房子为什么不“秒清”了？澳洲拍卖市场变天了？

随着买家面临更多选择，而卖家依然维持较高的价格期望，刚刚过去的10月，澳大利亚房产拍卖市场悄然降温。

作为衡量市场健康度的关键指标，拍卖成交率的下滑引发了市场的广泛关注。

这究竟是季节性的正常调整，还是市场转向的信号？

春季房源激增

进入春季销售旺季，大量房源涌入市场，这是每年典型的季节性趋势。

Domain的数据显示，悉尼和墨尔本的拍卖成交率在10月份双双出现下滑。

悉尼的成交率降至67.8%，而墨尔本则为66.8%。

这与一个月前悉尼70.9%和墨尔本69.2%的水平相比，有了明显的回调。

一般而言，60%的拍卖成交率被视作市场的平衡点。

当成交率高于此水平时，通常意味着房价处于上涨通道；若能达到70%以上，则预示着房价将有稳健的增长。

Domain的研究与经济主管Nicola Powell博士指出，拍卖数量的强劲增长反映了卖家的信心。

然而，新增的供应并未被市场完全消化，这表明尽管买家需求依然强劲，但相对于激增的房源，需求显得略微疲软。

卖家预期过高

市场降温的另一个关键因素在于卖家的价格预期。

Powell博士认为，部分卖家可能尚未将自己的价格期望调整至与春季市场相匹配的水平。

他表示：“我们确实看到了房价上涨，但涨幅并不夸张；当前并非房价爆发式增长的市场环境，卖家必须理解并回应市场的真实价格。”

Domain的数据也印证了这一点，悉尼的房屋中位价已创下175万澳元的新纪录，而墨尔本的中位价也达到了108.3万澳元，逼近历史高位。

在高昂的房价面前，买家的定价变得更具挑战性，部分卖家的高定价策略无疑增加了成功出售的难度。

一位知名房地产公司的研究主管也表达了相似的观点。

他认为，10月份“60%高段位”的成交率仍属健康，表明市场需求尚存。

但他同时指出，成交率走弱的主要原因在于拍卖房源数量的大幅上升。

他还表示：“今年的整体挂牌量一直偏低，尤其是拍卖房源。进入春季后，数量有了显著增加。”

市场动能仍在，表现优于去年同期

尽管成交率环比有所下滑，但与去年同期相比，两大城市的市场表现依然相当出色。

2024年10月，悉尼的拍卖成交率仅为57.1%，墨尔本为58%。

过去一年，澳洲联储的三次降息以及联邦政府扩大5%首付购房计划的覆盖范围，都为市场注入了动力。

这些举措不仅帮助更多首次购房者以较低首付进入市场，还吸引了部分投资者为避免价格进一步上涨而提前入市。

数据显示，今年10月，悉尼和墨尔本的每一个区域的成交率都高于去年同期。

其中表现最为强劲的区域分别是悉尼的内西南区（75.2%）和墨尔本的Mornington Peninsula（71.4%）。

Powell博士表示：“所有地区都显著高于去年同期，这说明悉尼与墨尔本整体住房市场的动能依然强劲。”

11月面临更大考验

展望未来，市场可能会面临更大的压力。

Powell博士预计，11月的拍卖成交率可能会比10月进一步走低。

根据最新数据，截至11月15日当周，悉尼的清空率为67%，墨尔本为66%，证实了市场的持续调整。

总而言之，当下拍卖市场的降温，并非买家需求骤减，而是受春季房源激增与卖家定价过高的双重影响所致。

市场的基本动能仍在，但买卖双方的博弈将更加激烈。

对于卖家而言，顺应市场、合理定价是成功出售的关键；而对于买家来说，更多的选择也意味着更大的议价空间。