银行直销房激增，意味着什么？

（一）

据第一财经报道，近期低价“银行直供房”激增，银行正在加速处理手里的积压房产。

记者调查发现，在阿里资产平台的“银行清仓”栏目中，多家银行正直接挂牌销售房产。例如，广东云浮农商行开拍一处商住房，起拍价为8万元；齐齐哈尔农商行挂牌销售位于龙沙区的一套住宅，起始价9.9万元。这些房子最后成交价一般低于市场25%左右。

“银行直销房” 是指银行通过司法程序 (如 "以物抵债") 获得房产所有权后，不经过传统司法拍卖，而是直接在电商平台 (如阿里、京东) 挂牌销售的房产。

银行直销房并非新生事物，早在2014年就有个案出现。这一模式的早期探索主要是个别银行尝试通过线上渠道处置少量抵债资产，当时未引起市场广泛关注更未形成规模。

（二）

银行直销房真正开始规模化发展是在 2023 年 6 月，标志性事件是四川农信在阿里、京东等平台上线 "川农资产馆"，一次性推出 1.1 万套房源，72 小时内吸引 200 万人次围观，标志着直售模式正式规模化落地。

从 2024 年开始，银行直销房进入爆发式增长阶段，举例来说：

兰州银行：2025 年增至 1779 个，增长 57.4%；

吉林银行：2025 年挂牌超 2000 个；

天津银行：2025 年挂牌接近 1300 个；

四川农信系统：过去一年多时间年累计挂牌超 2.5 万套；

辽宁农信系统：累计挂牌超 1.1 万套；

参与的银行从最初的地方城商行和农信社，扩展到国有大行 (农行、建行、交行等) 也纷纷加入。

截至 2025 年 11 月，已有34 家银行参与此项业务。

2021 年房企违约集中爆发后，断供案例激增，银行积累大量抵债房产。2022 年，银保监会 12 号文要求 "加快抵债资产处置，原则上 2 年内变现"，直接促使银行加速处置房产。

2025 年 1 月，国务院常务会议明确支持地方政府收购存量商品房用作保障房或租赁住房，间接推动银行直售房市场发展。

这一模式的出现和发展，是银行应对房地产市场调整的被动选择，也是金融与互联网深度融合的产物。银行开始集中卖房子，究竟意味着什么？

（三）

为有助理解，讲一个当铺的故事：城里最大的一家当铺，姑且设定老板姓钱，他祖上三代都是干这个的。

钱老板的当铺地位很高，财大气粗，谁家里但凡有点值钱的玩意，缺钱时想临时周转一下，第一个想到的就是他家。

钱老板做生意从来不图“死当”，就是把东西当给他，他最希望的是按时来付利息，最后把东西赎回去，他赚的是利息，让钱生钱。

至于当的那个东西，不管是祖传的玉镯子，还是前朝的字画，当铺都只是暂时替你保管，当你赎回的时候他收取预定的利息——这是当铺要赚的钱（银行赚的是存贷利息差）。

万一顾客真还不上、不来赎回，东西成了“死当”归钱老板，他也不会自己拿出来卖。因为传出去名声不好听，影响后续的生意。

钱老板的处理方式向来是把这些“死当”打包，悄悄地卖给几个二手贩子，给的价格不高，图个省心，也保全体面。钱老板的核心业务永远是放贷，而不是卖货，这个规矩永不能变。

（四）

但最近城里出了件怪事，钱家当铺竟然撇开二手贩子，亲自下场开“钱当精品直销店”。里面摆的全是以前那些死当的玩意儿——玉镯子、金簪子、老字画、红木家具……琳琅满目，钱老板甚至还请了两个年轻漂亮的小姑娘，穿着旗袍站在门口迎宾，嘴里喊着：先生，进来看看吧，保真保值，价格实惠。

