦啊比，没意思。那么，我们再换成北京的视角。上海的外环差不多相当于北京的五环，它们的平均直径都是约28公里——你看在放松限购这件事上，北京放松了五环外，上海放松的是外环外。那么，上海的内环相当于北京的几环？三环。它们的平均直径都是约12公里。对于高净值人群来说，他们在上海内环内，有好些个楼盘可以挑；但是在北京三环内，几乎没有新盘。所以像「中粮·北外滩壹号」这样的项目，对于北京的高净值人群来说，那简直是不可思议的存在：在北外滩这么市中心的地方，竟然还可以有这么高奢的楼盘。

如果你长期待在上海，你可能又会说，北外滩有那么好吗？你肯定听说过，在政府的规划愿景里，在房企的宣传说辞里，都说北外滩将会是上海的又一个城市封面。那么我们就来看一下城市封面背后的逻辑。放眼全球，高能级城市的封面都离不开这三样东西：「天空」「地气」与「镜面」。

「天空」就是高度。在城市封面的关键构成要素中，当然要有摩天大楼，必须要有拔地而起、直冲云霄的高度。维也纳很美，但是维也纳都是低矮的建筑，构不成城市封面；巴黎如果没有埃菲尔铁塔，也很难拼凑出一张像样的城市封面。现在，北外滩已经有不少摩天大楼了，「浦西第一高楼」已经开工了，未来还有更多的摩天大楼。外滩与陆家嘴都是上海的城市封面，北外滩也将是。

「地气」就是地面活力与高级烟火气。现在新一代的摩天大楼，包括北外滩的「浦西第一高楼」，都非常讲究跟街道的交融关系，它们不再是高冷的城市峰峦，它们的基座都是「室内外交融」的高级烟火气。烟火气不仅体现在那些摩天大楼，整个北外滩更是通过星星点点的每一个项目的活力创新与街区交融，形成了更浓郁的高级烟火气。

那么，什么叫「镜面」？城市封面必须要有「镜面」。我们可以逆天地想象一下，把黄浦江填掉，那么陆家嘴的那些高楼矗立在那里，还会有动人的感觉吗？不会。正是因为黄浦江这个「镜面」，陆家嘴才能够成为生动的高能级城市封面。城市封面必须得有大江大河的映照，没有这种映照，就失去了灵性。讲得再简单一点，拍照片没有水就不好看。北外滩也一样，它的摩天大楼集群同样也会倒映在江面上，同时江流与来来往往的船舶也将倒映在摩天大楼的幕墙上。

所以，你可以再用「天空」「地气」与「镜面」这三个构成要素，来重新打量一下北外滩作为上海城市封面的含金量。

时间维度

现在你可能会在心底嘀咕：好吧，就算你说的都成立，北外滩的前景不错，但是上海的「风貌项目」（历史风貌保护与更新项目）可不少啊，虽然每一个「风貌项目」的地段都不错，都在内环内，但并不是每一个「风貌项目」都热销。

如果跟着别人人云亦云的话，我们可能就会错失这个时代的高端资产配置的机遇，所以我们得进入另一个维度来看问题——「时间维度」。

把时间维度拉长到十年，「风貌项目」就会显现出它本来的价值光芒。上海的「风貌项目」是在这两三年内冒出来的——有时候我们会被时间欺骗，假设一下，这些「风貌项目」是每一年出一两个，你是不是就会觉得它很稀缺？上海内环内的合院产品，能不稀缺吗？可是现在大家似乎并不觉得那么稀缺，因为这些「风貌项目」几乎是一下子同时冒出来的。餐桌上的菜太多了，你难免就会感觉没那么有诱惑力了。但你不能说这个菜本身不好吃吧。比如好久没有吃过这种「大餐」的北京人，他们肯定觉得很好吃——北京三环内哪里会有这样的合院与大平层啊。

所以，当你把时间维度拉长以后，你就能感受到，上海的「风貌项目」就相当于北京三环内的「珍馐」。

企业维度

第三个维度是「企业维度」。中粮是央企，在很多人看来央企似乎最不缺的就是钱，那么中粮为什么没有在上海开发很多楼盘？有钱就有诱惑。尤其是在房地产行业，诱惑何其多。在座的各位可能自己也做企业，一家成功的企业之所以成功，其实不在于他们做了什么，而在于他们拒绝了什么，抵制了多少种诱惑。对于一家成功的企业来说，各种机会向他们奔涌而来。一家企业最忌讳的就是他们认为自己已经无所不能，克制与坚守才是制胜法宝。

