澳洲政府，要打压楼市了？重启贷款限制！？澳华人出售顶级富人区豪宅，狂赚4000万！

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Z 世代被迫 “以租养贷”：高房价下的财务必选项

创纪录的房价正促使越来越多怀揣购房梦的年轻购房者转向 “租养贷”（rentvesting）模式 —— 他们购买首套房作为投资物业，同时继续在靠近工作地点或市中心的理想区域租房居住。

24 岁的悉尼人贾瓦尔・特里维迪（Jawal Trivedi）就是这一群体中的一员。两年前，他兑现了疫情期间投资的交易所交易基金（ETF）股息，在墨尔本北部郊区的新兴区域卡尔卡洛（Kalkallo），以 51.7 万澳元的价格认购了一套三居室联排别墅的首付。

作为一名工程师，特里维迪在悉尼生活和工作，他选择在马斯考特（Mascot）租公寓 —— 这个郊区靠近悉尼机场，高楼林立，通勤至市中心十分便利。

悉尼的住房中位价高达 127 万澳元，特里维迪无力在当地购房，因此转而在负担得起的区域购买了投资物业。

“我现在住的地方，我根本买不起房。当下最好的选择就是租房，我也确实这么做了，” 特里维迪说。

特里维迪的父母五年前在墨尔本的克雷吉本（Craigieburn）买了一套房，房价大幅上涨，这也促使他在附近的卡尔卡洛购房。

特里维迪能在这么年轻的时候买房，得益于疫情期间在新西兰求学时的额外收入 —— 他投资了医疗保健类 ETF，获得了不错的回报。他的父母帮他垫付了部分首付，还帮他还清了助学贷款，目前他正在向父母偿还这笔钱。

“我当时在医疗领域做了不少工作。费雪派克（Fisher and Paykel）是新西兰一家大型医疗设备制造商，疫情期间表现非常好，我就是从这支股票中套现的，” 他说。

特里维迪表示，他 24 岁的大多数朋友还没有购房，但年纪稍大一些的都在计划 “租养贷”。

根据抵押贷款经纪公司 Resolve Finance 的《租房一代报告》（调查了 1000 名计划在未来两年内购房的租房者），在全国范围内，18 至 24 岁的租房者中，有 16% 计划将投资物业作为首套房购买，较去年上升 7 个百分点。

在新南威尔士州，17% 的租房者计划购买投资物业，高于去年的 8%；维多利亚州这一比例略低，为 14%（墨尔本住房中位价为 82 万澳元）；昆士兰州（13%）、西澳大利亚州（12%）和南澳大利亚州（10%）的潜在 “租养贷” 人群比例更低。

Resolve Finance 的数据显示，全国首套房买家的平均预算为 61.3 万澳元，而计划自住的首套房买家预算更高，达 67 万澳元。

Resolve Finance 董事总经理唐・克雷林（Don Crellin）表示，这些数据凸显了澳大利亚人对房地产市场看法的重大代际转变。他说，年轻人逐渐意识到，即使继续租房，拥有一套投资物业也可能是迈向长期财务安全的更明智、更易实现的第一步。

“对许多澳大利亚年轻人来说，‘租养贷’是更早进入房地产市场的一种方式。这是一种务实的策略，既反映了当今住房市场的现实，也体现了这一代人积累财富的决心，” 他说。

不过，选错区域存在风险 —— 尽管整体低端市场房价涨幅创下纪录，但澳大利亚并非所有地区都有增长潜力。此外，还有许多购房补贴和优惠政策，买家可能并不清楚自己有资格申请。

Domain 研究与经济学主管尼古拉・鲍威尔（Nicola Powell）表示，首次投资者必须做好调研，因为不同地区、郊区和物业类型的增长情况并不均衡。

“‘租养贷’的受欢迎程度越来越高，我认为它几乎已成为一种财务必选项，” 鲍威尔说。

“这在悉尼这样的市场尤为明显 —— 房价可负担性缺口确实在推动购房者，不仅是向郊区扩散，还在探索其他途径：在想居住的区域租房，然后在符合预算的区域购房，” 她说。