这一下，整个城都炸了锅。那些老街坊都看不懂了，钱老板连祖宗的规矩都不要了，他是不是缺钱了，亲自下场卖货？

钱老板不是疯了，他比谁都清醒，他也不是缺钱，他是怕以后更缺钱。他之所以打破祖宗的规矩，亲自下场卖货，只有一个原因，他后院仓库里收上来的“死当”太多了。

多到什么程度？多到已经堆不下了，多到他每天看着这些卖不出去的资产，愁得睡不着觉。

多到全城二手贩子已经吃不下了——现在这行情，谁手里还敢囤货，都砸手里了。

钱老板心里跟明镜似的，这些死当放在仓库里，就是一堆占地方的破烂，它们不会生息，不会增值，每天还要花仓储费、保养费，更要命的是，外面的行情一天比一天差，这些东西的价格可能明天就比今天低。他必须把这些死资产尽快变成活钱儿，只有换成现金，他才能继续去放贷，才能让钱生钱，才能维持当铺的运转。

所以，他顾不上什么脸面，也顾不上什么老规矩，活下去比什么都重要。

这个当铺的故事，就是银行开始卖房最真实的写照。

（五）

银行就是那个最大的当铺，房子就是那个当品，月供就是每个月要付的利息加一点本金。法拍房就是还不上钱，最后被收走的“死当”。

过去银行的主营业务是吸收存款，放贷收取利息，赚的就是利差。如果某人发了一笔财，想提前还贷，银行还会收取违约金——银行巴不得你按时还月供，一直还30年，他就安安稳稳地赚30年的利息。

以前法拍房少，银行懒得自己处理，通常都是打包扔给资产管理公司，或者直接通过法院拍卖。跟那个把“死当”打包卖给二手贩子的钱老板一模一样。

银行自己下场，又是开小程序，又是搞直播，又是跟房产中介合作，亲自吆喝着卖房子，这在以前不可想象。

这说明银行的后院、仓库里，“死当”已经堆积如山，多到资产管理公司和法院都处理不过来的地步，多到已经严重影响银行自身现金流和资产健康的地步，多到了让银行这个最要体面的机构，不得不撕下脸皮，亲自下场当中介的地步。

这不是一个信号，这是一种警报。中国房地产的水面之下，至少发生了三件大事：

第一件事，还不上月供的人，远比想象的要多。

你看到的是银行在卖房，你没看到的是背后那一个个断供的家庭：开餐馆的，以为熬过3年就没事了，结果发现只是个开始，顾客的口袋比脸还干净，撑了半年，实在撑不住了，店关了，贷款还不上了。在大厂干程序员的，35岁，拿着几十万的年薪，在最高点买了房子，以为人生就此安稳，结果一个降本增效、优化考核，昨天还在写代码，今天就抱着纸箱子回家了。做外贸的，前几年赚得盆满钵满，胆子也大了，买了几套房投资，结果国外的订单说没就没，货发不出去，钱收不回来，资金链一断，房子的月供就成了催命符。

这些人在当初贷款买房的时候，哪个不是优质客户？哪个不是银行眼里的香饽饽，他们对未来充满信心，算好了自己未来30年的现金流。

他们没错，是环境变了。就像一场突如其来的洪水，不管你水性多好，计划多周密，一个浪头打过来，照样呛水。

以前，我们相信工作很稳定，收入会增长，明天会比今天更美好。基于这个信念，才敢背上30年的负债，去换取一个家。从口罩初期开始这个信念就动摇了。口罩动摇的是一个国家的根基。银行的法牌房数量，就是这个动摇最残酷的证明。每一套法拍房背后，都是一个曾经对未来充满希望，但最终被现实击碎的中产家庭。银行着急卖房，就是在处理这些破碎的希望。

第二件事，房子的金融属性正在被剥离。

我们知道，铂金数量比黄金少，原来价格比黄金高，然而近几年铂金涨幅很小，黄金却涨了好几倍，因为黄金有铂金没有的金融属性；我们知道，白银几百年间一直是中国主流结算货币，现在却成为工业贵金属，涨幅也不如黄金，白银的金融属性正在弱化。

