智仁原创 | 民法典新规下婚姻房产的权益边界与分割指南

房产，作为多数家庭最核心的资产，往往承载着婚姻的温度与现实的考量。从婚前的首付承诺到婚后的共同还贷，从父母的资助到房产的赠与加名，每一处细节都可能暗藏法律风险。2025年2月1日，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》（以下简称《婚姻家庭编解释（二）》）正式施行，对婚姻关系中房产的归属、分割及补偿问题作出了更细致的规定。本文结合《民法典》及最新司法解释，梳理婚姻全周期的房产权益要点，为读者提供清晰的法律指引。

一、婚前房产：个人财产的保护与转化边界

婚前购房是房产争议的“重灾区”，核心争议点在于“个人财产是否会因婚姻关系转化为共同财产”。《民法典》第1063条明确将“一方的婚前财产”列为个人财产，但实践中因出资方式、产权登记、婚后处置等因素，极易引发纠纷。最新司法解释进一步细化了不同场景下的权益认定规则。

（一）全款购房：产权登记决定基础归属

若一方在婚前以个人财产全款购房，并将产权登记在自己名下，该房产无疑属于其个人财产，离婚时另一方无权主张分割。即使婚姻存续期间房价大幅上涨，增值部分仍属于自然增值，归产权人所有。例如，张某婚前以200万元全款购买房产，婚后该房升值至350万元，离婚时李某主张分割150万元增值部分，法院将不予支持，因房屋增值与李某的劳动、投入无关。

但需注意两种特殊情形：一是若婚前全款购房后，产权登记添加了配偶姓名，视为对配偶的赠与，该房产转化为夫妻共同财产。《婚姻家庭编解释（二）》第五条明确，此类登记行为完成后，若无欺诈、胁迫等可撤销情形，离婚时应按共同财产分割。二是婚前全款购房但产权登记在双方名下，通常视为以结婚为目的的共同赠与，房产按共同财产处理，具体分割比例可结合双方出资情况、婚姻存续时间等因素确定。

（二）按揭购房：共同还贷部分及对应增值需补偿

婚前一方以个人财产支付首付，婚后夫妻共同还贷，产权登记在首付方名下的，是司法实践中最常见的争议类型。《民法典》第1087条规定，离婚时应“协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决”。《婚姻家庭编解释（二）》虽未直接规定计算方式，但结合审判实践，法院通常采用“两步法”分割：

第一步，确认房产归属。房产原则上归首付方所有，因其婚前支付的首付及对应的增值属于个人财产。第二步，计算共同补偿金额。补偿范围包括婚后共同还贷的本金及利息，以及该部分款项对应的房产增值部分。计算公式可概括为：补偿款=（共同还贷本金+利息）÷2 + （共同还贷本金+利息）÷（首付+总房贷）×（离婚时房产市值-购房时房产价值）÷2。

例如，王某婚前首付100万元购买总价300万元的房产，贷款200万元，婚后与赵某共同还贷50万元（本金30万+利息20万），离婚时房产市值450万元。则共同还贷对应的增值部分为50÷300×（450-300）=25万元，赵某可获得的补偿款为50÷2 +25÷2=37.5万元。需特别提醒，婚后还贷资金即使来自一方工资，仍属于夫妻共同财产，不影响补偿计算。

（三）婚前赠与房产：未过户可反悔，已过户需区分情形

《婚姻家庭编解释（二）》第五条对婚前房产赠与作出重大调整：若一方承诺将个人房产赠与另一方或双方，但未办理产权过户，离婚时赠与方主张撤销赠与的，法院可结合婚姻存续时间、共同生活情况等因素，判决房产归赠与方所有，或酌情给予受赠方补偿。但如果产权已完成过户，除非存在欺诈、胁迫等情形，赠与不可撤销。

典型案例：刘某婚前承诺将自己的房产赠与陈某，双方签订赠与协议但未过户，婚后共同生活1年即离婚。陈某起诉要求履行赠与，法院考虑到婚姻存续时间短、刘某无过错，判决房产归刘某所有，刘某补偿陈某5万元作为合理慰藉。若该房产已过户至陈某名下，则法院会认定为共同财产，结合双方贡献分割。

二、婚后房产：共同财产的认定与特殊情形排除

婚后购房通常被推定为夫妻共同财产，但《民法典》及最新司法解释明确了“推定例外”情形，即“有证据证明为个人财产出资”或“存在明确赠与约定”时，房产可能归个人所有。准确区分这些情形，是避免纠纷的关键。

