“百亿补贴”加持跑马场地块，广州土地市场开闸

21世纪经济报道记者 吴抒颖

继面粉厂地块之后，广州又一重磅地块迎来实质性进展。

公开资料显示，广州珠江新城跑马场地块即将进入收回补偿阶段，根据补偿方案，越秀集团将作为做地主体配合收回马场地块并支付补偿款；这宗地块将采用有偿回收、货币补偿方式，土地使用权人为广州赛马场运营管理有限公司（下称“赛马场运营公司”）；补偿款总额约为100亿元。

在赛马场运营公司收到补偿款后，扣减需缴纳税费及必要的支出和费用的补偿款预计约66.4亿元，将由赛马场运营公司根据章程按各股东持股比例分配。

这意味着，跑马场地块距离正式挂牌出让又近了一步。市场普遍认为，这宗地块作为珠江新城的“绝版地”之一，将有效活跃广州土地市场，烘托市场氛围。据21世纪经济报道记者了解，跑马场地块有望在明年上半年推出，而越秀集团作为赛马场运营公司的第一间接大股东，其持股比例近半，也将是这宗地块最有力的竞争者。

进入今年第四季度，广州土地市场开闸。截至2025年11月19日，广州本月已经挂牌12宗地块，且多数位于核心区域。业界预计，随着广州优质土地供应持续放量，广州市场也将有望企稳，通过好产品的迭代带动更多需求入市。

事实上，自去年停业撤场以来，跑马场地块的命运就受到市场的重点关注。

这主要是由于跑马场地块的区位条件稀缺，其位于广州CBD珠江新城，而珠江新城基本已经开发完成，这宗地块也是“绝版地”之一。去年腾退以后，广州相关部门也加紧推进这宗地块的更新改造，直至此次公布补偿方案。

根据补偿方案，此次跑马场地块收回土地共36.2万平方米，位于黄埔大道南、潭村路以西。而根据此前的规划，调整后的跑马场地块总建筑面积达73万平方米，包含22万平方米高端住宅、50万平方米商业、教育配套及公共空间。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，马场位于广州珠江新城东区，是广州CBD最后一块未充分开发的优质地块，涉及员村、潭村、石牌村，预计会产生较大的补偿收益。

补偿方案提到，各股东按持股比例在收到补偿款分红后，可选择向开发主体购买改造后的马场地块内的物业。

自从跑马场地块进入更新阶段开始，越秀集团就深度介入其中。2023年，跑马场所在的珠江新城东区优化工作正式启动，当年1月1日，越秀集团旗下公司、天河投资集团及新塘商业运营管理公司等正式入股，其中越秀集团持股比例为49.85%，天河投资持股16%，新塘商业运营管理持股15.15%，后两者为天河区政府下属企业。

今年6月，广东省投资项目在线审批平台发布广州市珠江新城东区城市空间提升及基础设施配套建设项目备案信息，这一项目所在地位于天河区黄埔大道西668号，也即是跑马场地块，项目建设单位为越秀集团旗下公司，总投资为151.19亿元。

越秀集团作为最大股东又深度参与配套设施的建设，是这宗地块最有力的竞争者。据21世纪经济报道记者了解，这宗地块将在明年上半年挂牌出让，而根据市场预计，这宗地块出让总价或将创下新高，最高有望触及200亿元。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析认为，从赛马场建设初期到现在，珠江新城的地位以及广州经济发展都有了翻天覆地的变化，仅22万平方米的住宅用地价格就有望超过100亿元。

绝版地即将摆上货架，广州土地市场年末也进入最后冲刺阶段。

近日，广州集中挂牌四宗涉宅用地，总起始价超60亿元，涵盖天河金融城、黄埔长洲岛和南沙灵山岛尖等区域。

其中，天河区金融城东区一宗“回炉地”再度出让，相较于去年各项指标均有明显优化，其容积率从原先的6.95降至3.65，住宅占比从56%大幅提升至91%，商业配建面积缩减至3000平方米。

与2024年3月首次挂牌相比，其起拍总价从37亿元降至22.1亿元，降幅约15亿元。起拍楼面价则为4.08万元/平方米。

除此以外，黄埔区长洲岛这个鲜少供应住宅用地的区域也拿出了一宗临江地块，这宗地块容积率仅1.01，将打造别墅产品；南沙灵山岛也是时隔五年再次供应住宅用地。

根据公开消息统计，本月以来，广州挂牌地块已经超过12宗，将在今年最后一个月陆续出让。

广州加紧土地供应，其背景是今年前三季度土地市场缩量明显。根据国策评估统计数据，2025年前三季度，广州共推出住宅用地33宗，规划建筑面积192.62万平方米，同比下降39.51%；成交规划建筑面积116.63万平方米，同比下降34.93%。同期，广州成交住宅用地22宗，住宅用地出让金达211.95亿元，同比下降38.6%。

随着优质土地的供应量提升，广州土地市场有望在年末走出“翘尾”行情。一位华南本地房企的投资部人士告诉21世纪经济报道记者，“今年年初集团给到华南的投资额度是充足的，而华南也就广州、深圳两座城市有点状机会。但是市场环境一直比较淡，加上土地还是‘偏贵’，不过年底出来的这批地还有一些可以挑挑，我们也有意向地块。”

多宗优质地块陆续上架，广州楼市有望逐渐企稳。李宇嘉认为，通过供应优质地块打造高端住宅爆款，有望激发市场热度，带动卖地和招商引资，这已经成为广州在内的重点城市楼市发展的一个重要路径。“拿出好的地块、给到优厚的开发条件，目的也就是通过高端产品供给端的改善，带动客户的置换需求，这是新房高端市场能可持续发展的关键。”