银行直供房大量上市，要警惕其扰乱市场秩序

近几个月，房地产市场暗流涌动。除了房地产数据越来越不乐观，银行直供房的大量上市，又成了新的“搅局因素”。

这些银行直供房产来自不良贷款处置，被银行以产权人身份直接挂牌出售，价格往往显著低于市场成交价，有的甚至低于市价25%之多，甚至还有半价的。

更关键的是，这种直供房的数量在快速累积。地方农信系统、城商行到国有大行，正成为二手房市场上一支越来越庞大的“隐形供给力量”。

它们的目的当然无可指摘——加快资金回收、控制不良、释放资本。但当这种房子规模化涌向市场，它可能产生的外溢冲击，则远非银行内部资产负债表的好看与否这么简单。

房地产行业的周期底部往往不是由供给决定，而是由预期决定。但银行直供房所构造出的“低价成交板块”，正在成为新的价格锚。

这会对市场情绪产生强烈的心理暗示：房价还会跌，而且跌得更狠。

当银行成了“房东”后，它更像是一个急于清仓的卖家。对于本就脆弱的购房信心而言，这种信号的外溢效应可能比任何宏观调控都要猛烈。

银行加速直供房处置的逻辑，还有经营贷。

随着部分经营性贷款三年周期陆续到期，房价下行导致抵押物价值重估，不少抵押资产出现“评估价低于贷款额”的倒挂局面。借款人续贷失败，房产进入处置流程。

与此同时，不良率爬升、资本约束收紧，也让许多银行不得不选择加快清理抵债资产。

可以说，这是一场被迫的去库存。

但问题在于，银行与普通卖家有着本质区别。银行的目标不是利润最大化，而是回款速度最大化。周期拖得越久，监管核查压力、资本计提压力越大。

因此银行在定价上普遍采取“折价促销”式策略——它不在乎自己是不是市场的价格破坏者，它只在乎能否更快地把资产变现。

当大量低价成交出现在公开平台上，其他二手房卖家还能坚持原价吗？刚需购房者还能坚持“抄底逻辑”吗？一个原本价格就摇摇欲坠的市场，会在这种倾斜的供给结构面前加速下行。

当然，银行直供房的优势是明显的：产权清晰、没有租约纠纷、交易对手是银行本身，而且定价通常低于周边市场。对于消费者而言，这种确定性与性价比的组合毫无疑问具有强烈的吸引力。

但是，二手房市场会受到很大影响，价格敏感的买家被吸走了，他们更愿意等待直供房而不是购买普通房源

普通卖家则不得不进一步降价，但仍然无法与银行的折价速度比拼。

还要看到，中介体系也被绕开了，这进一步削弱了市场信息传导机制。

在传统二手房市场中，价格是通过大量分散交易来逐步出清的，但现在，这批以“低价+规模化挂牌”方式出现的直供房，正在成为市场中新的价格主导力量。

这种情况下，房价的底部可能不再由市场决定，而是被银行的资产处置节奏所牵引。

也就是说，正常的市场化机制，受到了严重的干扰和冲击。

以后，房价也许会被迫围绕直供房的折价水平“锚定”更长时间。

许多地方银行的直供房数量正在形成量级上的突破：四川农信系统挂牌超过2.5万套、辽宁农信系统超过1万套，部分城商行也已接近两千套规模。即便剔除重复挂牌，这都是一个足以改变区域供给结构的数字。

当一个市场的价格不是由需求端决定，而是由供给端的被动清仓行为决定，其波动幅度往往会显著扩大。

这不利于恢复信心，也不利于长期稳定，更不利于房地产的存量与增量市场的健康循环。

问题是，银行的行为，谁来管？又有谁能管？