（一）共同出资购房：登记与否不影响共同属性

婚后夫妻双方用共同财产（如工资、奖金、共同经营收益等）购房，无论产权登记在一方还是双方名下，均属于夫妻共同财产。离婚时应按平均分割为原则，结合照顾子女、女方、无过错方权益等因素调整。即使一方“主外赚钱”、另一方“主内持家”，未直接出资的一方仍享有平等的财产权益，因家务劳动、子女抚养等贡献已转化为对家庭的价值投入。

需注意，若婚后一方以个人名义购房，但无法证明购房款来自个人财产（如婚前存款的独立管理证明），则推定为共同出资。例如，孙某婚后用自己的工资卡支付全部房款，登记在自己名下，离婚时主张房产为个人财产，因工资属于共同财产，法院最终认定该房产为共同财产。

（二）个人财产购房：需满足“全款+登记个人名”双重条件

婚后一方用婚前个人财产全款购房，且产权登记在自己名下，该房产仍属于个人财产。此处的核心举证责任在于购房方，需提供证据证明购房款的来源是婚前个人财产，如婚前存款的银行流水、财产公证文件等。若仅能证明部分款项来自个人财产，剩余部分为共同财产，则房产按“按份共有”处理，分割比例依据出资比例确定。

若婚后用个人财产支付首付，剩余款项共同还贷，产权登记在个人名下，则房产归属参照婚前按揭购房规则：房产归个人所有，但共同还贷部分及对应增值需向另一方补偿。例如，周某用婚前存款50万元首付购房，婚后与吴某共同还贷100万元，离婚时房产归周某，周某需补偿吴某共同还贷及对应增值部分。

（三）父母出资购房：明确约定是权益归属的“分水岭”

父母出资为子女购房是中国家庭的常见情形，《婚姻家庭编解释（二）》第八条对该类房产的认定作出了最新规定，核心原则是“有约定从约定，无约定按出资来源倾斜”。

1. 一方父母全额出资：若赠与合同明确约定“只赠与自己子女一方”，则房产属于子女个人财产；若无约定或约定不明，法院可判决房产归出资人子女一方所有，但需结合婚姻存续时间、共同生活情况、对家庭的贡献等因素，确定是否给予另一方补偿及补偿数额。例如，林某婚后由其父母全额出资购房，未明确约定赠与对象，离婚时法院考虑到双方共同生活5年且育有一子，判决房产归林某，林某补偿张某20万元。

2. 一方父母部分出资：如支付首付，剩余款项由夫妻共同还贷，若无明确约定，法院以出资来源为基础，结合贡献大小分割。通常房产归出资人子女一方所有，共同还贷部分及对应增值给予另一方补偿。

3. 双方父母共同出资：若无明确约定，房产按双方父母出资比例按份共有，离婚时按出资比例分割。即使产权登记在一方名下，也不影响按份共有的属性。例如，王某父母出资60万元，李某父母出资40万元，共同为小夫妻购房，房产登记在王某名下，离婚时王某需向李某补偿40%的房产价值。

此处特别提醒，父母出资时应保留出资凭证（如银行转账记录、购房款支付凭证），若想明确赠与子女个人，最好签订书面赠与合同并进行公证，避免日后纠纷。

三、离婚房产分割：原则、方法与特殊问题处理

离婚时房产分割的核心依据是《民法典》第1087条的“照顾原则”和《婚姻家庭编解释（二）》的细化规则，实践中需结合房产类型、出资情况、婚姻过错等因素综合判断。同时，针对按揭房、小产权房等特殊房产，法院也有明确的处理思路。

（一）分割原则：兼顾公平与特殊保护

1. 照顾子女、女方和无过错方权益：这是房产分割的首要调整原则。例如，若子女抚养权归女方，法院可能将房产判归女方所有，由女方向男方支付补偿，以保障子女生活稳定。若一方存在重婚、与他人同居、家庭暴力等过错，法院会判决过错方少分房产。

2. 尊重双方意愿：若双方达成书面分割协议，且不违反法律规定，法院予以认可。协议内容可包括房产归属、补偿金额、付款方式等，建议进行公证以增强效力。

3. 考虑贡献大小：对于一方婚前首付、婚后共同还贷的房产，或父母出资购房的情形，法院会重点考量各方的出资贡献、对家庭的劳务贡献（如照顾子女、老人）等因素，确定补偿数额。

（二）常见分割方式：归属确定与补偿计算

1. 房产归一方所有，另一方获得补偿：适用于房产不宜分割（如唯一住房）或一方有继续持有需求的情形。补偿金额需涵盖共同财产部分及对应增值，具体计算如前文按揭房案例所示。若房产存在贷款，通常由获得房产的一方继续偿还剩余贷款。

