蔡云：“十五五”规划中的商业地产新机遇与新图景 | 2025观点商业年会

本文为蔡云女士在2025观点商业年会发表的演讲。

蔡云（中国商业联合会购物中心分会副会长兼专家委员会首席专家 ）：各位新老朋友，大家好！又是一年观点商业年会，这么多年，商业地产在风风雨雨一步一步走过，面对瞬息万变的市场，每次和同行在一起交流都会产生新的思路，谋划新的路径，寻找新的办法，这就是我们观点商业年会的魅力所在。

今天我们共同聚焦“十五五”规划蓝图下的新局面，从房地产发展的宏观导向中探索新型城市建设中商业地产的新机遇与新图景。

今天跟大家讨论几个问题：第一是航向锚定，“十五五”规划下的房地产发展方向；第二是需求重构，产业升级驱动商业地产功能迭代；第三是活力焕新，消费提振与存量激活的双重赋能；第四是前路展望，商业地产的新定位与发展策略。

第一个方面，航向锚定，“十五五”规划下的房地产发展方向。

在“十五五”规划和二十大四中全会报告中，房地产的发展方向总结下来就是：完善制度、优化供给、提升品质以及盘活存量这样几点聚焦。

第一从完善制度上看，明确房地产“高质量发展”主线，筑牢“好房子”建设的全链条规则防线，完善商品房开发，融资、销售三大基础制度，是 “好房子”的基础。

第二是优化供给。精准匹配不同群体的住房需求，构建“保障+市场”双轮驱动格局。一方面优化保障性住房供给，另一方面因城施策增加改善性住房的供给，结合各地人口流动和需求特征，适配房源，同时盘活闲置存量房产，提高供给效率。

第三是提升品质。核心是让房子满足安全、舒适、绿色、智慧的要求，同时“好房子”要求延伸到的物业服务，推动从“三保一绿”转向养老、托幼、家庭应急等对人的服务。这些方面能看出，对经营性房子具有特点的商业地产在“好房子”当中应该起到一定的作用。

最后是盘活存量。当前大量老旧住房包括低效的零售物业存在着巨大改造空间，城市更新被列为主要抓手，各地政府纷纷出台措施，如老旧物业改造、长租公寓适配改造等多元化体系业态出现，这也是跟商业地产有着密切相关。

房地产高质量发展对新型城市发展、城市建设有什么导向？

第一，规划的核心导向是明确房地产“高质量发展”主线，构建“保障+市场”双轮驱动格局，重点部署三大任务--盘活存量资产、推进绿色智慧转型、防范系统性风险。这一核心不仅对住宅市场升级换代有了行动指南，为商业地产在新型城市建设中的定位和发展提供了根本遵循。

第二，从规划看行业的转型，城市发展从“规模扩张”转向“品质提升”，房地产行业告别增量开发粗放模式，进入精细化运营新阶段。包括房地产开发、物业以及城市服务都可以得到突飞猛进的发展。对这些物业的精细运营，是当前商业发展最重要的抓手。

第三，从规划看城市发展的产城融合与功能复合的发展路径，传统商业地产单一功能模式终将淘汰，，“办公+商业+居住+文化”多元业态融合成为主流，特别是中央多次出台打造15分钟生活圈的具体方向给新型城市发展来了了新的突破，商业地产的精细化运营会增强城市活力与可持续性。

“十五五”规划核心在商业地产发展方向上有什么重要提示？这也是我们一直在思考的问题。

第一是城市更新成为我国今后城市发展的行动计划，城市更新与存量改造是让城市具有生命活力。如重点推进老旧商业区、工业厂房等存量资产的改造升级，通过功能重塑和空间优化释放价值，避免资源浪费与重复建设。商业地产将发挥巨大作用。

据不完全统计，“十五五”期间城市更新市场容量大概是20万亿，以上海为例，2025-2027年一共要完成将近50多个城中村改造。城中村改造释放了住宅供应的70%，同时拉动上下游产业链发展。而在城市更新过程中，绝对不是砖瓦砂石的改造，更重要的是城市核心活力的改造。

