民企生存录：有人退场，有人坚持“盖好房子”

最近，黄埔36个旧改项目重启，717亿巨资砸下，国央企主导，房票兜底，进度飞快。

回头再看，曾经参与黄埔66条村旧改的民企，几乎都退出了牌桌，当年进场有多急切，后来退场就有多狼狈。

政策的转换期中，大概只有不盲目跟风的民企能站得稳。

比如黄埔的莲塘村，当年民企正升曾入局，前期花费心血和财力，但最终退出。

原因是看到莲塘村有文保与生态限制，可能会严重压缩利润，正升在赌行情、搏规模面前，选择了回归主业务。

这一步在当时看是保守，在今天看来反而是避开风险的一道护栏。

旧改的走势，本质上就是房地产行业的缩影。

旧改集体停摆的那几年，是行业风险集中暴露的阶段；而当旧改重启的当下，行业也出现类似信号。

同样在近期，十五五规划建议发布，特别把房地产单独列作一点：

同时，提出完善民营企业参与重大项目的长效机制，激发民间投资活力。

拐点信号很明确，接下来行业两个调整方向：

一边是彻底清算高杠杆、高周转的逻辑；

另一边，是建立“好房子”为核心的新逻辑。

连发辣招，地产从金融的游戏回归居住本质

为此，官方在几年前就为地产重做了一次顶层设计。

一方面，是金融端刹车，实施三道红线。

在三道红线实施的2021年，恒大、阳光城、华夏幸福等房企纷纷暴雷。

不论国企还是民企，都一视同仁地倒在了高杠杆模式下，行业进入系统性风险出清阶段。

另一方面，供给端提质，建立”好房子“新国标。

今年5月1日，《住宅项目规范》落地实施，直接成为新一轮品质迭代的转折点和硬性指标。

在这种导向下，做“好房子”，提升产品力，变成主流开发商发力的方向。

“买方逻辑”被放在首位，产品力变成真王牌

好房子确立，市场从卖方逻辑变成买方逻辑。

过去为冲规模，新房常被流水线式复制，甚至开盘时地基都没打。

现在呢，是以业主需求为先，规划、配套、营销与产品设计均出现明显变化。

1

从花里胡哨的示范区回归实景交付

以前许多楼盘开盘就只有售楼部，园林和样板间都是临时搭建，甚至还有PPT卖房。

到了近两年，广州不少项目一开盘就是实景园林、实体会所与实体样板间，全面卷兑现力。

|图片来源：正升集团官网及公众号

而且也不仅是实景，里边的层次感也要拉满：

门头、落客区、园林、会所、停车场、入户大堂、架空层......恨不得直接把社区全部做出来。

2

玻璃幕墙立面从豪宅推广到普通项目

两年前的广州，玻璃幕墙立面，多数是千万级豪宅才舍得砸本钱去做。

到了今天，300万不到的刚需盘，也做起了大面积玻璃幕墙立面。

玻璃幕墙让品质“明面化”，更带来视觉通透，让空间感扩大。

|图片来源：正升集团官网及公众号

3

户型迭代加快，使用率越做越高

自2023年8月起，广州使用率开始飞快迭代，从110%—120%—130%—140%。

4

样板间从定制软装回归真实家具

过去为了让板房显大，开发商常用缩小版沙发和床具，结果买家收楼才发现真实空间放不下。

但这两年，不少开发商明确提出要用真实版家具，甚至展示品牌、提供清单，并把各空间尺寸精确到毫米。

这样的透明度大幅降低了“货不对板”的风险，让买家更安心。

5

营销费从渠道转移到交标端

过去新盘营销，要靠渠道砸钱，短平快吸客；现在信息差逐渐拉平，中介固然能拉客，但决定成交的始终是产品。

因此一些开发商开始取消渠道、转向自销，把费用全部投入交标，提高品质和细节颗粒度。

以厨房为例，从原来的“三件套”，升级到凉霸、洗碗机、蒸烤机及更细致的收纳设计，武装到牙齿里。

比如电视背景板，以前几乎都是白墙，现在很多都是岩板。

收纳柜以前最多送玄关柜和橱柜，现在连衣柜都是交标。

