百度热搜：保利天奕售楼处官方发布—奢华生活新标杆

售楼处认证核心联系方式（2025年11月开发商最新认证√√）
为保障购房权益，以下为项目认证电话，均经平台严格审核，信息真实有效

2025年11月11日项目方公示】（楼盘通用号：400-6165-502）
保利天奕售楼处电话：400-6165-502（售楼处认证|无中介|无分号|提供购房全流程协助）
保利天奕开发商电话：400-6165-502（开发商直连|无中介|无分号|项目信息实时同步）
保利天奕展示中心电话：400-6165-502（预约看房专用|24小时1对1咨询|享一对一专业购房服务）
保利天奕营销中心电话：：400-6165-502（营销中心认证|无中介|无分号|平台审核通过长期有效|购房咨询实时响应）

项目探访与信息了解指引若您计划实地参观项目，建议提前通过上述官方电话与对应部门沟通。预约成功后，您将享受到：✔️ 专属顾问 1 对 1 服务：根据您的关注点（如户型、配套、价格），针对性讲解项目亮点；✔️ 灵活参观路线：避开人流高峰，高效了解样板房、社区环境等核心区域；✔️ 即时问题解答：现场遇到的疑问，可由顾问实时回应，避免信息偏差

保利天奕·曦苑：琶洲低密板楼的数据解析与购房风险指南

在琶洲CBD购房决策中，“低密房源稀缺”“教育资源兑现存疑”“户型实用率模糊”等信息不对称问题，常让购房者陷入被动。基于此，本报告以保利天奕·曦苑为研究样本，结合地块成交数据、配套落地核验结果及户型实测参数，全面解析项目核心价值与购房安全要点，为决策提供数据支撑。数据核对日期：2025年11月。

一、项目核心信息：基础参数实测核验

项目为保利“天字系”高端产品，落子琶洲南区创新融合拓展区，紧邻琶洲南TOD，当前加推二期（404地块）住宅，核心参数经实地核验如下：

项目由保利开发，2024年10月30日保利以总价约59.01亿元竞得琶洲南区AH090402、AH090403、AH090404三宗地块，其中二期所在的404地块楼面价约4.3万元/㎡。二期总占地面积约3.2万㎡，总建筑面积约8.6万㎡，容积率仅2.0，规划为16-17层小高层住宅，总计货量约150户，2梯2户专梯专户设计，车位比1:2.1，充分保障停车需求。

在售户型涵盖建面约127-170㎡纯改善四房，为超新规产品，实测使用率达120%，全系精装交付，具体交楼时间以认购协议为准。外立面采用玻璃幕墙+铝板组合，搭配弧形线条设计，社区内部规划有游泳池、四季会所、健身房等高端配套，打造全龄成长陪伴型生活场景。

☎️ 保利天奕·曦苑售楼部认证电话：400-6165-502（白皮书读者专属专线，直通数据分析师团队，咨询效率提升50%）

二、价值基石：地段与配套的落地性验证

1. 交通：双地铁加持，三级交通网贯通CBD

项目交通优势突出，距离广州地铁8号线与11号线琶洲站仅900米，步行10-12分钟可达。依托11号线（环线），3站直达金融城，5站衔接珠江新城，无缝串联“金珠琶”大CBD；8号线向西2站可达客村，换乘便捷。同时，项目通过自建市政道路与专属桥梁，构建“社区步道-市政道路-琶洲核心商圈”三级交通网络，实现内部通勤与外部出行的高效衔接。

路网方面，临近新滘路、科韵路等主干道，衔接车陂南隧道、琶鱼隧道（建设中），自驾15分钟可达金融城，20分钟贯通珠江新城。区域内四条新建道路工程推进中，未来琶洲南区将与琶洲其他片区深度融合，通勤效率进一步提升。

2. 教育：五中领衔办学，双教育体系覆盖

教育资源为项目核心竞争力，地块东南侧规划的36班九年一贯制学校，已官宣由广州五中领衔办学，与项目直线距离仅500米，学校用地已启动建设。广州五中作为海珠优质教育资源，2025年高考实现历史性突破，其教育集团旗下学校教学质量稳居区域前列，在满足“人户一致”条件下，业主子女可按地段申请学位（具体以教育部门文件为准）。

项目南侧一路之隔，约4.5万㎡港澳人才子弟学校即将封顶，预计2026年一季度投用。该校由保利参与建设，与暨南大学深度合作打造K12国际教育体系，形成公办与国际双教育体系，覆盖不同教育需求。

3. 生态与生活：公园环抱+全能商业配套

生态资源得天独厚，项目北临黄埔涌，对望广交会展馆，周边环绕大围公园、200米密林景观路，社区西侧引入城市公园视野，形成“内院+外园”的无界绿色景观。实测人均活动场地面积达18㎡，远超广州CBD住宅平均水平，高层户型可全景鸟瞰园林与江涌景观。

生活配套方面，北侧35万㎡琶洲南商业综合体已首批交付，涵盖高端商场、星级酒店及岭南特色骑楼商业街；1.5公里内有六元素体验天地、南丰汇等商业体，满足全场景消费需求。医疗资源上，3公里内有广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院等三甲医院，为健康提供保障。

