广东
作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
曾经的打新之王，显得很落寞了。
买中即赚落空
时间拨回到4年前，深圳楼市新房“打新王”遍地开花。
2021年是福田的深业中城，2022年是福田的海德园和中心天元。
当年深圳楼市流行过一张很火热的图——
打新的焦点楼盘中，深业中城排第一，海德园以及华润城润玺排在深业中城的左右臂，位居第二，紧随其后的是开云府、星河天地以及海岸城等。
当年这张图的排序，曾被市场奉为圭臬。
其中位于福田区的海德园，更是4度开盘，4度日光。
从2021年—2024年，海德园每年都推盘一次，也是这四年深圳楼市连续被关注的焦点。
这4年间，关于海德园的话题隔三岔五就掀起一些讨论的热潮。
4年时间累计海德园推出了773套住宅，但如今深圳两大主流平台的二手房挂盘量达到了197套，已经占总房源的四分之一还要多。
其中，绝大部分挂盘房源都是毛坯状态，对外展示的照片有的甚至连收楼的礼炮留下的彩带都未打扫。
海德园A区2024 年 11 月 25 日交付，海德园B区2023年12月交付。
而且刚交房没多久就有的被重新摆上货架。
从挂出的房源看，有个别房源挂盘已经超过一年，这就意味着海德园B区交付后没多久便有业主挂盘；
有个别房源显示2024年交付，但已经挂盘超过11个月，这就意味着海德园A区交付后也有业主迅速挂盘转让了。
如今潮水已褪去，海德园迎来市场的验证。
近期89平左右的3房户型，市场已经出现1123万的挂盘报价，甚至还有业主挂出1115万的报价。
而今年9月，海德园A区成交一套约88.58平户型的3房，成交总价约1130万，折合单价约12.76万/平；海德园一套161平户型的3房，成交总价约2200万，折合单价约13.66万/平。
2021年11月海德园B区181套约121~296平住宅入市，备案均价约125300元/㎡，单价区间约11.46万—14.41万/平，总价区间约1385万~4259万；
2022年5月海德园A区239套144~251平住宅入市，备案均价约126100元/㎡，单价区间12.06万—13.14万/平，总价区间约1755万~3239万；
2023年6月海德园A区237套86~161平住宅入市，备案均价约126100元/㎡，单价区间12.09万—13.09万/平，总价区间约1049万~2062万；
2024年7月海德园A区116套87~449平住宅入市，备案均价约128200元/㎡，单价区间11.9万—13.35万/平，总价区间约1124万~5998万。
这就意味着，海德园约89平的户型，实际成交价格几乎与曾经的开盘价格已经差距不明显。
曾经的打中即浮盈的愿望几乎落空。
边走边看
打中即赚的愿望落空，实际就是深圳市场继续调整的缩影。
海德园没能抗住市场的调整，除了本身产品及户型与市场出现一定错配， 更重要的是深圳楼市处于新旧户型更替的加速期。
约89平的户型，市场一直诟病仅一个厕所，约1000起步选择一个早上早起需要抢厕所的家庭来说，实在难以接受；阳台的面积比户型最小的卧室面积都大。
如今深圳的新房已经开启新的户型升级，户型更好，得房率，使用率的标准也更高，同样的价格，如何选择？
自然是新户型，更受青睐。
但更重要的是，市场预期并未扭转。
相比两三年前巨大的“打新福利”，如今的市场利差空间已经消失。
最近在一个峰会上，财政部前部长表示——中房模式正在转型，转型完成至少还需要5年；在未来的政策上，房地产低迷还会持续一段时间。
言下之意就是楼市还会继续调整。
这和最近高盛以及瑞银等投行机构的报告观点不谋而合。
最近，高盛和瑞银都同时调整了对国内房地产见底的预期。
瑞银预计未来两年房地产仍然需要调整，把房地产的调整继续后延到2028年，此前先预估预测是25年底能触底，然后又从2026年调整到2027年中期。
高盛则在调研北上广深杭城市的时候，预计去杠杆化趋势需要到2026年至2027年期间，并预估2026年到2027房价才逐渐企稳，然后带领总资产价值恢复。
可以看出，投行机构很多时候，对房地产的看法是边走边看，随时调整。
而眼下的市场，也确实需要边走边看。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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