鲍威尔表示，如果购房者持续被本地市场的高房价挤出，他们可能会转向其他地区或成本较低的首府城市市场，这可能会加剧当地的竞争，进而推高房价。

“我们看到的一个趋势是，许多东海岸投资者开始关注西海岸，我们可以推测其中一部分人会选择‘租养贷’模式，因此我认为他们会对房地产市场产生影响，” 她说。

02

澳洲楼市热度高涨，重启贷款限制并非毫无可能

各大银行的经济学家发出警示，若投资性贷款持续高速增长，相关部门或会对房地产市场出台宏观审慎监管政策。

随着房价回升，贷款限制政策或会骤然遏制新一轮涌入住宅市场的投资热潮，尤其是在首次购房者群体中。

此前通胀率意外飙升，彻底打破了人们对利率继续下调的预期。目前房地产市场正面临出台投资性贷款限制的显著风险，该举措或将替代澳大利亚储备银行上调现金利率这一更为直接强硬的手段。

这类旨在给投资性贷款降温的宏观审慎工具，自 2018 年起就已退出房地产市场。但澳大利亚国民银行（National Australia Bank）在一份新报告中，再次提及了这一调控方式 —— 监管机构可通过对只付息贷款等产品设置上限来为市场降温。

澳大利亚国民银行（NAB）的经济团队在调整预期、不再预测利率会进一步下调的同时，还详细阐述了近期投资性贷款的激增态势，该团队由集团首席经济学家莎莉・奥尔德牵头。

该行团队表示：“从历史情况来看，如此幅度的增长往往需要政策层面出手干预，无论是出台宏观审慎政策，还是采取其他调控手段。”

澳大利亚国民银行（NAB）称投资性贷款出现急剧增长，并给出具体数据：截至 9 月底的三个月内，投资性贷款总额增幅达 18%。

澳大利亚审慎监管局（APRA）上一次运用宏观审慎工具调控市场是在 2017 年。当时该局要求各银行发放的只付息贷款在新增贷款中的占比不得超过 30%。这一规定实施了一年多，有效抑制了房地产市场的需求。

此次房地产市场投资性贷款激增，恰逢澳大利亚联邦政府扩大 “5% 首付购房计划” 的实施。该计划允许购房者仅支付 5% 的首付款，就能申请 95% 额度的住房抵押贷款来购置首套房。

据科塔力咨询公司（Cotality）的数据显示，市场对这一全民首付计划的预期影响已初步显现，首次购房者所购房产的月度价格涨幅已超过整体房地产市场。

并非所有机构都认为当前形势下会出台贷款限制政策，澳大利亚联邦银行（CBA）的经济团队便是其中之一。

该行经济学家称：“澳大利亚储备银行近期已指出，投资者活跃度激增会对金融稳定构成风险。第三季度的数据或许会加剧这种担忧，但我们认为目前尚未达到启动宏观审慎政策的门槛。”

澳大利亚汇丰银行首席经济学家保罗・布洛克斯汉姆是最早提出利率下次调整或将上调的经济学家之一。他表示，监管机构大概率会观望一段时间再采取行动。

他说道：“虽然未来不排除出台宏观审慎政策的可能，但我预计监管机构会先观望。他们或许期望通过释放‘短期内利率将维持稳定’的信号，来逐步减缓房地产市场的热度。”

伊达房地产公司的安妮莎・卡瓦洛在接受《澳大利亚人报》旗下《财富谜题》播客采访时表示：“启用贷款额度上限等宏观审慎工具是一项简便易行的调控举措。”

“这更多是出于风险防控的考虑，因为银行的资产负债表上可能已累积过多风险。有时当市场出现大规模投资涌入时，这类政策就有必要出台了。”

03

售价超$8000万！澳华人出售顶级富人区豪宅，10年前$3900万购入

Chemist Warehouse联合创始人Jack Gance及妻子Evelynne购入一处位于墨尔本最贵城区的大型庄园。

据《澳洲金融评论报》报道，这块位于Toorak、占地6340平方米的土地仅上市4周 便成功售出。

Gance的个人净资产估计达数十亿澳元，他与兄弟Sam Gance及Mario Verrocchi于 20多年前共同创立了这家连锁药房。

该物业的具体成交价尚未公布，但据《澳洲金融评论报》报道，当地消息人士称售价接近指导价的上限——即在8000万至8800万澳元之间。

Gance夫妇从卖家Andy Zhang及妻子Miaomiao手中购入该物业。

Zhang是地产开发商V-Leader的董事总经理，他于2015年以1700万澳元的价格购入 该大型地块中的一套房。

这是一栋现代化大宅，配有室内泳池与网球场。

2021年，他又购入该地块上的另一套豪宅，总花费3900万澳元。

今年9月，Zhang委托Kay & Burton Stonnington将两套房产合并挂牌出售。

挂牌广告中写道：“这处无与伦比的土地蕴含非凡潜力，可打造世界级私人庄园、 奢华复合式住宅、两栋宏伟大宅，或经审批许可（STCA）的豪华多住宅开发项目。”

