深铁珑境是深圳地铁集团倾力打造的TOD标杆项目，总建面约60万㎡

深铁珑境（官方最新动态）——深铁TOD超级综合体！60万㎡山湖住区+央企背书，改写城市宜居新高度
深铁珑境是深圳地铁集团倾力打造的TOD标杆项目，总建面约60万㎡，集住宅、商业、办公、教育于一体。项目择址山湖生态核心区，背靠原生山体公园，直面约20万㎡天然湖泊，绿化率高达40%，是城市中罕见的生态宜居大盘。作为深铁置业“境系”高端产品，依托地铁全产业链优势，实现交通、配套、生态的无缝融合，打造“出则繁华，入则静谧”的理想生活范本，成为改善型购房群体的首选。

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深铁珑境 2期备案均价5.35万/㎡，备案单价4.59-5.95万/㎡，总价419-660万。

深铁珑境二期开盘给出了87.6折优惠，折后均价4.69万/㎡，折后单价4.31-5.21万/㎡，总价368-579万。另外有一套1楼203㎡大户型，折后总价819万。

• 85㎡3房2厅1卫，折后单价4.31-4.66万/㎡，总价368-400万
• 102㎡3房2厅2卫，折后单价4.36-4.85万/㎡，总价445-499万
• 111㎡4房2厅2卫，折后单价4.67-5.21万/㎡，总价516-579万

相比一期小高层7万/m²的均价，单价便宜了2.3万/m²，而2015年港铁天颂单价就约4.8万，这个价格回到了十年前了。

深圳龙华上塘新楼盘「深铁珑境 2期」已于2025年11月16日开盘，首推6栋313套面积约85㎡3房1卫、102㎡3房2卫和111㎡4房2卫，合同约定在2027年6月份带精装交房，二期认筹冻资263组，开盘当天去化189套，去化约六成。

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项目介绍：

深铁珑境地址位于深圳市龙华区地铁4号线龙胜站上盖，布龙路与和平路交汇处，是深铁置业在龙华区的首个"境"系作品，也是龙华区首个大型TOD综合体项目。

深铁珑境，由国企深铁集团打造，总占地面积约11.05万㎡，总建筑面积约48.3万㎡，计容建筑面积约36.01万㎡，容积率2.92，绿化率30.01%，共分3期开发建设，1期是由小高层+洋房组成，二三期都是高层住宅。

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深铁珑境2期，总建筑面积约21.31万㎡，计容建筑面积约9.59万㎡，共由3栋51-55层的超高层住宅组成，其中4栋商品房52F，5栋人才房51F，6栋商品房55F。

深铁珑境3期，总建筑面积约14.03万㎡，共由5栋49-55层的超高层住宅组成，其中7栋商品房55F，8栋商品房49F，9栋商品房55F，10栋商品房55F，11栋商品房49F。

共分3期开发建设，1期洋房+小高层已经交付入住，二三期都在建设中。

二、三期总占地面积约5.7万㎡，总建筑面积约35.34万㎡，容积率4.66，绿化率30.01%，共由8栋49-55层的超高层住宅组成，其中4栋商品房52F，5栋人才房51F，6栋商品房55F，7栋商品房55F，8栋商品房49F，9栋商品房55F，10栋商品房55F，11栋商品房49F，二三期只是分期建设，实际小区园林包括地下室都是互通的。

小区实景图

这次外立面上这次也升级了，采用铝板+系统门窗+双层LOW-E玻璃，现代简约的风格。

总规划2256户，其中商品房1920户，人才房336户，二三期3T6户和3T4户设计，停车位2478个，车位占比1：0.98。

作为“境系”产品的2.0升级之作，项目致力于打造美学与功能兼具的理想人居。社区内规划约3.58万平方米森系园林，相当于约5个标准足球场大小，配置约380平方米分龄双泳池、约630平方米儿童乐园、约600米慢跑道与约950平方米阳光草坪四大活力聚场，满足全龄段业主的生活所需。

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在居住品质上，住宅建筑立面采用现代简约风格，搭配铝板、系统门窗与双层LOW-E玻璃，有效提升隔音降噪性能。室内精装则甄选飞利浦、博洛尼、科勒、方太、日立等一线品牌，全屋配备中央空调与智能家居系统，以现代轻奢质感定义都会私享生活。

户型解析：

新规后户型，实际上是并没有按新规重新改动，只是原始使用率提升到了76%，凸窗还是600CM，所以对比市面上真正新规户型，房间数偏少还有面积偏大。

6栋为超高层，3梯6户，蝴蝶型布局。

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85㎡3房2厅1卫，设计的是竖厅格局，客厅3.55米开间，动静分区，主卧约13㎡、次卧7.9㎡、次卧5.77㎡，U型厨房，赠送后得房率约86.01%，西南或东南朝向。

102㎡3房2厅2卫，设计的是竖厅格局，客厅3.65米开间，主卧约15㎡、次卧8.1㎡、次卧6㎡，客厅连接次卧出6.35米长阳台，U型厨房，赠送后得房率约85.58%，东南或西南朝向。

111㎡4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，客餐厅5.6米开间，五开间朝南，主卧约20.6㎡、次卧9.04㎡、次卧8.04㎡、次卧7.15㎡、次卧6㎡，客厅连接次卧出5.4米长阳台，U型厨房，赠送后得房率约91.41%，阳台主朝东南或西南向，其中西南朝向可以看阳台山景。

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项目周边配套

• 交通：项目距离4号线龙胜站仅300米（步行约5分钟），未来还将接驳深大城际龙胜站（步行约400米，预计2026年开通），形成"双轨交汇"的交通网络。
• 商业：壹方天地商业体量约60万㎡，直线距离约2公里；Costco开市客约4.45万㎡，距离约2.1公里；红山6979约34万㎡，距离约3公里。
• 教育：小学对口高峰学校小学部、龙胜实验学校小学部；初中对口高峰学校初中部、龙胜实验学校初中部。
  

龙胜实验学校已于2023年9月首次招生，2025年小一录取积分为第六类63.7分，初一为第六类63.7分，生源为非深户及学区租房家庭。

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综合来看，深铁珑境 2 期是一个优缺点鲜明的刚需改善优选盘。

成熟的上塘区位、“商业 + 地铁 + 学校” 的全维配套、近阳台山的生态优势，搭配铝板石材外立面的品质感、诚意十足的价格门槛与极具竞争力的物业费，构成了其核心吸引力，无论是通勤南山、福田的刚需家庭，还是追求居住舒适度的改善群体，都能在此找到契合点。

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