中粮在上海的投资是非常克制。他们在上海开发的楼盘，几乎都是面向高净值人群的「壹号」项目——从2009年陆家嘴的「中粮·海景壹号」到2015年苏河湾的「中粮·天悦壹号」，从2018年苏河湾的「中粮·前滩海景壹号」到2021年的「中粮瑞虹·海景壹号」，再到如今的「中粮·北外滩壹号」，我们看到的是央企中粮所体现出来的战略定性和对于核心地段的坚守。我们将之称为中粮的「壹号战略」。什么叫「壹号战略」？就是以坚定的克制力，坚守核心地段。

客户维度

第四个维度是「客户维度」。如果你站在「客户维度」来看，你就会发现「中粮·北外滩壹号」其实是从前面的四个「壹号」项目上生长出来的。此前的四个「壹号」项目，加在一起大概有1800多户业主家庭。中粮跟1800多户业主家庭保持着日常的互动。「中粮·北外滩壹号」的操盘团队给我发了一份他们的客户深访PPT，我花了一个小时都没读完。他们在做产品之前，花了大量的工作去梳理此前四个「壹号」项目的业主们在真实生活当中的痛点和关切点。

科技界的大预言家凯文·凯利提到过「一千个客户原理」，意思是只要你足够了解一千个客户，你就会有做不完的生意。他在《一千个铁杆粉丝》中说，「关键挑战在于，你必须与你的铁杆粉丝建立直接联系。」对于每一家房企来讲，业主才是他们最大的隐形资产，他们身上蕴藏着无数的宝藏，通过与业主建立直接联系，会促使并启发房企做出更好的、更有竞争力的产品。所以好的房子，不一定是通过优秀的设计师设计出来的，最好的房子一定是对于客户真实需求的洞察。再优秀的建筑师，也必须立足于客户的真实需求，而不是想象的需求，才能做出真正动人的产品。

▲中粮·北外滩壹号建筑效果图，上海

「中粮·北外滩壹号」高层建筑的外立面用了红色釉面陶板，建出来以后会比效果图更好看——因为陶板的光泽是任何效果图模拟不出来的。为什么要用红色？主创建筑师朱培栋博士告诉我，这叫做「垂直的里弄」。风貌别墅形成了红砖里弄，高层住宅就是把红砖里弄竖立在空中。

「中粮·北外滩壹号」的这幢高层住宅，为什么要有那么高的窗墙比？不只是为了采光，更重要的是为了让观景视野更通透，是为了让你眺望城市。这幢高层住宅的前后左右都没有遮挡，都拥有非常开阔的视野，这在上海是非常难得的。当你在自己家里，每一扇窗都是万家灯火，你的心底会滋生出一种感觉——你拥有了整座城市。买房就是要买出一种「拥有整座城市」的感觉。人的心胸跟视野的开阔是成正比的，每天看见的世界越开阔，你的心胸就越开阔。

▲中粮·北外滩壹号会所空间效果图，上海

房价是「三重沉淀」

稍微总结一下我们刚才围绕「中粮·北外滩壹号」讲述的四个维度——

●客户维度：「1800+的深访与链接」，以微观视角洞察客户的日常生活

●企业维度：以坚定的克制力坚守核心城市的核心地段

●时间维度：用长期主义思维，将资产价值放在更长的时间维度中进行考量

●城市比较维度：令北京高净值客群艳羡，比纽约不动产更有成长性

▲上海中粮大悦城·世界S湾壹号作品发布会现场，刘德科PPT第20页，2025/11/22

再回到我们演讲开头提的那个问题，房价还能涨回来吗？在这样的楼市低谷期，房价似乎还在跌，但最终一定都会加倍涨回来。从微观看，房价是由供需关系决定的；但从宏观上看，全世界绝大多数城市的房价都是经济发展、城市建设与货币放量的三重沉淀。

我们的经济发展与城市建设仍然在轰隆隆地向前推进。你看无论在上海还在中国的任何其他头部城市，工地还多不多？工地没有了就不发展，工地多就是在发展。上海的工地比纽约多太多了，几何倍数地多。上海每天还在进步，他们基本上是停滞的。为什么纽约和东京在过去的三五年房价涨得特别厉害，就只有一个原因，疫情之后他们的货币乱发，所以房价涨了。

房价是「三重沉淀」，一时的楼市低谷期不代表永远低谷。谢谢大家，我是刘德科。

主编-何玲 影像总监-费嘉

编辑-卢丹婷 编导-沈奕飞 摄像-王德正

商务总监-周慧慧 总策划-王冬莺 总编辑-刘德科