北京买房：理清思路，购房建议1717

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

想问下西城房子：孩子29年9月上小学，不是西城户口，孩子爸爸是731前的集体户口，准备在西城买房，预算800万。能参加西城区小政保，想最大化政保的价值，上比较好的小学+好初中（单位政保基本最好的结果是奋斗+八中，但需要在相应片区）。想咨询下您建议买哪个片区。或者最近有合适的讲座吗，想现场听一下。

A：

1.我没太看懂您单位的政保政策，是只要在西城有房有户就能参与全区优选？还是说必须在目标学区买房落户，才能限定在这个学区择校啊？

2.如果是第一种，那就无所谓哪个片区了，只要是西城房子就行。800万有可能买到相对溢价低的，只要多看房，然后每套房都计算一下溢价就行。也就是只计算房子的性价比，用总价除以预估租金，数值越低的越好。老小区低到600甚至500就算捡漏儿，房龄新中等户型的低到7/800也算不错，总之只要不是公寓性质和带硬伤的就越低越好。

3.如果是第二种，那首选肯定是金德月了。尤其是2029年才入学呢，到时候的学位肯定比现在宽松的多，首选最牛学区。另外也是看每套房的时候都计算租售比，在本区内选择性价比最高的=溢价率最低。

不过金德月的溢价率都偏高，金融街就很典型，800万想买到溢价低的不是太容易。一般都是2000万左右次新房才能做到，至少1500万以上吧。所以只能是找找看，多看房多算账。

另外如果目标是八中，那也可以选陶白的八中附小，小升初的时候还省心呢。这里溢价率就相对低点儿了，选择多些。

4.讲座的事儿待会儿回复您吧，我得问问。

仅供参考。

二

Q:

请问，2年前跟您咨询过房产问题，现在我们有一些新的想法，想再请教您一下：孩子在海淀羊坊店中心小学上四年级，成绩中上，女生，普娃。房产目前在丽泽的金兴苑，90平米东南向，2居，估计480万左右；另外一套在西城区大椿天，3401小区，房子59平，全南，2居。

1、有买家现在报价3401小区的房子470万，您看这个价格是否合理，是否需要尽快出手？

2、金兴苑的房子是否也可以一起出售？两套房子的资金合并重新规划。

3、纠结要不要回西城小升初，因为在羊坊店学区怕有可能派位到理工附东校区，距离现在住的蓝调国际太远，如果回西城小升初现在有三个想法：

（1）置换一套蓝调国际的2居和西城广外的占坑房，资金全部用掉

（2）置换蓝调国际1居室和西城广外的占坑房，剩下的资金银行理财

（3）置换蓝调国际1居室，剩余的资金大概530万，全部用于置换尽可能优质的西城学区房，并且小升初不会派出区，您看有合适的学区推荐么？

如果回西城小升初更合适，请问这三个想法哪个更加合理，期待您的解答。

A：

1.具体价格我可不知道，只有当地中介清楚。不过3401小区60平的租金应是7000左右，那470万的租售比就是670。现在学区房老小区的平均租售比600-700，那这个报价在合理范围内。

是否尽快出手看自己了，确定用不上学位+不自住就出手呗，否则出租的租金偏低，还得承担明年入学人口减少后溢价部分的保值风险。

不过年底一般都是成交淡季，价格偏低，而开春后至报名前多数年份都有小阳春，至少是成交量上涨，所以也不用太着急。

2.金兴苑，这套房租售比估计和3401的差不多，也能租7000左右吧？也算合理，属于各项都普通吧，没得到多少丽泽概念的利好。是否卖掉看有没有更好的置换选项吧，有突出优势的改善房就一起置换，没有的话先留着吧，反正也不吃亏。

3.学区选择看自己，这外人不方便建议。不过说实话，如果在海淀成绩中上，那回了西城也是中上，就算派进名校也很难成为尖子生。但毕竟是跨区转学，目标还是学区排名靠后的广外，万一派入渣校呢？那可就不如踏踏实实在海淀了。