2. 房产出售，分割售房款：若双方均无能力支付补偿款，或均不愿持有房产，可协商出售房产，扣除相关税费后，按权益比例分割售房款。若一方恶意阻挠出售，另一方可起诉至法院，请求强制拍卖分割。

3. 按份共有：适用于双方均主张产权且无能力补偿对方的情形，法院会判决双方按份共有房产，明确各自份额。但需注意，按份共有可能导致后续产权纠纷，实践中较少采用。

（三）特殊房产的处理规则

1. 按揭未还清的房产：离婚时房产产权归属不影响银行抵押权，获得房产的一方需继续履行还贷义务。若双方约定由另一方还贷，需事先征得银行同意，办理贷款变更手续，避免因还贷违约影响征信。

2. 小产权房、经济适用房：小产权房因无合法产权证明，法院通常不判决所有权归属，仅处理使用权。经济适用房若仍在限售期内，法院会判决由符合购房资格的一方持有，待限售期满后再办理过户，同时给予另一方补偿。

3. 登记在未成年子女名下的房产：若房产登记在子女名下，通常视为对子女的赠与，属于子女个人财产，离婚时夫妻双方无权分割。但父母以子女名义购房后，擅自处分房产损害子女利益的，另一方可主张无效。

四、风险防范：婚姻全周期的房产权益保护策略

与其离婚时对簿公堂，不如婚前婚后做好权益规划。结合最新司法解释，以下防范措施值得关注：

（一）婚前：明确财产边界，避免模糊约定

1. 婚前财产公证：对于大额婚前房产，可办理公证明确产权归属，避免婚后产生争议。公证内容包括房产位置、购买时间、出资情况、产权登记等信息。

2. 签订婚前财产协议：若双方存在婚前房产、父母出资计划等情况，可签订书面协议，明确房产在婚姻关系存续期间的权益归属、增值分配等问题。协议内容需合法自愿，不得违反公序良俗。

3. 谨慎处理房产加名：婚前房产加名需谨慎，一旦加名即视为赠与，房产转化为共同财产。若仅为表达信任，可考虑签订附条件赠与协议，约定如婚姻存续不满一定年限，加名行为可撤销。

（二）婚后：保留出资凭证，规范财产处置

1. 保留关键证据：包括购房合同、出资凭证（银行转账记录、发票）、还贷记录、父母出资证明、赠与协议等，这些是离婚时主张权益的核心依据。若用婚前个人财产婚后购房，需单独设立银行账户管理，避免与共同财产混同。

2. 规范房产赠与与处置：婚后一方处置共同房产（如出售、抵押），需经另一方书面同意，否则处置行为可能无效。若接受父母出资，应及时签订赠与协议，明确赠与对象。

3. 及时办理产权登记：购房后应尽快办理产权登记，明确产权人信息。若存在房产赠与约定，应及时办理过户手续，避免“口说无凭”导致权益受损。

结语：以法律为基，守护婚姻与财产的平衡

婚姻的核心是情感的契合，房产则是生活的物质保障。《民法典》及《婚姻家庭编解释（二）》的出台，并非为了制造婚姻中的“财产算计”，而是通过明确权益边界，减少纠纷隐患，让夫妻双方在婚姻中既享有情感的温暖，也拥有财产的安全感。

无论是婚前的谨慎规划，还是婚后的规范操作，核心都在于“明确”与“尊重”——明确财产来源与归属，尊重对方的权益与贡献。若不幸面临房产争议，应理性对待，优先协商解决；协商不成时，可依据法律规定收集证据，通过诉讼维护自身合法权益。记住，法律是婚姻的“安全网”，唯有懂法、守法，才能在婚姻的旅程中，既守护好爱的港湾，也保护好自己的合法权益。

荣继祥

浙江智仁律师事务所

合伙人

医疗与健康专业委员会主任

具有医学、法学双重执业资质，办理了近百件医疗侵权类纠纷的诉讼、调解，对合同纠纷、知识产权类案件及刑事、行政诉讼也有较高的造诣。医事法学理论功底深厚，办案经验丰富。其中一些案件在行业内有着重大的影响，曾在大型医院从事医学外科临床及管理工作十余年，具有临床外科副主任医师职称，是一位在医事法学领域专家型律师。

浙江智仁律师事务所 实习律师

· 专业方向

民商事诉讼

· 专业方向

法律之下，公正至上