楼市杀红了眼？！兰州主城区上演“双王争霸”！

进入2025年，兰州楼市的热点区域格局，发生了一些微妙的变化：安宁区和城关区雁滩板块异常活跃，成为新一轮土地市场复苏的焦点。

这背后，是否揭示着兰州这座城市未来可能面临的新一轮变迁，以及楼市发展的新动向？这个问题值得探讨一番。

平心而论，这个倒也并不意外，安宁区作为兰州在规划与城市界面上做得都比较好的区域，加上这里是传统的“大学城”，高校众多，按理说，这里具有先天的发展潜力，能够成为楼市的价值高地，合情合理。

至于雁滩就更不意外了。很多年前，这里就被称为兰州的“富人区”，虽然带点调侃意味，却也在一定程度上反映现实，新盘、大盘云集，而且后续的发展空间相对充足，加上城市更新与城中村改造方兴未艾，因此雁滩崛起同样理所应当。

但在观察今年的行情时，也能发现一些有意思的地方。比如几年前，许多人曾预测兰州城市发展将“一路向西”，尤其是七里河区，被视为未来的价值高地。这点没错，只不过到了2025年，安宁和雁滩，似乎风头更劲。

所谓“三十年河东，三十年河西”。一座城市的各个区域，在历史的进程中，总会迎来属于自己的高光时刻。那么，今年的安宁与雁滩为何能迎来属于自己的高光时刻？纵观其楼市动向，似乎总绕不开一个词——第四代住宅。

四代住宅效果图

近两年来，第四代住宅的风也吹到了兰州，而2025年的兰州土地市场，安宁和雁滩板块似乎完全主导着这场开发盛宴。2025年兰州楼市的热点转移，其最直接的动力来源于土地供应格局的明确导向与品牌房企的集中落子。

在过去一段时间的土地储备与释放中，安宁与雁滩板块已然成为绝对的主力。去年年底以来，兰州土地市场热度攀升，新出让居住用地数量显著超越前两年，而其中多数优质地块均集中于这两个区域。这种集中的土地放量，为市场热点的形成提供了最基本的条件。

品牌房企的嗅觉往往最为敏锐，它们的动向往往是区域价值的先行指标。在安宁中央商务区及孔家崖片区，中海地产展现了深耕的决心，先后拿下多宗地块，打造了中海·未来之境、中海·江湾境和中海·天钻等一系列项目，形成了强大的品牌集群效应。

紧随其后，令牌集团也在今年3月“梅开二度”，接连拿下安宁中央商务区的两宗居住用地，着力打造令牌·云启项目。天居置业在安宁打造的“天居·臻玺”项目，凭借其母公司深圳特皓集团在建筑领域的雄厚实力，为区域带来了新的品质住区选择。这种龙头房企在一个区域内密集布局的现象，在过去几年的兰州楼市中并不多见。

视线转向雁滩，同样的热度也在上演。重庆斌鑫打造的斌鑫·云颂项目，以其近70亩的体量规划了12栋住宅楼，成为区域内的一个重要供应。

而楼市“巨头”中海更是重仓于此，摘得高新区雁滩园区约114.6亩的居住用地，继续其四代宅产品的战略部署。甘肃华曜实业集团近期以2.89亿元成功竞得雁滩GG2504号宗地，正式进军兰州住宅开发领域。不仅如此，后续的土地市场信息显示，雁滩片区仍有核心地块陆续挂牌出让，持续吸引着市场的目光。

而在距离雁滩不远的银河国际的五期四代住宅项目，以更低的超低容积率成为当下兰州楼市最低密的存在，吸引了数百组高净值客户蜂拥而至。

正是这种持续且集中的土地供应，加上有实力的房企的“强势进驻”，共同为安宁和雁滩在2025年的爆发积蓄了足够的能量。

如果说土地与房企是热点形成的“硬件”，那么产品形态的革新与市场需求的变迁，则是其不可或缺的“软件”。2025年，一个无法绕开的关键词便是“第四代住宅”。这股风潮的兴起，恰好与安宁、雁滩的区位特质及改善型客群的需求实现了精准对接。

第四代住宅，又称立体生态住宅，以其倡导的“空中庭院”、“垂直绿化”和“空间融合”等理念，迅速成为市场上高端改善产品的代表。

中海·未来之境效果图

它不仅仅是一种建筑形式的更新，更是一种生活方式的重新定义。在安宁区，作为兰州首个四代宅项目的中海·未来之境，其市场反响超出了许多人的预期，这充分证明了市场对创新产品的渴望与接纳度。

随后，令牌·云启项目更是进一步细化了“好房子”的标准，创新性地提出了“宁静住宅”概念，通过一系列技术体系去营造更为静谧、舒适的居住环境，试图在四代宅的同质化竞争中开辟差异化路径。

中海·天钻效果图

当中海·天钻项目通过实景样板间展示其大面积玻璃窗、减震楼板、加厚水管以及净水和自来水双系统入户等细节时，不少人也意识到，“好房子”标准提倡的“安全、舒适、绿色、智慧”正在兰州落地。

至于雁滩片区，因其早期形成的高端居住区基底，拥有大量具备改善需求的潜在客群，他们对产品的品质、创新的设计以及健康的居住环境有着更高的要求。

第四代住宅所倡导的庭院情怀与自然融合的理念，恰好击中了这部分客群的深层需求。斌鑫·云颂主打“高得房率”，通过LDKBG一体化设计，将客厅、餐厅、厨房、阳台和花园五个功能区域整合为一个开放、通透、多功能的共享空间，满足购房者更多样的空间布局需求。

