地产合伙人“闹掰”背后，北京楼市变天了

引发广泛关注的朝阳黄杉木店“双子”纠纷，于11月16日晚间，中建智地、越秀地产和金茂三方推出联合声明后，风波暂止。

不过，声明点到为止，“各股东方已达成共识”，并没有透露太多的细节。

而后，据相关报道显示，针对争议中最为关注的操盘权焦点，达成共识的解决方案是“南北双地块由三家联合操盘营销”。具体为：

南地块，紫京宸园项目，由中建智地公司人员出任营销正职，越秀公司员工任营销副职。 北地块，璞樾项目，越秀负责营销正职，中建智地出任营销副职。 同时，金茂将对南北地块派驻观察员。

简而言之，南北地块共同操盘，中建智地和越秀互派营销副职，金茂派观察员。这意味着，紫京宸园和璞樾的营销体系将迎来一次组织重构。

据悉，这个新机制的核心是：业绩考核体系从“单项目营销考核”提升为“双项目总业绩考核”。两个项目团队都不再只为单个楼盘的营销表现负责，而是绑定“双盘总成绩”。

同时，针对项目品质和服务，股东方将建立常态化沟通机制，公开项目进展、透明化管理流程，从工程建设到物业服务，保障业主的合法权益。

以上是这场地产“合伙人之战”的最新进展。以中建智地的举报信开场，以双方的“握手言和”画上句点。

其中的是非曲直，各自意会，相信也各有立场。

「We地产」的观点是，联合声明的发布和营销体系的重构是一个积极的信号，但商业战场的竞争与合作从来都没有那么简单。裂痕一旦产生，就需要双方拼尽全力去修补，也未必能回到最初的状态。

所以，由衷地希望，纸面上的“和解”背后，不是貌合神离，而是双向奔赴。

退一万步，无论在营销上有多少分歧和龃龉，做好产品，保障交付，珍惜购房人，这个底线不能破。就像这次三方共识所承诺的，“从工程建设到物业服务全链条筑牢安心防线，切实保障每一位业主的合法权益。”

01 北京楼市变天，房子不好卖了

风波的发生如同潮水，来得快去得也快；又如一面镜子，映照出在深度调整期，北京楼市最真实、也最残酷的图景。

其背后的真相，远比事件本身更值得深究。

黄杉木店“双子”项目的区位不可谓不优越，作为朝青板块近十年唯一新增住宅地块，寄予了打造区域标杆的厚望。然而，正是在这样的黄金地段上演兄弟阋墙，直指一个核心问题：北京楼市，变天了。

相比前些年的“风口论”，现在的北京楼市信奉“二八定律”，即20%的楼盘贡献80%的热度，在销量上，甚或已演变为“一九定律”——仅有头部10%的顶尖项目能快速清盘，其余90%，都不得不选择“长期主义”，坚持做时间的朋友。

以新房网签数据为例。「We地产」每个月都有详细的统计，10月北京新房住宅网签3511套，和9月的3464套差不多，微涨1.36%；但是相比去年10月的4943套，则大幅下滑28.97%。

