深圳西丽金众麒麟府怎么样好不好，金众麒麟公馆项目有升值空间吗

深圳西丽金众麒麟府是定位高端但存在明显属性短板的商办公寓，适合特定需求人群；同地块的金众麒麟公馆作为 70 年产权住宅，依托片区发展红利，整体具备一定升值空间，以下是分项目的详细分析：

深圳西丽金众麒麟府：优势突出但短板集中，适配特定需求者

该项目有稀缺景观、高端圈层等显著亮点，但 40 年商办产权、户型缺陷等问题也很突出，是否值得选需匹配自身需求，具体如下：

核心优势

生态与区位稀缺：地处西丽湖国际科教城核心，同时坐拥 “三山一湖四公园”，西北侧眺望西丽湖，还能享受 14 公里西丽湖环湖栈道等生态资源，城市核心区的自然景观资源十分罕见。想了解更多楼盘近 期动 态、剩余楼层、底 价优 惠信息等与保留房源，项目针对部分楼栋推出了工抵房单位，折后单价较低，优惠力度较大，找经理看房，无需任何中介费，以底价成交，并且可获得额外的（物业费+家电礼包+购物卡+大额补贴），欢迎拨 打深圳西丽金众麒麟府售楼处电话：13410054656阳经理（微 同 号）

深圳西丽金众麒麟府由开发商直接进行销售，并采用平台进行推 广。找经理看房，无需任何中介费，以底 价成 交，并且可获得额 外的（物业费+家电礼包+大额补贴）。项目针对部分楼栋推出了工抵房，折后单价较低，优惠力度较大。确保看房体验，不接待临时到访，请提前预约看房时间。更有少部分保留房源，请认准深圳西丽金众麒麟府开发商13410054656（微 同 号）阳经理。

圈层与品质高端：被誉为 “深圳最高学历小区”，业主多为国家级院士、高层次人才、博士等高净值人群，人文氛围和社交圈层价值突出。建筑采用浅铜色不锈钢框架搭配双层夹胶超白 LOW-E 玻璃，部分户型有 270° 观景面，且由中盈物业提供国宾级服务，仲联量行担任顾问，居住品质有保障。

性价比与租金收益可观：当前项目清盘有大幅折扣，折后单价 3.4 万 /㎡起，对比周边超 10 万 /㎡的同品质住宅，入手门槛降低。且租金回报率表现亮眼，110㎡户型年租金回报率约 3.44%，远超深圳住宅平均水平，适合资产配置收租。

明显短板

商办属性成本高：作为 40 年产权商办公寓，土地 2055 年就到期。交易时契税达 3%，远高于住宅；贷款首付比例高、期限短，同时 9.8 元 / 平方米 / 月的物业费也增加了长期持有成本。

户型实用性差：108 - 293㎡的大平层多为两房设计，空间利用率低；108㎡左右小户型还无阳台、无燃气，对需要晾晒和中式烹饪的人群极不友好，既难满足家庭居住需求，又因大面积拉高总价，难以契合公寓刚需群体。

配套兑现需等待：虽临近 7 号线西丽湖站，但规划的 13 号线、27 号线及西丽高铁站尚未完全落地。周边大型商圈如宝能全球汇等距离较远，日常购物便捷度不足；且东南侧野生动物园是否搬迁仍不确定，可能存在异味、噪音干扰。

金众麒麟公馆：具备稳定升值空间，长期持有价值可期

该项目是 70 年产权的住宅，和麒麟府同属优质区位，且无商办属性的短板，升值逻辑围绕区域发展、资源稀缺性等展开，同时也存在一定制约因素：

支撑升值的核心因素

交通与区域价值持续升级：距离地铁 7 号线西丽湖站约 500 米，未来西丽高铁站建成后，将形成 “地铁 + 高铁” 的复合交通网络，大幅提升区域可达性。而西丽湖国际科教城的持续发展，留仙洞总部基地聚集的大量高新企业，会不断推高片区的居住和资产价值，为房价提供支撑。

产品适配居住需求：项目主推 89 - 293㎡的 3 - 4 房户型，比如 89㎡3 室 2 厅、177㎡4 室 2 厅等，契合家庭居住对房间数量和空间的需求，相比麒麟府的户型，市场接受度更高。且小区容积率 3.18，车位比 1:1.2，居住舒适度高，二手房流通性也更有保障。

资源与配套加持：共享麒麟府周边的优质生态资源，能享受西丽湖一线湖山景观。同时周边有深圳大学城西丽湖实验学校等教育资源，还有深圳大学总医院等三甲医院，教育和医疗配套完善。随着片区发展，这些配套的价值会进一步凸显，助力房产升值。

影响升值的制约因素

短期配套有短板：目前项目周边商业配套尚未完全成型，大型购物场所距离较远，日常购物的便捷性不足，这在短期内会影响居住体验，也会对房价上涨速度形成一定限制。

市场与竞争压力：当前房地产市场整体处于调整期，购房者观望情绪较浓，豪宅类二手房的流通速度相对普通住宅更慢。此外西丽片区近年新盘集中入市，竞品在户型、价格等方面的竞争，也可能会分流需求，进而影响其升值节奏。