北京买房：理清思路，购房建议1716

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请教你!近期适合在北京买房吗？

现在看了三个地方，其一太平桥华源一里小区房，另外就是丽泽雅园和景园小区的房，但现在害怕买了又会下跌。另外哪个区域的房子最适合抗跌还会保值。再一个这三个地方每平方多少适合买，上班在佑安门福宜街。

A：

1.年底是成交淡季，我认为算是合适的时候。还是这话，北京现在的平均租金收益率已经明显低于银行存款利息，这种时期在楼市历史上就三次，每次都是相对低谷期，所以没什么下跌的空间了。

这就自己算算吧，假定有两个人，一个持有500万现金，存银行五年期的利率是最高1.5%。另一个有价值500万的房子，出租的平均收益率是1.8%，您觉得这俩人会怎么做？

2.哪个区域最抗跌还保值，您的预算是多少啊？抗跌保值的多数都是高总价的。因为一是地段儿好，也就是土地价值高，而房产的价值由地段儿决定，至少是大部分。二是因为小区和房子都宜居，毕竟房子是用来住的，越宜居的越保值。三是有附加值，比如学区功能，而高总价的学区房能降低溢价率，甚至没有溢价，那就是纯粹加持的附加值了。

所以还是先说总价预算吧，预算越高越能买到各项兼顾的，不太高的话就只能是相对取舍了。

3.具体价格我不知道，这问当地中介吧，我不是卖房的。通勤距离也看自己的感受，外人不好建议。

4.另外多说一句，丽泽板块前两年被炒的挺高，部分小区的溢价率都快赶上学区房了。对应的就是居住的性价比略低，溢价部分的保值也有风险，弄不好得用好几年的租金上涨才能抹平。

所以看房的时候算算溢价率吧，北京平均值是650，老破小是550左右，纯小户型是500，大户型的700，改善类的可以放宽到800，围绕这些数值的相对合适。数值高的也未必不保值，但是得单独分析了。

仅供参考。

二

Q:

请问花家地小区一居室几年前300多万买的，现在大概市场价170万，可以卖么？价格还会继续降么？置换朝阳的学区，9年的朝阳外国语一居大概350万或者只有小学的朝阳实验小学200万港湾国际，都是占坑房。这样操作值得么？相比之下推荐哪个？

A：

1.花家地一居的市场价只有170万？怎么也得40多平米，那才不到4万一平，跌的这么狠吗？这套房是不是有硬伤啊，比如底层顶层或有遮挡一类的，否则不至于这么低的价格吧？

如果真的有硬伤，那就看是否自住吧，能接受自住条件就留着，确定不自住就卖掉呗。要不然除了便宜之外，各项都不占优。毕竟房子是用来住的，越宜居的才越保值呢，至少流动性强。

2.是否会继续降怎么说呢？从大盘来说，我认为是没什么下跌空间了，因为平均租金收益率已经高于同期银行存款利率，也就是留着房子收租金比存银行或买国债的收益高，那为什么还要降价卖？

但偏远地段儿或有硬伤的房子得单聊，商品价格由供需关系决定，追捧的人少的房子还是有可能降的，直到有人愿意接盘。

3.学区的选择只能家长决定，外人不好建议。不过朝阳区都是小学+初中都对口头部校的才算学区房，单独对口小学或初中的不算，一般没溢价。

所以港湾国际不算学区房，也就谈不上占坑儿。这自己算算租售比就知道了，肯定比平均值都高的多呢，自然不算学区房。

4.操作值得吗？如果是换朝外的房子，在不聊房子只看学区的情况下肯定值得啊，学校排名大幅度提升。但对口九年的房子都是有溢价的，值不值的只能看家长的感受了。

如果换港湾国际，那从房子角度可以算性价比高。但考虑好，这种房是非常典型的70年公寓，优势是租金高，意味着居住的性价比高。但劣势是价格走势长期弱于普宅，所以才这么便宜的，当然短期持有无所谓，都是年头儿多了才明显的。

学区还是家长自己选吧，外人不好推荐。而且您选的房也不是一回事儿啊，根本就无法比较。相当于说想换辆车，请问老款奥迪和拖拉机您推荐哪个？所以还是用类品比较吧，否则没法儿聊。

仅供参考。

三

Q:

说实话，我作为一个杭州人，真的不看好北京房价的未来，因为北京小区的品质真的很一般，哪怕是十多万的豪宅都顶多是差强人意，但大多数也没强多少。

所以我和您讨论个问题，在我看来反倒是那些大机关的老宿舍区倒有部分投资价值，不追求升值而是保值，因为质量和品质以及社区氛围名实相符，不张扬不落后永居中流，一个稳字反倒挣了最大的优势。想听听您的看法。