第二是在区域协调发展中，结合京津冀、长三角等城市群战略，商业地产需匹配区域产业定位，实现产城融合、产业生态闭合，职住平衡的商业空间合理布局。这是商业地产开发企业或者商业产业运营企业需要调整思路的一个方面。要随着城市发展和脉络调整战略布局。

第三是在公共服务配套更加完善中，“十五五”规划要求商业项目嵌入社区医疗、教育、养老等设施，承担社会责任，同时提升项目长期竞争力。也就是说，在房地产作为社会商业交易的空间载体中，如在小区物业配套当中，底商、文体活动等都有商业运营的巨大空间。

最后一个是在金融支持政策倾斜上，近几年鼓励REITs（不动产投资信托基金）等工具盘活存量资产，为商业地产提供多元化融资渠道，降低企业杠杆风险。

第二个方面是需求重构，产业升级驱动商业地产功能迭代。

商业地产的前景首先体现在产业升级催生的需求重构中，“十五五”将现代化产业体系置于首位，战略性新兴产业爆发，新能源汽车、生物医药等产业年复合增长率超20%，直接催生对定制化研发空间、GMP标准厂房等新型物业需求，倒逼传统商业地产转型。

其次，数字经济基础设施扩张，全国算力规模突破230EFLOPS，带动数据中心、智算中心等新型基础设施用地需求激增，2025年相关地产投资规模预计达1.2万亿元。在这1.2万亿当中，写字楼能获取多少市场份额？这是我们要思考的范围。

第三，面向智慧生态办公，写字楼需要从单一办公转向“研发+中试+展示”三位一体空间的要求。因此我们需要政策导向强力牵引，包括“十五五”规划明确将战略性新兴产业增加值占GDP比重提升至18%，财政补贴、税收优惠等组合拳持续释放产业空间升级需求。

这种需求重构下，写字楼恪守原有的发展模式已经不适应市场了。比如说上海漕河泾产业园区，兼容了人才公寓、配套商业综合体，发展成为缓解潮汐式通勤，实现职住平衡的重要载体。

这是产业升级对商业写字楼的影响，因此仅从商业办公迭代的核心方向上看，它已经成为“空间功能复合化、硬件设施智能化、服务生态专业化、绿色标准高阶化”的空间了。

总结而言，商业地产的三个新角色定位，一是产业创新加速器，即商业地产是搭建共享实验平台、技术转化中心等的载体，服务产业创新；另一个是要素配置枢纽节点，整合人才公寓、科创基金等资源，因为有很多产业园区已经不是简单地租房子、卖房子，更多是达到生态、金融、产业的生态平衡；最后一个角色是城市更新核心引擎。

第三个方面，活力焕新，消费提振与存量激活的双重赋能。

预计“十五五”期间，据不完全统计全国一线城市30年以上楼龄商办物业总面积将突破2亿平方米，其中40%处于低效运营状态（空置率超15%）。二线城市存量商办项目年均新增供应量约1500万平方米，但去化周期长达36个月，存量盘活迫在眉睫。目前开发商手里有很多存量资产需要盘活，收益低于成本的情况下，我们怎么样提振消费、激活存量？在策略的探讨上我们这样考虑：

首先是在提振消费政策的指导下，以商文旅为特征的商业物业运营策略。

一是场景化商业空间重构。通过打造沉浸式消费场景（如主题街区、艺术展览与零售融合空间），结合AR/VR技术增强互动体验，刺激消费者停留时长与复购率。例如北京SKP通过定期举办国际艺术展，2024年客单价提升37%。而有些商业，即便使出十八般武艺之后，很多还是叫座不叫好，真正收益是不成正比的，怎么突破？就是要在市场上完善创新手段，不断找到新的增长点，才是我们重构商业空间的办法。

