解析《新天石厦铭苑为什么卖的这么便宜》楼盘买的划算吗

《新天石厦铭苑为什么卖的这么便宜》楼盘买的划算吗，新天石厦铭苑性价比很不错，是个值得购买的楼盘。

卖得便宜的核心原因

1. 回迁房占比极高拉低圈层品质：小区总户数 1336 套，商品房仅 246 套，回迁房占比超 80%。大量回迁房的存在，不仅让小区居住圈层不够纯粹，还可能在社区管理、公共设施使用等方面出现差异化需求，进而拉低整体品质定位，这是房价低于周边同类商品房的关键因素。
2. 容积率高且居住密度大：项目容积率达 6.28，建筑密度偏高。较高的容积率会导致楼栋间距较近，影响部分户型的采光和通风效果；同时车位比不足 1:1，仅约 0.75 个 / 户，未来大概率会出现停车紧张的问题，这些都降低了居住舒适度，从而抑制了房价。
3. 周边城市界面老旧：项目西侧和北侧紧邻石厦村城中村，老旧建筑密集，人员流动性大，还可能伴随噪音、卫生等问题。这种老旧的城市面貌与项目现代化住宅的定位形成反差，短期内难以改善，既影响居住体验，也拉低了楼盘的档次和定价。
4. 市场竞争下的定价策略：福田核心区同期新盘供应较多，市场竞争激烈。该项目为加快去化、吸引刚需群体，选择了低价策略，还推出工抵房、折扣房源等，进一步拉低了整体成交均价，与福田新房约 12 万 /㎡的均价相比，其 7 万 - 9.1 万 /㎡的折后单价差距明显。

楼盘是否划算的分析

1. 适合购买的情况，划算性突出
   • 刚需及重视教育的家庭：项目对口荔园小学（众孚校区）和红岭中学（石厦初中部）这两所福田第一梯队名校，且距离近，步行即可抵达，对有子女入学需求的家庭吸引力极强。同时 72 - 74㎡两房总价 510 万起，88㎡三房 639 万起，低总价能让预算有限的家庭入住福田核心区，性价比远超同片区其他学区房。
   • 注重通勤与生活便利的人群：项目距地铁 3/7 号线石厦站约 500 米，1 站直达福田 CBD，3 站到购物公园，通勤效率高。周边 100 米内有马成时代广场，自带 5000㎡社区底商，2 公里内还有 COCO Park 等高端商圈，日常购物、出行都十分便捷，生活成本低且便利度高。
   • 规避期房风险的购房者：项目已在 2024 年 2 月现房交付，购房者可实地考察房屋的采光、户型、质量等细节，避免了期房常见的延期交付、品质不符等风险，对追求购房稳妥性的人来说，这种 “所见即所得” 的优势很有价值。
2. 需谨慎购买的情况，划算性不足
   • 追求纯粹居住圈层的改善群体：回迁房占比超 80%，可能导致社区居住氛围、人群结构较复杂，物业服务需兼顾不同群体需求，难以达到高端改善社区的圈层纯粹性，这类购房者可能会觉得居住体验不佳，性价比不高。
   • 在意低密舒适环境的人群：6.28 的高容积率会让居住拥挤感较明显，部分朝东向的小户型采光时间较短，且周边城中村环境短期内无法改善。若对居住的静谧性、低密性要求高，该项目的居住体验可能不及福田部分低容积率的改善型楼盘。

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项目介绍

参考均价：约10.7万元／㎡

最近交房：2024年2月

批地时间：2021年8月（21-91年）

开发商:深圳市深圳市新天时代投资有限公司、深圳市石厦实业股份有限公司

建筑类型：高层（40层，层高2.9米，避难层14/28）

产权年限：70年占地面积：约2.1万㎡

建筑面积：约16万㎡◎容积率：6.28

绿化率：40%

可售户数：总户数1336户，可售235户 共四栋

使用率：约78%（加赠送约85-90%）

物业费：7.8元／㎡／月

供水方式：民水

供电方式：民电

定金金额: 20万车位：970个 1:0.8

商业：6000㎡1-2层

梯户比：1单元2梯4户 2单元2梯5户

学校：荔园小学 红岭中学等。

交通配套：地铁：新天石厦铭苑紧邻地铁3号线和7号线的石厦站，步行仅需约500米，可快速到达福田CBD、南山、罗湖等区域。口岸：项目临近福田口岸与皇岗口岸，方便往返深港两地。高铁：福田高铁站可快速链接全国，无论是市内通勤还是长途出行都十分便捷。

教育配套：幼儿园：项目自带一所幼儿园，为业主提供便利的学前教育。小学：周边有荔园小学（众孚校区）、益强小学等优质教育资源。中学：毗邻“省国家级示范性高中”红岭中学（石厦初中部），以及石厦学校中学部，为全龄段教育保驾护航。

商业配套：社区商业：项目与5万平方米的马成时代广场为邻，各大品牌琳琅满目，满足日常购物、休闲娱乐需求。大型商圈：地铁一站可达COCOPark、皇庭广场、领展中心城、购物公园等繁华商圈，尽情享受都市繁华。

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