A：

1.您这俩观点我都同意。北京大部分商品房的品质确实无法和南方相比，跟上海苏杭+深圳广州成都重庆等地都没法儿比。甚至这不是北京特色，北方大部分城市都这样儿，北京只是因为房价更贵而显的更突出而已。

我认为这一是因为传统，南方是园林，北方是大院儿，气质上就不太一样。另外气候也是重要因素，北方在绿化上下再大的工夫，出来的效果也就那么回事儿，而南方靠天滋润就能效果不错。

所以像我之前所在的公司，同样的产品线，在南北方开发的小区明显不同。并不是说在南方开发的更细致，而是在北方的懒的费那么大劲，因为投入和产出不成正比，差不多就得了。

但我不认为这是北京房子多大的劣势，因为房子是“不动产”，是完全基于“服务本地化”的。既然大家的小区都差不多，那就谁也别说谁。其中有不惜工本的豪宅，但大多数都差不多，那就又回到房产的本质了，地段儿决定价值，至少是大部分。

2.大机关的老宿舍区，这看什么单位的吧，也看原产权单位是否愿意参与管理和投入。这种小区在北京老公房里不是很多，大概占了20%的比例就不错了。典型的财政部发改委人民日报社等小区，反正都是强势部委+老领导还住在小区的。

3.另外还是看您的预算吧，预算高就怎么都好办，各项都能兼顾。预算不太高就只能取舍了，看自己更重视哪方面。

仅供参考。

四

Q:

请问，我和妻子都是体制内，公积金是国管的，但收入实在普通，首付只有100余万。所以我们的需求只是能自住而已，其他的都不强求。我们目前看的房以门头沟地铁沿线为主，只是不知道保值情况如何？

另外如果孩子在八中京西校区上学，您认为和西城区的教育资源差距能有多大？因为按照近几年单位的政保政策来说，都要求在西城区有房才行，这点我们做不到，所以只能索性放弃，力争在中考时考到西城或海淀。

A：

1.门头沟房子的保值情况，以上岸地铁站的梧桐苑为例吧，北京第二个限竞房的试点儿，在成为二手房之后，到目前为止的走势基本跟随大盘，没落后。

或者说门头沟地铁沿线的普通小区+中小户型的保值情况挺好，占不到便宜也不落后。但改善型小区以及大户型的价格走势偏弱，大部分都落后大盘了。

也就是说到门头沟的购房人是刚需为主的，保值也自然对刚需房友好。而改善型的富裕群体对这里不太追捧，高总价房源的价格支撑弱些。

2.八中京西和西城的资源差距，这我不知道，连京西的成绩都没看到过。您要不问问懂教育的吧，他们有数据，对比一下八中京西与本校的平均分+普高率就行。我觉得成绩差距应该还是不小的，否则梧桐苑等小区就算学区房了，是能单独涨出溢价的，家长们的信息都灵通着呢，也都在追求性价比。

不过如果在门头沟上学了，那中考时考到西城或海淀的高中可不容易，反正目前的统筹名额不多，竞争都挺激烈的。

3.我觉得您还是先做个总价预算吧，建议再加点儿商贷为好，选择能更多些。以现有首付来说，如果只是公积金，那最多买200多万的房子，再上岸也就是小两居。而如果再加几十万的商贷，买个小三居就不成问题了，月供多出3000也就差不多了。当然着看自家的情况，别强求。

仅供参考。

五

Q:

请问，北京的中介费能砍价吗？比如链家和我爱我家的，我都问了说不能。同事说那些不连锁的小中介能砍价，但不知是否能保证服务质量和安全？

A：

1.大中介一般都不能砍价，门店没这权限，降价之后都录不进系统。但如果您买的房子贵应该也能聊，但具体的我不知道，应该上千万或再贵的就能砍点儿了，门店会向上申请的。否则您就换一家，反正房源信息都能找到。

2.小中介当然就灵活多了。但也得看具体情况，如果是您看好房了就让他们给过个户办个贷款什么的，那怎么都好砍价。但如果是看了好几十套房，还没多高的总价，再跟人家往脚脖子砍就不太合适了。

服务质量看您什么期望值了，正常的看房砍价签约的谈不上太多服务，您还有什么特殊要求吗？安全的话一般都能保证，当然您也得自己懂点儿房子常识+小心注意，任何事儿都不敢100%保证。

3.我估计您问的意思是不是想在大中介看房，然后找小中介签约，这样就节省中介费了，是这意思吗？如果是的话那就试试呗，一般大中介也不追究，只要自己心里过得去就行。

仅供参考。

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