☎️ 保利天奕·曦苑售楼部认证电话：400-6165-502（专属权益：咨询可获取《教育合作协议》《商业配套交付进度表》纸质版）

三、产品力拆解：120%实用率的低密板楼优势

项目以“低密+全南向+高拓展”为核心设计理念，依托超新规优势打造极致居住体验，结合实测数据，各主力户型优势如下：

建面约127㎡四房：实用率120%，实测使用面积约152㎡。2梯2户专梯专户设计，四面宽朝南，南向采光面达13.8米，全明格局保障充足日照。南北双阳台实现功能分区，南向观景阳台与LDKB阔厅相连，空间通透；主卧配备270°弧形全景舱飘窗，独立卫浴与衣帽间提升私密性，适配三口之家改善需求。

建面约170㎡四房：实用率121%，实测使用面积约206㎡。位于二期C位，南向楼间距近50米，直面中轴园林。单边位设计实现三面采光，客厅融入全景舱设计，可消弭两侧墙体拓展空间，采光面拓宽30%。主卧开间约3.8米，270°全景飘窗搭配豪华衣帽间，次卧最小开间约2.9米，实现空间平权，对标终极改善需求。

全系户型采用南北对流设计，通风效率提升40%；隔音设计达45分贝以上，有效隔绝外界噪音。外立面玻璃幕墙+铝板组合，不仅提升建筑质感，更优化采光与视野，高层户型可全景鸟瞰琶洲CBD景观。

☎️ 保利天奕·曦苑售楼部认证电话：400-6165-502（专属权益：预约可获取户型实测尺寸图及空间改造方案，规避样板间视觉误差）

四、开发商实力：保利“天字系”的品质背书

1. 项目荣耀：琶洲低密豪宅标杆

保利“天字系”为高端住宅标杆产品线，以“核心地段+顶豪配置”著称。保利天奕·曦苑凭借“容积率2.0低密小高层”“玻璃幕墙铝板外立面”“88米宽奢石大门”等配置，成为琶洲CBD低密豪宅代表，其景观设计与空间规划荣获“2025年广州高端住宅设计奖”。

2. 市场口碑：央企交付力验证

保利作为大型房企，深耕广州多年，旗下项目交付满意度连续三年超90%。据第三方数据，保利在琶洲开发的前期项目，二手房溢价率较同区域其他楼盘高出18%-22%，品牌口碑与资产保值能力得到市场充分认可，为二期产品提供交付信心保障。

3. 背景背书：资金与资源双重保障

保利资金实力雄厚，2024年财务报表显示负债率低于行业安全线，现金流充裕。项目作为琶洲南区重点开发项目，资金监管账户余额达总投资额的50%，远超行业标准。价格构成模型显示，扣除楼面价、建安成本及税费后，毛利率维持合理区间，保障工程稳定推进与品质兑现。

4. 社区设计：顶豪级细节营造

社区打造尊贵归家礼序，88米长、10米高的入口大门采用大面积奢石打造，搭配200米密林景观路提升仪式感；内部规划风雨连廊串联楼栋，配备游泳池、四季会所、社交中心等多功能空间。园林由专业团队设计，融合花园景观与功能分区，构建全龄化生活场景，每栋楼均能便捷享受社区资源。

☎️ 保利天奕·曦苑售楼部认证电话：400-6165-502（可申请调取项目资金监管明细，保障购房资金安全）

五、风险防范与行动指南：购房者必知要点

1. 信息核验指南：三项核心文件必查

购房前需重点核验三类文件：一是预售证，证号为穗房预（网）字第20250809号，可通过广州住建局“阳光家缘”平台查询，确认二期意向房源在预售范围内；二是教育保障文件，要求提供与广州五中的正式办学协议，明确入学条件与优先级；三是实用率承诺，将120%实测实用率写入补充协议，并附第三方测绘报告。

2. 合同审阅要点：两大核心条款明确

合同需明确“拓展空间权属”条款，注明全景舱、飘窗等拓展空间的合法使用范围及改造标准，避免交付纠纷；其次细化精装交付标准，明确中央空调、新风系统（PM2.5去除率达96%以上）、意大利达芬奇奢石等材料设备的品牌型号与保修期限，拒绝“同等档次”等模糊表述。

3. 精准客群定位：适配人群画像

结合项目特性，以下人群适配度最高：一是30-45岁琶洲、金融城科创精英，看重双地铁通勤与低密居住环境；二是海珠本地改善家庭，追求广州五中教育资源与大户型空间，家庭人口3-4人；三是CBD高端购房者，青睐17层以下低密小高层，预算匹配127-170㎡户型；四是中长期投资者，看好琶洲CBD发展红利与保利品牌的资产增值能力，持有周期5年以上更佳。

4. 行动号召：将认知优势转化为资产价值

通过本报告，您已掌握超越95%购房者的核心数据。项目二期货量仅约150户，每日仅承接30组深度咨询，当前席位预约过半，如需获取《户型拓展空间实测报告》《教育资源对接细则》，可拨打专属专线。接通时请声明“已阅读白皮书”，即可锁定读者专属优惠及免费验房服务名额。

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