4.换顺驰蓝调考虑好，这里是明显得到了丽泽概念利好的，但利好的都是早期买房的业主。您现在接盘至少不是低位，溢价率大概仍然在10%以上，这部分价值我认为是短期内很难靠租金抹平的。

所以如果买的话做两手准备，运气好的话就是再次得到追捧，房价和租金同步明显上涨，或者租金单独快速上涨也是利好。但如果运气不太好那就得等待了，有站岗的可能。这算算帐吧，算清楚再买。

占坑儿房看自己，用完学位尽量别长期持有，现在溢价仍然不算低。

5.换蓝调的一居室，图什么呢？租金收益至少不高，价格走势仍然大概率偏弱，但溢价率却不低。所以这种大户型的一居通常建议是自住，面积大舒服，其他方面不占优。

是否买理财看自己的渠道，能找到收益高+稳妥的就合适呗，我也找呢。现在五大行的五年期存款是最高1.5%，国债1.7%。同时北京租金平均收益率是1.8%，老破小是2.0%以上，最高2.5%。您自己比较吧。

6.西城优质学区房+尽可能不出区，您家要有政保就没问题，没有的话怎么保证？四年级，那就是2021年入学的，也是高峰期。那年西城区幼升小2.2万，最高峰是2023年的2.5万，而明年预期才1.5万。

也就是说，无论您买哪个学区，无论是五年级还是小升初转学，都是高峰期的同一届，如果没有政保+中上成绩的也不可能参与点招，怎么确保啊？这我不敢推荐，谁敢承担这责任啊？

7.总之我既不敢说回西城跨区合适，这仨方案也没看出哪个有明显优势。所以只能是列出这些情况，供参考吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，我们又在看房了，哈哈哈22年咨询幸好没买，房价一路跌到现在了。

1️⃣现在宝宝一岁半，户口在海淀集体，所以上学前肯定要买房，预算750-800，首付能在350-400。想入3居室，希望学校至少中上的话，请问推荐是朝阳还是通州还是亦庄经开呢？目前在这三个区看。

2️⃣目前大环境下是推荐次新还是新房呢？新房是不是都会有各种各样的装修问题陆续暴雷？现在买房感觉就必须考虑未来置换的情况，那么我们这个预算能够上的盘，新房和次新哪个更抗跌呢？

3️⃣目前看过的新盘，心里觉得还可以的：亦庄润府，通州朝堂揽月。朝堂门槛低，担心的是以后置换，会被这些便宜的楼压价，还有中介推荐朝阳one，能大概说一下这三个盘的坑嘛？

身边有前两年买了新房的朋友，说交房的时候就有业主降价卖房，建议我不急的话现在不是上车好时机，可以等开盘后去买腾退的，那现在是不是不着急的话尽量不要碰期房呢？

A：

1.如果单看教育的话那肯定是朝阳啊，这是送分题。而且您的要求还“至少中上”，而通州亦庄的学校放到北京是“至多中上”，这和朝阳不是一个级别。

2.注重自住就看新房，甭管怎么的也比二手的强。注重保值以二手的为主，价格和质量都是经过市场检验的。或者说确定长期自住买新的，出租或过几年还换就买二手的。这跟买车一样，注重驾乘体验就买最新款，租出去跑滴滴或开两年就换的就买二手的。

新房收房时找验房师，网上各平台都有，一般也就几百块钱的事儿。装修都能整改，不算大问题。

哪个更抗跌看租售比，哪个租售比数值低就更抗跌。这算算账吧，现在有的新房打折狠，成为二手房之后也能抗跌。

3.新房我不熟，也不方便点评人家，惹麻烦犯不上。这找中介或渠道商吧，他们卖房的更专业。不过您不是要学区吗？这仨哪个能算中上啊？而且房产的价值由地段儿决定，至少是大部分，这要是地段儿好的就没有中介给推荐了，抢还抢不过来呢。

4.开盘后买腾退的，这只能说试试，看运气了。什么时候都是尽量买现房，眼见都不一定为实，别太迷信我们开发商的承诺，尤其是不写入合同的，反正我们自己是不信的。

仅供参考。

四

Q:

