合肥新添一重量级商业！

当城市竞争进入“商业力”赛道，合肥正以惊人的速度刷新商业版图。从包河老广电改造的潮流创意社区，到政务区红四方地块拟引入的华润万象天地；从高新区合生汇的TOD+POD双驱动模式，到滨湖宝能22万方超级商业综合体招标启动——2025年，合肥至少有9大重量级商业项目密集推进，总投资规模超百亿。这些项目不仅填补区域商业空白，更以“首店经济”“24小时街区”“站城融合”等创新模式，重塑消费场景与生活方式。智库分析认为，合肥商业已从“数量扩张”转向“质量跃升”，未来三年将成中部商业能级提升的关键窗口期。

NO.1|壹 老广电变身潮流社区！包河“职住娱创”模式引爆区域价值

作为紫云山文创园的核心项目，安徽老广电355潮流创意社区近期全面启动改造，部分区域预计今年年底亮相。项目由1栋地标大厦与10栋独栋建筑组成，依托原广电建筑群的历史骨架，创新打造“产业赋能平台+新型消费平台”双核体系：前者聚焦数字传媒、电商直播等新经济业态，已吸引抖音百强MCN机构大王传媒总部入驻；后者涵盖网红餐饮、休闲娱乐等全时段消费场景。

更值得关注的是其“职住娱创一体化”模式——通过融合办公、居住、社交功能，构建全天候活力社区，直接辐射中铁四局机关大院北区、嘉玺等周边楼盘。操盘方建华文创曾成功打造蜀山新粮仓项目，此次复制经验，有望成为包河产城融合新范本。智库观点指出，此类“轻改造+重运营”项目，以低土地成本激活存量资产，更易在短期内形成商业集聚效应，但需警惕周边同类项目竞争导致的客流分流风险。

NO.2|贰 华润万象天地、合生汇扎堆！合肥商业“天花板”在哪？

除老广电项目外，合肥多区域商业建设同步提速，头部开发商密集落子成为显著特征：

• 政务区红四方地块疑似锁定华润万象天地，其“街区+Mall”模式有望引入超50%首进品牌，对标深圳万象天地打造城市级消费地标；
• 高新区合生汇以TOD+POD双驱动规划24小时主题街区，依托柏堰湖生态资源引入极限运动等非标业态，预计2028年开业后年客流达2000万人次；

• 滨湖宝能商业近期启动设计方案招标，地上体量达22万方，招标文件要求投标方需有万象汇级以上业绩，暗示其定位不低于区域级购物中心；
• 新站龙湖天街已完成土方招标，作为龙湖在合肥的第三座天街，将补强少荃湖片区商业短板。

智库分析指出，此类项目共同特点是“强IP+重体验”，但需警惕部分远郊项目面临人口密度不足的挑战。例如，合生汇所在的柏堰湖片区目前人口支撑较弱，若产业导入不及预期，可能面临长期培育压力。

NO.3|叁 商业过剩还是价值洼地？三维度甄别优质资产

合肥商业的爆发式增长背后，潜藏着结构性风险与机遇。

1. 运营基因优于硬件堆砌：如老广电项目依托成熟建筑基底与产业人口，比纯新建项目更易快速聚流；
2. 交通锚定抗跌性：地铁500米内的项目具备天然客流保障，TOD模式成避险关键；

1. 业态稀缺性决定溢价空间：合生汇的极限运动、万象天地的首店矩阵，能否形成不可替代的消费吸引力？

值得注意的是，部分项目仍存隐忧：例如宝能商业体量过大需长期培育，磨店龙湖天街周边竞争激烈。智库建议投资者关注“双轨交汇+产业人口密集”区域，如高新区合生汇、政务区万象天地，避免盲目追逐概念炒作。

结语

合肥商业的“大跃进”，既是城市能级提升的必然，也是对运营能力的终极考验。当华润、龙湖等头部玩家纷纷落子，真正的赢家将是那些精准匹配区域需求、平衡短期收益与长期价值的项目。对于市民而言，这意味着更丰富的消费选择；对于投资者，则需在热潮中保持理性——唯有穿越周期的高质量运营，才能让商业地标真正转化为城市红利。

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