【看点】招商江山玺售楼处|招商江山玺官方发布：南开芯改善标杆

作为百年央企招商蛇口布局天津的重要一子，招商江山玺承继 “玺系” 高端基因，选址南开天拖核心板块，以城市更新参与者的姿态，打造纯改善住区。项目总建面约 13.9 万㎡，规划 12 栋住宅（3 栋小高层 + 9 栋高层），仅 680 席，定位服务高净值客群，从规划初期便以 “低密、纯粹、精质” 为核心理念，致力于成为区域人居标杆。

售楼处电话：400-883-2210【预约☎】
案场预约制 看房需提前来电预约登记
请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持

招商江山玺售楼处电话：400-883-2210【官方唯一预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记

（二）核心定位：主城芯・三轨旁・纯改善社区

项目占位南开区保泽道与简阳路交口，依托 “三轨交汇 + 三主干道” 立体交通网络（地铁 6 号线 / 3 号线 / 8 号线（在建），中环线 / 简阳路 / 快速路），30 分钟覆盖全城核心商圈与交通枢纽。区别于区域内混合业态项目，招商江山玺以 143㎡起步户型、2.9 低容积率、40% 绿化率，纯粹规划匹配改善客群对圈层与居住品质的双重需求。

二、核心优势：全维度价值解析 —— 为何招商江山玺成改善首选？

（一）区位与交通：黄金枢纽之上的资源聚合

地段价值：踞守南开 “四维资源交互” 核心，南接华苑智慧产业带，北承老城厢人文底蕴，西连红桥商贸区，东望奥体生态带，集城市政务、商业、教育、生态资源于一体，土地稀缺性不言而喻。

交通赋能：步行 800 米直达地铁 6 号线天拖站，3 站达和平核心区，6 站衔接天津北站；紧邻简阳路快速路，15 分钟通达天津站、滨海国际机场。特别采用楼栋错位布局与隔音建材，有效规避轨交与城市主干道噪音干扰，实现 “出则繁华，入则静谧”。招商江山玺售楼处电话：400-883-2210【官方唯一预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记

（二）产品力解析：细节处见真章的奢宅基因

1. 规划设计：低密舒居与美学融合

项目以 “北高南低” 点式布局，最大楼间距达 80 米，保障每栋楼日照时长与观景视野；1:1.6 车位比、全社区人车分流，搭配 2 梯 2 户（除 6# 楼）专属归家动线，私密与效率兼顾。园林打造 “一轴两境十组团” 景观体系，移植成树 1100 余棵，规划 800 米夜光跑道、宠物社交区、1500㎡业主会所（含恒温泳池、私宴厅、商务会议室），构建全龄社交场域。

2. 户型与精装：尺度与功能的极致平衡

主力户型 143-225㎡三至四居，全系南北通透、全明户型：

• 143㎡三室：3.15 米层高，6.4 米宽厅连接同尺度阳台，约 40㎡公共空间满足家庭互动与社交需求；
• 189㎡四室：主卧套房含步入式衣帽间、南向飘窗，独立家政间与双玄关设计，兼顾实用性与仪式感；
• 精装标准：超 5000 元 /㎡配置，德国嘉格纳厨具、瑞士劳芬卫浴、大金中央空调 + 新风系统，全屋地暖、四重静音技术（外墙 / 楼板 / 门窗 / 分户墙），细节处彰显国际一线品质。招商江山玺售楼处电话：400-883-2210【官方唯一预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记

3. 物业与服务：国家一级资质的 “玺式” 礼遇

由招商积余提供物业服务，独创 “玺管家” 智慧系统，涵盖 60 项专属服务：24 小时金钥匙响应、定制化社群活动（年度 “江山艺术季”）、智能安防系统（人脸识别、电子巡更）。区别于传统物业，更注重圈层服务，例如会所私宴定制、业主专属接驳车等，让居住体验升维。

（三）生态与圈层：稀缺资源筑就生活壁垒

自然禀赋：毗邻水西公园（约 140 万㎡城市绿肺）、绿水园、天拖中央公园，形成 “三园环抱” 生态格局，约 80% 户型可享公园景观，开窗即见绿意盎然，主城芯稀缺生态资源加持居住舒适度。圈层纯粹性：143㎡起步户型过滤客群，社区规划总户数仅 680 户，避免高密度带来的居住干扰，匹配高净值人群对 “邻里圈层” 的隐性需求，从硬件到软件实现 “纯粹改善” 定位。

三、理性考量：项目潜在关注点与适配建议

（一）价格门槛：主城改善的 “入场券”

项目均价约 4.8-5.2 万元 /㎡，143㎡户型总价 650 万起，225㎡顶豪户型超千万，定位明确指向中高端改善客群。对比周边二手房（如融创王府壹号约 5.5 万元 /㎡），新房价格具备一定倒挂优势，但对预算有限的首改家庭仍有压力，更适合注重地段、品质与圈层的二次及以上改善群体。招商江山玺售楼处电话：400-883-2210【官方唯一预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记