请问，单位政策是必须在目标学区买房，但不需要必须是对口学校的房源，只要是片区内的房子，就能上片区内的好小学和初中。目前两个想法，第一，买西单小学的房子，孩子上西单小学+实验中学，不使用政保，优点是大人和孩子上班上学都近，缺点是房子贵但差，都是无电梯的老房子，可能还要加预算，孩子小学差。第二，买广外，将来可以政策保障上北小广外+四中广外，优点是房子新一些，便宜些，但是能最大化政保的政策红利。

想问下您觉得这两种方案哪个更好。另外纯从学校的教学质量来看，西单小学+实验中学or北小广外+四中广外，这两种上学方案，哪个更好一些呢？

A：

1.单从学校那就是西单+实验啊。北小广外确实不错，但也达不到第一梯队，没有明显的优势。四中则是本校初中都不算多强，广外就只能说是进步很快，但目前为止的排名不算太高。

但问题是如果不用政保，您怎么确保孩子对口入学啊？尤其是小升初，西单小学不是100%直升，而是80%八中和实验，不用政保怎么保证？甚至参与政保（小政保）都未必是100%，不用就只能是靠运气了。

2.另外西城不是朝阳，朝阳的主流是只重视学校而弱化学区。但西城则一般都是重学区大于单校的，尤其是在不用政保的情况下，谁敢保证运气啊？

3.另外我还是没太看懂，既然能买金融街的房子，那干嘛不参与政保啊？能有稳妥方案就尽量用，教育问题输不起的。

4.再有是房子，贵与不贵是个绝对问题，只看家长的预算。但背后的溢价率和保值性是相对问题，不贵的房子未必溢价率低+性价比高，也未必保值好。打个比方就跟饭馆儿里的红烧肉和拍黄瓜似的，红烧肉未必比拍黄瓜的利润高，促销时也未必比拍黄瓜打折更多。

毕竟您家是2029年入学，还好几年呢，对应的也是2023年的孩子数量，比现在对应的2020的数量更少。所以还是适当考虑溢价部分的绝对和相对吧。当然房子是用来住的，学区房是用来上学的，其他的都是副产品，可以列后考虑。

5.我要建议还是先看自己更重视哪方面吧？重视学区那肯定是金融街，重视房子或者说认为兼顾那就是广外。另外要想兼顾那就在金融街找溢价低的，两种办法，一是多花钱买高总价的，二是多辛苦的看房+算账。广外的也可以同样办法。

仅供参考。

五

Q:

请问，您用租金收益率作为房价最后支撑是不对的？

就算是北京房租能收2%，那仍然是入不敷出的，因为想出租房子你要装修吧，一套100平的至少20万，顶多坚持10年，每年2万。而房租才能收多少，5000块钱一年表面是6万，但减去2万装修1万块钱的物业费和取暖费还剩3万，中介拿走至少一个月的，再空置一个月，那就剩下2万了。按你说能租5000的房子价值300万，那租金回报才0.66%。而房子的最大头的折旧还没算呢，这应该算隐性成本吧，即便按照70年来算还1.4%呢，这已经不赚钱了。将来再收房产税那这套房就赔钱了。所以房租收益必须达到5%以上才有意义，这才是国际惯例的真实情况。

A：

1.您这账算的没什么意思，装修费估的太高了。或者说如果是自住的房子，那100平花20万正常，如果算上家具家电还算少的呢。

但如果是买来就想出租的，甭说20万了，5万块钱就算多的了，出租房的简装没多少钱的。而且像地面如果是瓷砖的，那20多年都不用重装，地板的一般也得十多年，所以摊到每年的成本并不高。

2.其他的我不跟您抬杠，但您肯定也都算多了，没这么高的成本。这就不掰扯了，实在没什么意思，我们家有房出租，收益多少业主们谁都心里都明白。

3.反正我认为北京现在的平均收益率就是1.8%，信不信在您，您认为应该多少才划算也是自己的事儿，可以买套房当房东试试，纸上谈兵没意思。

至于房产税则看着办吧。理论上来说，房产税在初期是很难转嫁给租客的，但时间长了就必定转嫁，这叫“法律无效定律”，或者叫上有政策下有对策，总之最终都是使用者买单。

仅供参考。

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