二是商业资源联动，将商、文、旅资源转化。现在的商业购物中心、商业综合体，单一的百货、单一的餐饮等构成不了商业中心完整收益的上升，更多是要把商业综合体融入到当地社会经济发展当中，比如说与本地景区、旅行社推出联票和旅游线路，将商业物业纳入城市旅游动线。也可开通跨境直通交通、设置跨境服务台，承接异地客群。同时联动周边公园、街区开展片区化运营，将公园访客、街区路人转化为商业客流。再比如今年5月份观点机构组织参观的深业上城，对我有了很深的启发。他们就是把整个公园跟商业连在了一起，各种业态巧妙组合，营销手段推陈出新，使之成为了深圳商业地产的一个标杆。

三是科技赋能智慧化，优化运营效率。现在人力成本上升以及市场竞争加剧，使我们需要借助大数据分析客流和消费偏好，指导业态调整与精准营销；上线一体化数字平台，整合智能停车、线上预约等功能。还可运用AR导览、互动投影等技术提升体验感，同时实现线上线下全渠道融合，沉淀私域流量。

我们再探讨一下激活存量的实施办法。存量是开发企业以及整个市场中最头疼的问题，存量激活有几点方法：

一是老旧商业体智能改造。老旧商业体的建筑结构和设计结构存在严重问题，匹配不了现在新的产业和新的场景，需要进行合理化的改造。商业联合会购物中心分会也在与住建部科技中心建共同探讨高能效商业建筑的标准，希望所有商业项目通过开发建设、技改成为高能效的商业体。实现节能降耗，达到增收节支的目的。在研究期间，我们总结了一些购物中心，通过应用物联网技术实现能耗管理优化（如万达广场改造后节能30%），植入智慧停车、AI导购系统，2025年首批改造项目平均租金溢价达25%。

二是社区商业功能复合化。在5-15分钟生活圈内整合生鲜超市、社区食堂、托育中心等民生业态，如北京万科“邻里+”模式使社区商业坪效提升40%。但我们曾经忽略了15分钟的商圈，在电商大举进击购物中心市场的时候，我们忽略了眼前的市场。比如住宅小区中心便捷的商业中心，都是未来商业地产探讨的新路径。

三是工业遗产文创转型。对全国各地包括“退二进三”剩下的厂房，进行工业遗产文创转型。如将废弃厂房改造为文创产业园（如广州珠江啤酒厂改造项目），保留工业风貌的同时植入设计工作室、Livehouse等业态，出租率稳定在95%以上。

但是过去都是千篇一律的文创园改造，现在调研发现有很大的生存问题。一方面，厂区已经没有精力花钱改造；另一方面，资本在投入当中要看到未来的升值潜力和市场，实际上这个市场也不存在。怎么样把工业遗产、文创做出特点，做出吸引人流、有新、有旧、有传承、有发展的工业园区？这是值得我们思考的。

四是REITs金融工具创新。通过发行商业地产REITs盘活存量资产，2025年首批消费基础设施REITs平均募资规模达50亿元，为改造提供持续资金流。但是商业地产的资金来源和资金保障并不只有一个REITs，CMBS、ABS都是商业地产的金融工具之一，是激活存量的又一个方法。

接下来，需要多重赋能的社会协调机制的建立，保障商业地产运营生态链的完整有序。

比如说商业地产企业要积极跟政府打造政企数据共享平台。即建立商业客流、消费偏好等大数据分析系统，政府提供城市规划数据支持，企业反馈实时运营数据，深圳已实现85%重点商圈数据互联互通。

另外一个是产业链价值再分配。开发商联合品牌方建立销售分成机制，存量改造收益反哺新品牌孵化，形成良性循环。

第三是跨业态会员体系整合。如今商业地产不再是简单的购物，更多的是打通商业体、文旅项目。把文旅商结合到商业地产当中，可能是我们更要思考的问题。大片的餐饮、大片的百货、大片沉浸式运营，未必带来价值提升，所以要思考用什么手段整合这些内容，形成生态串联。

第四个方面，前路展望，商业地产的新定位与发展策略。

“十五五”规划为中国商业地产的发展提供了广阔的空间和机遇。在新型城市建设中，商业地产需要紧跟规划导向，以创新为动力，以绿色为引领，以存量更新为重点，不断提升自身的竞争力，为城市的发展和经济的增长做出更大的贡献。

这就是我们对当今商业地产的一个思考。

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