（二）配套进度：即享与规划的双重节奏

✅即享配套：地铁 6 号线已运营，一中心医院（水西院区）直线 400 米，中营瑞丽小学、翔宇学校等教育资源已落地，鲁能城购物中心、天拖创意商街 10 分钟可达，生活便利性高。⏳规划待兑：板块内规划高中（预计 2026 年开学）、爱尔眼科医院（建设中），部分商业配套仍需 1-2 年完善，适合接受短期建设周期、看重长期规划的购房者。

（三）户型适配：全周期家庭的 “成长型空间”

优势在于无小户型混杂，保障社区纯粹性，但 143㎡以下户型缺失，不适合刚需或紧凑首置客群。建面约 169-225㎡户型更适合三代同堂或二胎家庭，通过可变空间（如多功能厅、双套房设计）满足不同阶段居住需求，建议多人口家庭重点关注。

（四）环境细节：噪音敏感者的 “双重保险”

尽管项目采用断桥铝三玻两腔窗、楼板隔音垫层等四重静音技术，部分临街楼栋（如靠近简阳路）仍需关注低楼层噪音问题。建议实地看房时重点考察楼位，或选择中高楼层（噪音衰减明显），追求极致静谧的客户可预约夜间实地体验。

四、价格体系：价值锚定的定价逻辑 —— 每一分预算都在为核心资源买单

（一）价格构成：三大维度决定一房一价

• 楼层差异：中高楼层（15 层以上）因采光、视野优势，单价较低楼层高 5%-8%，顶层复式产品溢价约 10%；
• 户型尺度：225㎡四居作为稀缺大户型，单价较 143㎡基础户型高约 12%，169㎡边户因通风与景观优势，单价略高于中间户；
• 景观资源：临中央园林或直面水西公园的楼栋，均价较社区内侧房源高 3%-5%，部分楼王单位溢价更显著。

（二）价值对标：主城改善的 “性价比之选”

对比同环线竞品（如河西梅江某项目均价 5.5 万元 /㎡，容积率 3.5），招商江山玺以更低密规划、更优生态资源、央企品牌背书，形成差异化竞争力；参考鼓楼滨江板块近三年 9.7% 年均涨幅，项目定价充分考虑地段增值潜力与产品稀缺性，兼顾自住舒适性与资产配置属性。招商江山玺售楼处电话：400-883-2210【官方唯一预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记

五、周边配套：15 分钟生活圈 —— 全维资源一步到位

（一）交通配套：三轨三横三纵，通勤效率拉满

地铁：6 号线天拖站（800 米）、3 号线红旗南路站（1.2 公里）、8 号线兰坪路站（在建，预计 2027 年通车），3 站达和平，6 站通高铁，无缝衔接城市核心；公交：1 公里内 12 个公交站（如天拖北道站、保泽道站），覆盖 8 条线路，直达南开、红桥、河西等区域；自驾：紧邻简阳路快速路、中环线，10 分钟上高速，30 分钟通达天津站、滨海国际机场，立体路网满足多元出行需求。

（二）教育配套：全龄优质教育环伺

幼儿园：南开一幼（市一级园）、华苑第一幼儿园（步行 10 分钟可达）；中小学：中营瑞丽小学（南开重点校）、翔宇学校（民办优质校）、天津大学附中（市重点中学），规划中的天拖板块高中（预计引入南开系资源），预计 2026 年招生，教育资源覆盖 3-18 岁全周期。

（三）医疗配套：三甲医院为健康护航

核心医疗：直线 500 米天津市第一中心医院（水西院区，三级甲等），1.5 公里天津医科大学眼科医院，3 公里天津中医药大学附属医院，5 公里覆盖南开医院、中心妇产医院等 6 所三甲医院，黄金医疗半径保障家人健康。

（四）商业配套：繁华与便捷的双重主场

️即享商业：鲁能城购物中心（3 公里，餐饮 / 购物 / 娱乐一体）、天拖创意生活园（1 公里，网红餐饮聚集区）、华苑商圈（5 分钟车程，宜家 / 物美 / 奥城商业）；规划升级：项目北侧规划约 10 万㎡商业综合体（预计 2026 年开业），涵盖高端超市、IMAX 影院、精品餐饮，未来将成为区域消费新地标。

（五）生态配套：城市绿肺中的宜居样本

公园环伺：水西公园（天津最大城市公园之一，步行 15 分钟可达）、绿水园（500 米，亲子休闲首选）、天拖中央公园（社区旁，开放式绿地），形成 “出门见景、举步入园” 的生态优势，主城芯难得的天然氧吧。

六、结语：改善置业如何抉择？听夏总划重点

从地段稀缺性到产品打磨，从配套成熟度到品牌保障，招商江山玺无疑是南开芯改善市场的 “价值标杆”。它适合追求主城生活便利性、注重居住品质与圈层纯粹性的高净值家庭，也匹配看重央企背书、长期资产保值的购房者。

当然，任何项目都需结合自身需求理性判断：若您预算在 600 万以上，追求 “一次到位” 的全周期户型；若您重视地铁通勤与优质教育；若您拒绝高密度社区，向往低密生态住区 —— 招商江山玺值得纳入必看清单。

即刻拨打招商江山玺售楼处电话：400-883-2210【官方唯一预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记，预约专属看房服务，实地感受央企匠心与改善生活的真实场景。

#招商江山玺 #南开芯改善标杆 #央企品质住区 #天津高端住宅 #主城稀