一线城市的房子还有多少跌幅？

文：蔡垒磊

前两天房产税的文章写完，在其他平台上又看到了一堆抄的，我刷短视频或者图文的时候，经常会刷到熟悉的内容，一看，这不我的东西吗？包括再前面写Circle，写投资的也是一样。在此告知一下各位起号的同学，你想起号可以，引用的时候把原作者写明即可，我通常不会不同意的——不要自作聪明的跨平台搬运，或者拆解段落改变排版，这样起号是做不大的。因为首先你自己脑子里没有东西，所以后端接不上，没法提供更细致的服务；其次你一旦有点粉丝和流量了，立刻会遭到大规模的举报甚至被封号，导致前面的积累付诸东流。所以你应该想一想如何更长久地做这些事情，否则这种“商业模式”可能从一开始就不成立。

入正题。

有人在房产税的文章底下留言，说想在上海买房子，但怕跌，所以问房产税啥时候能出，以及房产税出了以后，像上海这样的城市能不能顶得住？毕竟上海已经收了很多年了，虽然可能不是未来的“正式版本”，但大家总归是有点习惯了，是不是可能就不会跌太多？

我们来心平气和地算一下。首先我们来看目前的情况，除去不差钱的，大家买房都不想一买就亏。那什么是不亏？我还真的不完全调查了一些人，很多人认为如果月供能等于租金，那就是买房划算——月供是供自己的房子，租金是付给别人的，而且自己买的房子可以按自己的心意装修。但是自己买的房子每年会有2～3个点的折旧成本（除了房子本身的折旧，装修在卖出去的时候，几乎是折没了的），所以这里差不多打平。

那么一线城市同一套房子的月供和租金要打平，房子还得跌多少呢？按照贷款30年等额本息，首付20%，以一线城市的平均租金回报率来计算，大约还要再下跌45%～55%之间——即再下跌这个幅度，才是一个相对有安全边际的入场价格。如果之后利率继续下调，比如再下降50个基点，那就往下跌45%靠一靠，否则就往下跌55%靠一靠。

这当然不是很多破防的人说的“最好白送给你”，它依然是一个相对比较贵的价格，只是我们之前的锚被定得太高，导致我们误以为下跌50%以后的价格“很便宜”。

不过以上是静态的，并没有考虑“租金也会同步下滑”的这个因素。就像很多人说的，有很多房东亏太多不卖了，只出租——尽管这并不是事实，因为挂牌量整体是一直在增加的，但姑且当有一天成为事实，会发生什么情况呢？大量挂牌出售变成了大量挂牌出租，再叠加未来几年保障房大批量入市，那么租房市场也会踩踏。而如果房租也下跌，那月供想要下降到租金的水平就更难了，上面的45%～55%也就不一定打得住了。

这都还没算上房产税的影响，这里肯定有人觉得如果房产税一出，天就要塌了，其实恰恰相反。房产税一出，市场会加速寻底，短时间有大批豪宅要出清，尤其是非新规下的豪宅，得房率低的，价格会跌得很离谱（按巨额市值，高税率，交着300平的税，却住着不到200平的房子，谁乐意？）。普通住宅也会加速下跌，但稍好一些，只不过这是最后一跌，在此之后，房价就会进入平稳期，几年后，租金回报率就会慢慢回升，然后新规下的好房子会率先开启上涨。

假如房产税现在就出，整体的下跌空间也不太会大于55%，可能也就50%～70%之间，利空出尽，市场会自己寻到底部，然后慢慢回升。但如果房产税迟迟不出，那在出之前，市场就可能再花几年慢慢跌个30%～40%，这时候再出，短期的恐慌，会让市场的整体叠加跌幅，变得比我之前计算的45%～55%要大得多。

所以我才说，要出就快出，不要择时，择时择到最后，很可能会得到最差的结果——很多的灾难，有规律本身的因素，但占更大比例的，正是“试图做一个更好的决策”带来的。大道至简，你按大道做，就是对的，做得越早越对；你考虑越多，越久，就可能错得越离谱。

因此你应该有答案了，能不能买了？会不会例外？答案就是如果你在乎涨跌的，就还不能买，国内任何城市任何地段的任何房子都不例外。

（完）

我是蔡垒磊，感谢你的阅读。

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