温州女店主被整懵！交完租金发现“三个”房东...

近日《科林维权热线》接到了一起离奇的租房纠纷，钱交完了，房东却变了。时间回溯至2024年4月1日，邹女士与“二房东”签下了一份为期五年的沿街商铺租赁合同，年租金35,000元。租赁初期，邹女士并不知道与她签订合同的人是二房东。直至装修过程中一次无意间地交谈她才知道“真正的房东”另有其人，且第一和第二房东间存在债务纠纷。

租客邹女士：我们租过来的时候，我们不知道真正的房东（是谁）。跟我签合同这个人是表妹关系，一房东欠了二房东的钱，用他这个房子的钱抵债。

虽然两任房东之间存在经济纠纷，但邹女士的租赁合同似乎并未受到牵连，生活、经营一切照常，一房东似乎也默认了邹女士的租赁行为。但好景不长，2025年年初，一名法院工作人员到店走访，口头告知该房产可能要被拍卖。

租客邹女士：二、三月的时候有一个法院的人就跟我们交流了一下。他说你这个店面是租过来的还是怎么样？他说，说不定要拍卖。他（法院的人）是知道店面我们再续租，因为它上面也有传图案，我们的店面什么都传上去了。没有发文（拍卖文书）下来，发文案（拍卖文书）的时候是六七月的时候。

正当邹女士全家为商铺的未来忧心忡忡，二房东的一颗“定心丸”让她们踏实不少。

租客邹女士：他（二房东）说这个房子以前也说要被拍卖掉，这样的事情我们早就听说过了，被拍卖也没有关系，说不定我自己（二房东）会把它买过来，放心的开，没关系的。

直到今年11月新的产权人找上门来，邹女士才如梦初醒，原来拍卖中标的人并非二房东，房子要被新的产权人收回了。

租客邹女士：今年的10月22号这个房子被拍卖掉了。法院拍卖（后），新的产权人11月1号来找我们要房租。

邹女士告诉记者说，为保住生意、避免纠纷，她们与新产权人重新签订租赁合同，并支付了下一期的租金。支付了新租金后，邹女士理所当然地要求之前的“二房东”退还其已预付的那部分租金及相应电费。然而，对方的态度却急转直下，甚至法官介入协调都被无情拒绝，且态度很不友好。

租客邹女士：把这个钱（二房东要）退回来给我。（二房东）不肯退回来给我们。拍卖的法官（给二房东打电话）他接了语音视频，他（二房东）反过来说，法官这个案子跟你没有关系，不属于你管。昨天把我带去他（二房东）律师那里，等他（二房东）的执行款下来（再给我退房租），他有点耍赖的那种状态。（电费还有纠纷，要退还）3800，其有是我自己用掉的。

采访过程中，邹女士向维权记者出示了包括《店面租赁合同》、《浙江省平阳县人民法院协助执行通知书》、《平阳县人民法院不动产处置成交告知书》、《浙江省平阳县人民法院公告》等多份文件。其中《店面租赁合同》中显示，出租方确实不是房屋产权所有人，且无法判定其与产权所有人的准确关系。

此情况《科林维权热线》记者从平阳县人民法院出得到了证实，“买卖不破租赁”只针对合法有效的租赁行为，邹女士的租赁合同并非与产权人签订，不受法律保护。建议邹女士可向合同相对方主张退款。

邹女士的租金能否能退的回来，应该通过怎样的司法流程，浙江聚祺律师事务所律师宋昆奇律师给出了意见。

浙江聚祺律师事务所律师宋昆奇律师：邹女士所遇到的情况不同于我们平常所说的“买卖不破租赁”，“买卖不破租赁”原则保护的是合法有效的租赁关系。而邹女士所签订的房屋租赁合同的相对方并非是案涉房屋的原所有人，也没有任何证据能够表明原房东同意该相对人对房屋进行转租，也就是说，与邹女士签订合同的这个相对人对案涉房屋属于无权充分，在这一事实基础上，邹女士无法再适用“买卖不破租赁”原则，直接要求房屋买受人概括承受原合同权利义务，而是必须要与房屋买受人重新订立房屋租赁合同，达成新的租赁合同法律关系。而邹女士已经支付到所谓“二房东”的租金，邹女士可以依据房屋租赁合同中的相关权利义务条款，以“二房东”不能按约履行交付义务为由，通过向法院诉讼的途径要求其退还相应款项。

浙江聚祺律师事务所律师宋昆奇律师提醒有租房需求的市民应谨慎。

浙江聚祺律师事务所律师宋昆奇律师：不要让信任来代替白纸黑字。在签约前务必去核实房东的房产证以及身份证，确保房东是有权利的出租人，避免遇到二房东转租或者骗子；租赁合同一定需采取书面形式仔细阅读每一个条款，特别是关于维修责任，提前解约的违约责任以及押金退还的具体条件，这三项是最容易引发纠纷的重灾区；在入住时最好拍照录像，留存房屋和物品的原始状态作为证据，一份权责清晰的合同才是大家租房路上最坚实的法律保障。

来源：科林维权热线

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