国资+银行疯狂甩卖房子，二手房库存暴增，房子还能保值吗

最近发现一个耐人寻味的现象：曾经稳坐资产持有者宝座的地方国资，如今正扎堆加入卖房大军，一边是银行持续折价处理抵押房，一边是国资平台批量挂牌房源。

这场卖方之间的较量，早已不是简单的降价促销，这背后到底藏着怎样的逻辑，普通购房者和卖房人，又该如何应对这场变局？

卖方阵营的内卷式抛售

当下的楼市，最鲜明的特征早已不是买卖双方的博弈，而是卖方内部的同台竞技，这波抛售潮的主角，除了大家熟知的银行，还有手握大量优质资产的地方国资。

北京西城区国资委旗下的天恒集团，正在密集出让海淀区、朝阳区的多处房源，这些房源多位于核心地段，配套成熟，此前很少有批量挂牌的情况。

四川西昌房地产事务中心更直接，将144套住房挂上网络公开拍卖，价格显著低于市场价，部分房源折价幅度甚至达到20%以上，吸引了大量购房者关注。

广州、烟台、淄博等多个城市的国资平台也纷纷跟进，大批量挂牌房产，涵盖刚需住宅、改善型洋房等多种类型，出手力度之大远超以往。

在此之前，银行早已是楼市甩卖团的核心成员，受存贷业务收窄、息差持续下跌的影响，银行利润空间被不断挤压，再叠加个体断供、房企贷款坏账的冲击，手里积压了大量抵押房。

这些房产多为业主断供后被法院查封处置，银行出于快速回笼资金的需求，定价往往比同区域二手房低10%-15%，成为市场上的价格杀手，更值得关注的是，国资卖房并非临时起意。

早在2023年，北京、济南、广州等地的国资平台就曾集中出售过一批房产，其中济南国资的手笔尤为豪横，一次性挂牌1341套现房，涵盖主城区多个热门板块。

要知道当时济南新房和二手房的月度成交量总和不过8000套左右，国资的卖房量直接占到总量20%，相当于每5套成交房源中就有1套来自国资抛售，对当地市场的冲击力可想而知。

这波国资卖房潮，更像是过往趋势的延续与升级，也正式宣告楼市进入大逃杀2.0时代。

动机拆解

无论是银行、国资还是普通个体，这场大规模卖房潮的核心驱动力，其实都是债务压力，不同主体的处境虽有差异，但背后的逻辑却高度一致。

地方国资的卖房动机最为复杂，国资手中持有不少存量商品房，原本计划用于棚改安置或租赁住房，但随着这些年房价持续下行，这些房产的收益不断下滑。

租赁市场供过于求导致租金回报率走低，棚改安置需求减少又让部分房源长期空置，可物业维护、资金成本等运营开支却居高不下。

为了维持正常的资金流，避免陷入入不敷出的困境，不得不通过出售部分房产换取现金，另一方面，这些房产属于国有资产，房价下跌必然导致资产减值，一旦形成大规模浮亏。

不仅会影响国资平台的财务报表，还可能引发一系列连锁反应，出于防范这一风险的考虑，及时处置部分资产，等待合适时机再回购优质资产，也是理性选择。

更关键的是地方化债的压力，2021年房地产泡沫破灭前，高周转、高杠杆、高负债的三高模式在行业内运转了20多年，不仅推高了房价、地价和债务。

还让地方政府对土地收入的依赖度越来越高，部分城市土地出让金占财政收入的比重甚至超过50%，这几年房地产市场降温，土地流拍成为常态，地方财政收入大幅缩水。

而城投平台的债务到期压力却并未减轻，地方财政与城投平台的化债任务叠加，直接加重了国资房企的短期偿债压力。

在此背景下，去地产化逐渐成为国企央企的重要任务，通过出售房产回笼资金，既能缓解偿债压力，又能优化资产结构，国资卖房也大概率会从阶段性行为变成常态操作。

银行的处境则相对直接，息差收窄侵蚀利润，坏账增加导致抵押房积压，双重压力下，快速变现房产成为缓解资金链紧张的关键手段，而普通个体卖房，更多是出于现实困境。

经济环境变化导致收入下降，部分购房者甚至面临失业风险，原本能承受的房贷压力变得难以负荷，更有不少人遭遇房贷倒挂。

二手房市场价低于剩余房贷额度，继续还贷反而不划算，只能无奈转让房产，三类主体的卖房行为相互交织，共同构成了当前楼市的抛售图景。

楼市的价值回归正在发生

面对银行与国资的做空组合，很多人调侃：本以为国资是来救市的，没想到却成了砸盘的，这种说法虽有调侃意味，却也反映出市场对当下行情的迷茫。

但在我看来，这场看似残酷的卖房博弈，本质上是楼市泡沫刺破、价值回归的必经过程，对个体卖房人来说，这无疑是最坏的时代。

国资和银行手握大量房源，且往往能以低于市场价的价格出售，普通业主在定价上毫无优势，想要快速成交，只能比国资、银行的挂牌价更低，形成恶性降价。

坚持原价房源可能长期滞销面临更大的资产减值风险，尤其是那些持有多套房产、依赖租金收益的投资者，不仅要面对房价下跌损失还要承受租赁市场供过于求的压力，处境尤为艰难。

但对买房人和行业而言，这或许是最具机会的时代，房价回归理性区间，刚需购房者终于有了更多选择，不必再为过高的房价背负沉重压力。

部分此前遥不可及的核心地段房源，如今也进入了可承受范围，而行业内部，那些依赖高杠杆、高周转、忽视产品品质的企业将被加速淘汰。

注重居住属性、打磨产品细节、优化物业服务的房企，反而能在洗牌中脱颖而出，推动行业向更健康的方向发展。

官方将国资卖房定义为落实国有三资改革，推动资源资产化，这一表述虽合规却也含蓄，背后的核心逻辑，还是楼市行情变化下的现实选择：早卖早回笼资金，避免更大损失。

而这种选择带来的直接影响，就是二手房库存持续攀升，市场竞争进一步加剧，房价的挤泡沫过程会变得更加迅速，但我们不必过分悲观。

任何行业的发展，都离不开挤泡沫的过程，房地产行业从过去的造富神话回归到居住本质，或许会经历阵痛，部分投资者可能面临资产缩水，部分房企可能被市场淘汰。

但只有褪去虚高的价格，才能让行业摆脱对金融属性的依赖，真正服务于居住需求，对购房者来说，当下需要做的是保持理性，不必盲目跟风买房，也不必因市场波动而恐慌。

结语

应根据自身需求和经济实力做出选择，优先考虑地段、配套、品质等核心价值，而非单纯追逐房价涨跌，对行业而言，这场变局既是挑战，也是重构格局的契机，只有适应市场变化，回归行业本质，才能在未来的竞争中立于不败之地。

楼市的大逃杀2.0，本质上是一场价值重构的过程，那些曾经被虚高房价掩盖的问题，正在被逐一暴露，而真正有价值的房产，终将在理性市场中凸显其竞争力，阵痛过后，一个更健康、更理性、更贴合居住需求的楼市，值得我们期待。