绿城·雁鸣海棠项目总平面图

在雁滩，延和·瑞府、绿城·雁鸣海棠以及中海·天空之境等项目也在加速建设，通过“户户有花园”的设计理念，将自然生态融入高层建筑，为兰州人居带来革命性的升级体验。

延和·瑞府开工仪式现场

因此，当斌鑫·云颂、中海的新项目等四代宅产品在雁滩亮相时，自然获得了高度的市场关注。可以说，是产品力的那些所谓“革命性”提升，遇上了区域内亟待释放的改善型需求，两者同频共振，共同将安宁和雁滩推向了楼市舞台的中央。

斌鑫·云颂效果图

热点区域的成型，绝非一朝一夕之功，它往往是区域多年积淀与后发优势在特定时间点的集中释放。安宁与雁滩之所以能在2025年脱颖而出，正是得益于它们各自长期积累的坚实基础与在当前阶段迸发出来的独特优势。

安宁区作为兰州传统的“科教城”，其规划起点高，城市界面也相对更好，而且高校资源集聚，赋予了区域一种独特的文化底蕴与活力氛围。

这样的先天优势，使其一直具备成为价值高地的潜力。然而，潜力的兑现需要契机。

近年来，随着安宁中央商务区规划的逐步落地和配套的日趋成熟，尤其是商业综合体、文化设施与轨道交通的完善，使得该区域的居住价值得到了市场的重估。此前或许只是“潜力股”，如今在四代住宅这一新产品引擎的驱动下，其价值便得以迅速变现。

再看雁滩，其发展路径则有所不同。它很早就凭借其良好的区位和开发空间，积累了深厚的高端居住氛围和成熟的生活配套。

然而，过去的开发也存在碎片化的问题。进入新的发展阶段，雁滩的优势在于其“城市更新”所带来的巨大机遇。小雁滩等片区的城中村改造进入实质性阶段，为区域带来了宝贵的连片开发土地，使得统一规划、高标准建设成为可能。

高新区雁滩园区作为城市更新重点片区，按照《兰州市国土空间总体规划（2021-2035年）》要求，正系统优化国土空间开发保护格局，提升中心城区服务能级。这种后发优势，让雁滩能够在更高的起点上，整合更优质的资源，打造新一代的住宅产品，从而实现区域的能级跃升。

结合兰州“两山夹一河”的狭长地形特征与第四代住宅对自然、视野与私密性的高要求来看，这两个区域能成为四代宅角逐的主战场，其深层逻辑在于：高端改善型产品的价值兑现，除了依赖产品形态本身的创新，更离不开优越外部条件的加持。

在兰州，在保证充足土地供应的前提下，能支撑此类产品的区域，必然具备以下特质之一或兼而有之：要么是品质住区云集、城市界面现代靓丽的成熟板块；要么是能依托黄河生态资源，拥有稀缺景观价值的潜力片区。

纵观兰州全域，雁滩板块无疑属于前者。其长期形成的“富人区”基因与持续的城市更新，奠定了高端居住的氛围和现代化的城市风貌，为第四代住宅提供了匹配的社区环境与客群基础。

而安宁，大概属于后者。它们不仅规划前瞻、界面一新，更坐拥毗邻黄河的独特生态优势，能够将第四代住宅“空中庭院”的内延空间与黄河沿岸的自然景观外延资源无缝衔接，实现产品力与地段力的完美共振。

由此可见，前面提出的问题，其底层逻辑并不复杂，纵观2025年的兰州楼市，安宁与雁滩的崛起，也绝非偶然。它是土地供应、房企战略、产品创新和区域积淀等多重因素在特定时间点产生化学反应的必然结果。

几年前“兰州向西”的预测，是基于当时城市发展逻辑的一种合理推演；而今日热点格局的演变，则是在市场这只看不见的手的调节下，结合新的政策导向与产品周期，所形成的新平衡。

尽管第四代住宅为兰州楼市注入了新鲜血液，其生态宜居的理念具有积极的探索意义，但一个长期的命题也随之浮现：这一新兴产品形态如何与兰州的经济发展水平、气候条件、居住习惯与城市风貌实现更深度的适配，仍需在市场实践中持续观察与优化。

对于购房者而言，在拥抱产品创新的同时，也需要投入更多的理性与审慎。一方面，面对“第四代住宅”这一概念，需要仔细甄别其设计理念与实际落地之间的差距，比对各项目在庭院营造、植被的选择、空间的利用等等方面的真实水平和功力。

另一方面，必须清醒地认识到，过去十余年那种普涨的楼市行情已基本成为历史。经过市场周期洗礼的购房者，比以往任何时候都更有主见，其选择不再仅仅基于概念或预期，而是更看重产品品质，还有价值的真实兑现。

不过不管怎么说，这场热点的转移，清晰地揭示了兰州楼市发展的新动向：单一方向的扩张不再是唯一的剧本，多中心、基于现实条件与重大机遇的价值重塑正在上演。

从“有房住”到“住好房”，从追求空间到追求体验，兰州人的居住梦想正在升级，而这座城市的热点区域，也正是在这场深刻的变革中，被重新定义。