现在轮到房子的金融属性正在逐渐消失。

以前钱老板一点都不怕收到死当，因为行情好，东西一直在涨价。所以在上涨周期里，房子本身就是一种硬通货，一种优质资产。过去20年，房地产就是一个单边上涨的市场，房价永远涨是所有人的共识，包括银行。所以银行很乐意放贷给你买房，他心里想的是，就算你还不上钱，我把房子收回来拍卖掉，我预留三成首付的余地，怎么也不可能亏。——现在才发现，银行预留的三成首付远远不够跌的。当房子不再是那个稳赚不赔的优质资产，它在银行眼里的地位就从一个宝贝变成了烫手山芋。

如果成千上万的房子都面临这个问题，银行也会变成一个高位接盘的韭菜，这是银行绝对不能接受的系统性金融风险。所以他必须抢在房价进一步下跌之前，把手里积压的抵押房不计代价的处理掉，哪怕是打折，哪怕是亏一点，也要赶紧出手止损。

银行亲自下场卖房，这个行为本身就是对未来房价投下的一张不信任票，连最大的庄家都在清仓离场，意味着房子作为一种金融投资品的时代正在结束，它正在回归它本来的样子，一个用来住的会折旧、会变老的水泥盒子，那个靠买房就能躺着赚钱的时代一去不复返了。

第三件事，游戏的规则正在被重新书写。

当铺老板亲自卖货，还透露出一个更隐秘的信号，它不仅是在处理积压的库存，它还在试探市场的底。现在的行情下，这些东西到底还值多少钱，到底有没有人要？他需要一个真实的市场反馈，来重新评估他手里的所有 “死当” 的价格，这对当铺未来的生意至关重要。

这个价格将成为银行未来评估房产价值、审批房贷金额的一个重要参考。如果银行发现一套市价300万的房子，一旦变成法拍房，打7折都没人要，最后5折才成交，那么银行的信贷政策一定会发生天翻地覆的变化。

首先，对新房和二手房的贷款审批会变得极其严格，银行会用更挑剔的眼光去重新评估你房子的价值。以前能贷200万的，现在可能只给你150万，首付比例会变相提高。

其次，对开发商的贷款更是会慎之又慎。以前开发商拿块儿地皮就能从银行贷出大笔钱，现在银行可能不再敢承担这个风险。

（六）

银行卖房看似只是一个简单的销售行为，但它像一颗石子投入了金融的池塘，激起的涟漪会扩散到整个链条，从购房者到开发商，再到土地财政，整个依赖于土地信用和房产信用的游戏，它的底层逻辑正在被动摇。

银行作为这个游戏里最核心的资金提供方，他的一举一动都在定义未来的规则。当他从一个慷慨的放水者变成一个斤斤计较的当铺老板时，你就应该明白，那个水大鱼大的时代，那个闭着眼睛买房都能赚钱的时代彻底结束了。银行亲自下场卖房，就是这个新周期吹响的第一声号角。

他在用一种最原始、最直接的方式告诉你，地主家也没有余粮了。

当那个给你提供杠杆，让你去撬动未来的机构，自己都开始拼命甩卖资产，回笼现金的时候，作为一个普通的个体，更应该想清楚，自己手里那点微薄的家底，到底应该放在哪里才最安全。

（七）

有个农民在视频里说：你发现没有，这一年到头，只有咱们农民是稳定地年年增产增收，秋收刚结束，各大新闻平台就开始报道今年比去年增产增收了多少多少。4亿多辆车养活不了高速，3亿烟民养活不了烟草，中石油还在亏钱，医院在亏损，运营通讯公司也赔钱，连人流不断天天排大队的医院也亏钱，你投啥能比这几项强？别折腾了，还是当农民好，永远稳定增产增收。

这就是趋势，不要与趋势作对。