在今年北京宅地供应并没有减少的情况下，这反映出一个趋势，新房的竞争越来越激烈，产品越来越卷，对开发商的要求越来越高了。

为了生存，为了KPI，有些股东采取短视的竞争手段，就不难理解了。

因此，这场房企间的“掀桌子”行为，表面看是源于定价策略冲突、营销行为争议或者契约精神存疑，本质上是由于市场不景气导致的业绩承压。

所谓撕破脸，同时撕开的，还有北京楼市最痛的真相：房子，不好卖了。

02 卖房逻辑变了，好板块≠好卖

北京历年出让的住宅用地中，诞生了诸多地缘相近的新楼盘。它们彼此心照不宣地统一宣传、梯度定价，最终合力将区域价值推高，实现集体溢价销售。

这些成功践行过“板块共赢”的项目，通常出现在较为稀缺的优质板块，不一定就是地段绝对优越的内城，比如有书包加持的海淀功德寺，有双地铁交汇的昌平朱辛庄等。

总之所谓天时地利人和，一顿操作猛如虎，最终单个楼盘与整个板块互相成就。

四家企业凑钱126亿竞得的朝阳黄杉木店地块，显然也颇具“好板块”的潜质。中建智地与越秀地产在“君子协定”的分工表里，显然也备注着同一份“板块共赢”的梦想。

只不过，世道变化快，等紫京宸园和璞樾真正入市时，市场环境已经和年初功德寺“双子”和樾望云与和樾玉鸣晚上开盘时的疯狂，截然不同。

一来距离6公里左右的酒仙桥板块的万吉玖序，更早进场，同样在“围猎”高端客户；二来距离3公里左右的三间房“双子”朝观天珺与金茂满曜，在下游堵截中端客群。

更重要的是，周边二手房的市场动荡也在传导给新房。短短5个月时间，从挂牌价看，珠江罗马嘉园、国美第一城、华纺易城等朝青板块的主要流通小区，其主力户型几乎都跌了100万+。

房价跌到骨折且所有人还在博底，这必然导致二手房失去流动性，卖二手换新房的置换链条出现问题，首付资金也会出现更大的缺口。

从数据上看，黄杉木店两个项目的成交均价一直徘徊在10万元/㎡左右，与预期的略有差距，为什么呢？成交的房源显示，更多的是相对更“便宜”的户型在撑场面，压力大的是更贵的大户型。

所以说，同样是好板块，同样是好产品，如今卖房逻辑变了，好板块≠好卖。在供给和需求这两个大变量面前，刻舟求剑是行不通的。

回到这次矛盾发起的初始。这封公开的“举报信”揭示了一个冰冷的现实：在市场下行期里，在客户不够一个区域瓜分的当下，所谓的“联合运作默契”大概率会失效。

甚至可以预测，在北京一些更普通的板块，“共赢剧本”正在被改写成“零和游戏”，故事的结局可能走向更残酷的一面——新的某某“双子”，只能保一个，甚至，一个都保不住。

03 合作开发：同甘易，共苦难

这次纠纷，将联合开发模式的固有弊病暴露无遗。

自2017年以来，合作开发已成为房企扩大规模、分摊风险、撬动优质地块的主流策略。

毕竟房企各有所长——资金、资源或产品力，通过合作将蛋糕做大，“有钱一起赚”，何乐而不为？

远的不说，北京今年联合拿地的项目就很多，尤其是一些体量大金额高的地块。除了朝阳黄杉木店，像海淀朱房之一、朝阳三间房、海淀半壁店、昌平生命科学园、北七家和东小口、门头沟四道桥、大兴西红门等地块都是两家及以上企业携手。

合作无可厚非，明确好责权与利益分配，做好监督和制衡等机制就好了。各企业也都是这么做的。

在行业高速增长期，所有矛盾都被快速增长的销售数字所掩盖，一切都显得没问题。问题是，当行业步入深度调整期，板块的光环不灵光，有限的客户被争抢时，合作双方该如何应对？

是争议不休，一味的忍让，还是直接”掀桌子“？

黄杉木店纠纷所呈现出来的混乱，正是这一模式最现实的注脚。它暴露出，在高地价压力下催生的“抱团”模式，天然存在着利益协调的难题。

这也引发新的思考：当合作条款日趋严苛，内耗与制衡成本不断攀升，企业是否会重新回归到单干模式？资金压力虽大，但至少方向盘在自己手里。

04 三重启示

黄杉木店风波的暂息，并非故事的终结，而是一个新篇章的开始。它给行业至少带来三重启示：

1.市场逻辑已根本性转变：企业必须彻底放弃幻想，接受“慢周转”和“产品为王”的新常态，从投机式开发转向精细化运营。

2.板块价值需要重塑：单纯依靠地段红利就能畅销的时代过去了。未来的板块价值，需要开发商通过更扎实的产品、更优质的配套和更用心的服务共同“创造”，而非简单“炒作”。

3.合作模式亟待升级：传统的“财务型合作”或“资源型合作”风险极高。未来成功的合作，必须是建立在共同价值观、清晰的权责界定和高效协同机制之上的“真联合”，才能够共同抵御周期风险。

总之，黄杉木店的这场风波，是北京楼市一堂昂贵的公开课。

这堂课正在逼迫所有玩家思考，如何在从“规模竞争”转向“质量生存”的新阶段里，完成一场从思维、产品到合作模式的全面转型——这不再是一道选择题，而是一道生存题。