一句话总结，行业的变化，本质是在回到为买房者服务的本位。

行业洗牌，黑马民企逆势上分

看看今年1–10月全国房企销售额Top100排名，站在潮头的，几乎全是国央企巨头或稳健型民企。

过去的高杠杆房企很多已经消失，民企在百强中的占比也从65%跌至44%。

在行业重构中，仍有盖好房子的黑马民企跑出。

比如河南金沙集团，疫情三年销售额增幅250%；山东新东升集团，依靠深耕淄博，逆势增长。

再回到广东，也有这样的黑马民企——正升集团。

今年以来，正升销售额达到21.85亿左右，进入了今年1-11月广东民营房企销售金额榜前20名。

其中，在广州本土民营非上市地产公司中，正升仅次于方圆和长隆，位列前三。

而在今年全国民营房企销售金额榜单中，排到了第73名！

此外，正升集团还有机会跻身明年中国房企百强销售榜。

正升，看似一夜走红，实则是厚积薄发。

如果要形容它的做事性格，我会用这三个字——好、远、稳。

1）鲁班品质建造商，建筑标准拉满

2）以业主需求为核心，产品永远超前一个时代

3）不冒险，不盲冲规模

正升老板是潮汕人，2002年在广州创立公司，以建筑工程起家。

因此，正升不同于多数靠金融或营销起家的企业，它始终以作品为本，靠实力说话：

凭借这些成绩，正升创下以17座鲁班奖为标志的辉煌成就，并累计获得24个国家级奖项、168个省级奖项、248个市级奖项。

“鲁班品质建造商”，既是正升的标签，更是它的勋章。

这种以作品说话的风格，也延续到地产开发里。

我们了解到，大概从2013年，正升开始独立做地产项目，比起冲规模，正升把发展宗旨摆在前边：以业主需求为核心。

怎么理解？

其实，2025年开始倡导的“好房子”，正升10年前就开始做了。

有一点令我印象深刻，就是正升的交付标准，领先时代太多。

正升的第一个楼盘，就全部采用真实尺寸家具，拒绝缩小版的定制家具。

2017年，正升交标里就包括了电视背景墙、酒柜、衣柜、进口墙布、造型天花、大金中央空调、厨房空调、床头软包背景墙、大尺寸岩板砖等。

| 图片来源：正升集团官网及公众号

要知道，哪怕放到2025年，这些交标在千万级豪宅里依然不算标配。

正升还有一个罕见的操作。

据说，正升老板在旗下每个小区都留有一套房，轮流入住亲自“监工”，发现小区问题就立马解决。

也因此，正升许多小区即使楼龄十年以上，墙面依旧干净、绿化无裸土，维护水平均高于同龄项目。

某程度上，正升非常”复古“，它就像一个传统手工匠人，不跟风、不投机，靠功夫把房子做到最好。

所以，至今正升的住宅超20个，集中在粤港澳大湾区和覆盖全潮汕地区，数量不算多但个个口碑出众。

其实，10年前中央就在倡导”行稳致远“，但很多房企却在周期起跌里偏离了正轨。

但正升却始终如一，正如项目案名一样如此简单直白，与其他企业开发项目不一样打法，走出属于自己独特的路，而且时间证明了一切。

从一开始正升就认准一条路：做“好房子”，坚持鲁班品质。

行情起伏了这么多年，它一直坚持，从没退场，默默耕耘好每一座作品，如今行业回到产品主义，它自然被看见，成了新的参照系。

甚至，在当下的艰难周期中，它还在逆势向上。

11月19日，经过20多轮竞价，正升以约4.19亿拿下揭阳HL202532 号地块，溢价率高达约 45%。

同时，正升还将在这块地落地全新潮派府系作品——正升首府。

在市场普遍谨慎的节点，正升的出手不仅为粤东注入强心剂，更将继续把“好房子”做深做透。

当然，还是期望正升能回归出生地广州，打造更多府系项目，造出属于这个时代的高品质好房子。

正升，始终实际行动为行业正名，也再次证明：民企同样能走出一条高质量发展的路径。