今明两年买房，认准7个字：“买旧、买大、不买三”

2025年的楼市，早不是“闭着眼买都涨”的时代了。做防水涂料的老周最近就遇到个选择题：客户欠他200多万工程款，拿两套房子抵债——一套是市中心没电梯的老破大（110㎡），一套是新区的次新房（93㎡）。

要是放在5年前，谁都选新区的新房，但现在老周毫不犹豫选了老破大——这不是“傻”，是今明两年买房的“保命逻辑”：买旧、买大、不买三。

一、“买旧”：不是买“破房子”，是买“市中心的资源”

现在说“买旧”，不是让你买“危房”，是买“市中心的老房子”——核心就一个：老房子绑定的资源，是新区比不了的。

老周选的那套市中心老破大，看着没电梯、小区破，但它在“双学区”里，步行5分钟到三甲医院，10分钟到地铁站——这些资源是“现成的”，不是新区“规划中”的。某中介说：“我们店上个月成交的老破大，比同面积的新区房贵20%，但买家抢着要——孩子要上学，老人要看病，这些需求等不了‘新区发展5年’。”

更关键的是，老房子的“成本”更低。市中心老小区的公摊普遍在15%左右，110㎡的房子实际能用100㎡；新区的新房公摊要25%，93㎡实际能用才70㎡——同样的钱，老房子“得房率”更高。

还有个隐形优势：老房子“流通快”。现在的二手房市场，市中心老房子挂出去，2个月内基本能卖掉；新区的次新房，挂半年没人问的比比皆是——因为接盘的人，买的还是“资源”，不是“房子新不新”。

二、“买大”：不是买“豪宅”，是买“一步到位的省心”

今明两年买房，尽量买“大户型”——不是让你买200㎡的豪宅，是买“能住10年不用换的房子”。

现在换房的成本太高了：卖旧房要交1%的个税，买新房要交2%的契税，加上中介费，一套200万的房换一次，成本就得10万以上。某业主说：“我3年前买了80㎡的两居，现在有了二胎，想换120㎡的三居，一算成本，还不如当初直接买大的。”

而且大户型的“保值性”更强。2025年的数据显示，100-144㎡的户型，房价跌幅比80㎡以下的小30%——因为大户型是“改善刚需”，不管市场冷不冷，总有家庭要换大房；而小户型是“过渡刚需”，市场一冷，年轻人连首付都凑不出来，小户型更难卖。

老周选110㎡的老破大，也是这个理：哪怕以后要卖，110㎡的三居，接盘的家庭比93㎡的两居多得多——这房子“不愁出手”。

三、“不买三”：这三类房，今明两年碰都别碰

“不买三”，是指不买“文旅房、情怀房、投机房”——这三类房，现在买了，基本就是“砸手里”。

第一类：文旅房

比如海边的“海景房”、山里的“民宿房”，看着漂亮，但基本没人住。2025年某沿海城市的文旅房，房价跌了40%，一套80㎡的房，100万买的，现在60万都卖不出去——因为“一年就住7天，物业费、维修费还要花1万”，谁买谁亏。

第二类：情怀房

比如“老洋房”“古镇房”，看着有“文化感”，但实际居住体验差：老洋房没电梯、冬天没暖气，古镇房交通不便、配套不全。某中介说：“我们店去年卖了一套老洋房，1000万买的，现在业主急用钱，800万都没人要——情怀不能当饭吃。”

第三类：投机房

比如“新区的公寓”“远郊的产业园配套房”，这些房是“炒概念”的。新区的公寓，商水商电、不能落户，租金比住宅低一半；远郊的产业园房，产业园没招商，房子连出租都租不出去——这些房，当初是“投机客”炒起来的，现在投机客跑了，剩下的就是“空城”。

四、今明两年买房的“底层逻辑”：不是“买涨”，是“买稳”

现在的楼市，早不是“投资品”了，是“消费品”——买房的核心是“住得舒服、卖得出去”，不是“赚多少钱”。

“买旧”，是买“现成的资源”，不用赌“新区发展”；“买大”，是买“一步到位的省心”，不用承担“换房成本”；“不买三”，是避开“坑”，不让房子变成“负担”。

老周的选择，其实是现在买房的“最优解”：他选的老破大，虽然没电梯，但资源好、得房率高、流通快；要是选了新区的次新房，看着新，但资源差、得房率低、流通慢——真要急用钱，老破大比次新房好卖得多。

结尾：今明两年买房，别听“忽悠”，认准“实用”

现在的楼市，“新”不如“近”，“漂亮”不如“实用”。

你买的不是“房子”，是“房子绑定的资源”——市中心的老房子，资源是现成的；大户型的房子，需求是稳定的；而文旅房、情怀房，资源是“虚的”，需求是“少的”。

今明两年买房，记住老周的选择：买旧、买大、不买三——这不是“过时的经验”，是现在楼市里“最稳的选择”。