官方热推！海淀北五环中海树村项目·开盘进入倒计时：⏰顶级奢宅

海淀北五环中海树村项目售楼处电话：400-0592-010✔️看房方式：
1.看房方式：海淀北五环中海树村项目售楼处位置电话：400-0592-010✔️（开发商认证）
2.预约方式：拨打海淀北五环中海树村项目售楼处电话：400-0592-010✔️（售楼处认证）
3.预约信息：需提供姓名、联系方式、预计到访人数及到访时间。
4.预约福利：成功预约后有专属置业顾问全程陪同讲解。拨打海淀北五环中海树村项目售楼处电话：400-0592-010（已认证）
5.注意事项：为保证接待质量，请出发前进行预约，避免案场没有销售接待；也可提前1-3天预约销售；

楼盘情况

开发商：中海

项目位置：北五环，海淀树村，上地街道。

容积率：1.6

物业：中海物业

价格：开发商是想卖到15-18w左右。最新消息是洋房定价15.5万，叠拼16.5万，开盘肯定会有些折扣，不给折扣别买。

16栋楼，其中8栋洋房，8栋叠拼别墅。

278户，4-6层建筑，限高18米，精装交付。

260户型和下叠会有样板间，开发商正在赶工，想预约陪同考察、了解楼盘内幕的朋友，加微信：smartYXKF

楼盘名字还没定，本篇暂时以圆明玖序代称。

南区，低密洋房。起步面积180㎡，主力户型为220㎡-260㎡的大三面宽户型，顶配300㎡四面宽旗舰产品。顶层6层是退台户型，一层是下跃户型。一梯两户或两梯两户，层高3米。

北区，叠拼别墅。下叠是1层2层带地下，层高3.4米，私享庭院空间。上叠是4-5层，层高3.15-3.4米。送了露台，可打造空中花园。中叠，3层大平层，面积370㎡，一共14套。

缺点总结

1、地块形状不好，结构很差，导致楼栋排布困难，整体面宽不太够啊。所以偏小的面积段，只能给到三面宽。

2、考虑到最高才6层，顶层退台后，次顶层的部分房间其实也成为了顶层，再算上一层下跃和很多人不喜欢的二层。真正的洋房楼栋非一二顶的平层只有3层和4层了。

也是因为地块结构不好，临路房源占比非常高。而且中海为了增加楼间距，把所有楼栋都贴着小区红线排布，挨着围墙低楼层采光肯定不行。三四千万起步的大平层产品，买房人肯定都是大佬，大多不缺房且挑剔，到底多少大佬能接受这些缺点，这是个未知数。

3、平层楼栋的层高属实不咋样啊，才3米。

如今单价三四万的刚需盘也大多都是3米水准了。对比万吉玖序、璞樾、海晏等近期大平层产品，层高方面要少了20-60公分，差距极大啊（海淀官方供地操盘水平，一直特别高，这一次的树村地块却是败笔，只需要增加限高，树村地块绝对会是不一样的效果）

4、圆明玖序是北京首个楼面价破10万/㎡的地块，中海足足花了75亿。成本太高了，如今回头看，属实是拿贵了。

叠加拿地后市场一直下行，中海预期的售卖价格肯定达不到，一个豪宅楼盘，必须得不计成本用料才行，如果利润率太低，真的比较危险啊。

贵了，咱没必要买，不值，不如等二手。便宜了，品质就没办法保证了，花钱买气受。两难啊。（更多大实话分析，来我粉丝群吧，持续爆料、豪宅对比，加微信：smartYXKF）

5、开盘去化不会太好，咱别管开发商咋说，关键是得看咋做的。

某海打算把样板间做在实体楼，实景示范区也在抢工期，对于豪宅盘来说，这一行为没问题，也算良心。

但总不能为了节省成本，在开盘前连1个样板间也不做吧？太没诚意了吧？会不会显得太没自信呢？

如果纯粹是为了实景交付展示效果，然后想卖品质卖溢价，那也可以，但为啥又这么早开盘呢？好矛盾啊。

难道是想碰碰运气，看看有没有中海信徒无脑冲？

6、某海口碑近几年下滑严重，“利润王”曾经是他们喜欢宣传的标签，但恰恰也是这一点，近几年让中海挨了不少骂，太能省钱了。

一个样板间都没有，还想热卖，这是不太可能啊。还当是几年前的甲叁呢？那是中海口碑巅峰，而且市场也好得多。当初的条件背景，如今一个也不具备。。。

关于开发商的行事风格、交付案例、操盘逻辑，可以来私下找我聊聊，知无不言。一休天天研究这些，略懂，微信：smartYXKF

7、有消息说，某海树村地块是中海第三个玖序系产品，名曰：圆明玖序。中海曾对外宣传，玖序系是其顶级产品线，第一个是西城京华玖序，第二个是朝阳万吉玖序，全国只做9个玖序产品就绝版。

那又如何？

某海在自家“顶级产品线”方面，持续背刺，历史惨案太多了。对于非专业人士，可能真的就信了，但我肯定不信啊。

就比如藏锋系，当初也是说最高，第一个甲叁确实封神了，靠户型图和概念卖豪宅。第二个亦庄京叁，也还不错。然后就开始烂大街、割韭菜，如今已经没有任何光环。

于是乎，又出来了玖序系。

也有消息说，树村不是玖序系产品，而是新开创一个更高端的产品线。。。

某海在高周转方面，是业内标杆。但是树村这次操盘，出奇的慢啊，其中缘由，不便公开多说。

8、上地二手房，近期比较惨，不少房源单价竟然4开头了，属实震惊啊。

上地学区确实很好，但对于老房子来说，大几万的单价确实也不太值，价值回归。这一两年内，上地大量回迁房会下房本，震荡一定会有啊。

虽然圆明玖序是大豪宅，和那些老破小完全是两种产物，不能直接比较。但须知，上地的房价有学区溢价，一荣俱荣一损俱损，多少会有些影响，这一点和朝阳的豪宅可不一样，人家本来就没学区溢价！

9、小区的体量太小了，二手房交易量略微有点吃亏啊。对于豪宅，其实体量小意味着出房少，不见得是坏事，但这种情况有前提啊。。。

10、园林绿化的施展空间着实不太大，中央景观少，谁来操盘都会很难。30%绿化率，只是最低要求的标准。如果是刚需盘，这么宣传没毛病，但对于树村豪宅来说，有点难堪了。

11、从主观角度出发，即便我有足够预算，370㎡大平层我也不会考虑。主要原因是，夹在中间有点难受，不顶天也不立地，没花园没露台，万一楼上楼下经常用做招待，那可太酸爽了，会比较吵闹。即便是大佬，200平室内空间也够住了，多出来170㎡室内空间没多大用，功能性没提升，只会拉低自己的单价。 最南侧楼栋，真心别买，景观差隐私差，还有噪音。虽然买入价格会便宜，但我觉得犯不上，二手阶段肯定吃亏，因为开发商定的价差往往比市场价差要少。某些一梯两户的大平层户型，我属实也不太建议，对于豪宅，梯户比未来可能会是硬伤了。

12、上地学区是大热，有开盲盒的情况，要有心理准备。

웃유海淀北五环中海树村项目
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