据《澳洲金融评论报》报道，Gance夫妇计划在该地块建造一座独立的庄园。

这并非Chemist Warehouse家族首次购入相邻、具有改建潜力的房产。

2019年，Gance夫妇曾在Toorak的Yar Orrong Rd上以近3000万澳元价格购入两栋毗 邻豪宅。

Verrocchi家族随后跟进，购入6处相邻物业，总价2283万澳元，他们已取得在该地 建设新居的规划许可。

与此同时，Sam Gance的儿子Damien于今年2月悄然以3350万澳元现金购下Byron Bay一栋滨海别墅。

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新5%首付计划“发力”！悉尼多地房价水涨船高，Hurstville上榜

自联邦政府实施新5%首付计划后，首次置业者之间的竞争愈发激烈，澳洲低端房市的价格涨速正超过高端市场。

Cotality的分析数据显示，全澳符合新5%首付计划价格上限的城区，房价在10月上涨了1.2%，而超出上限城区的房价则仅上涨1%。

该分析是为了评估10月1日正式生效的新5%首付计划的初步影响。

悉尼的价格上限为150万澳元，布里斯班和堪培拉100万澳元，墨尔本95万澳元，阿德莱德90万澳元，珀斯85万澳元，霍巴特70万澳元，达尔文60万澳元。

Cotality的Eliza Owen表示，与2009年相比，低于和高于上限城区的房价增长差异明显。

Owen表示：“我们还不能完全确定两者间存在因果关系，但……新5%首付计划可能确 实在火上加油。”

“各区和细分市场也出现了一些有趣结果——10月墨尔本内东区低于95万澳元城区的房价上涨1.7%，涨幅是高于95万澳元的4倍多。”

在新州，悉尼东区的涨幅差异最大，两者相差92个基点。

在较小的首府城市中，布里斯班北区低于上限城区的房价10月上涨1.9%，而高于上限的上涨1.3%。

珀斯内城区的增长差异达97个基点，阿德莱德北区达24个基点。

Owen指出，霍巴特和堪培拉是例外，因为当地整体房价增长较慢。

过去两年，低端市场的增长更快，房价涨速最高达工资的10倍，迫使更多买家转向低端市场，竞争因此加剧。

全澳房价在10月上涨1.1%，月度涨幅创两年新高。

自2月首次降息以来，市场动力 持续增强，而新5%首付计划生效时住房供应处于历史低位。

Owen表示：“我预计这种趋势会持续，可负担性限制与新5%首付计划将继续推动购买集中在低端市场，高端市场可能因此表现不佳。”

“这也是经济学家长期以来所强调的——应对住房可负担性的正确方法，不是增加买房补助或优惠，而是减少流入房市的资金以压低房价，其中一个方法就是限制对投 资性房产的税收优惠。”

Equifax的分析显示，悉尼最受首次职业者青睐的城区包括的Parramatta、Castle Hill、Marrickville以及Hurstville。

Equifax首席方案解决官Kevin James表示，这些区与市中心的距离适中且可负担性 较高。

“首次置业者的借贷能力尚不足以进入一些（更热门）城区。”

相比之下，墨尔本的热门城区更容易进入，Richmond与CBD边缘的Southbank最受首 次置业者青睐。

在昆州东南部，黄金海岸的Pimpama和Southport，以及布里斯班的West End最受青睐。

Equifax的分析还指出，上涨的房价正迫使首次置业者在离CBD更远的城区买房，这 些区大多位于距悉尼、墨尔本、布里斯班及黄金海岸市中心约60公里范围内。

最受欢迎的外城区包括据悉尼CBD 37公里的Leumeah，坐城铁需超1小时。

还有距墨尔本CBD 34公里的Melton South，坐火车需不到1小时。

以及距布里斯班 CBD 6公里的Chapel Hill，乘公共交通至少需45分钟。

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