法拍房成交率重回年内高位，深圳顶豪别墅3.6亿成交

2025年10月，法拍房成交规模延续高位，成交套数5169套，环比上升3%，已连续3个月在5000套以上。

从成交率来看，根据CRIC抽样调查数据，10月法拍房成交率21.4%，较上月环比上升2.1个百分点，重新回到年内高位。

热度最高的一宗成交房产，为深圳南山区华侨城纯水岸的一处别墅，10月31日以3.64亿元高价成交，溢价69.5%，该别墅建筑面积639.35平方米，折合单价57.09万元/平方米，刷新深圳法拍房成交单价的历史纪录，成为深圳史上最贵法拍房。

2025年10月，深圳一处法拍房破纪录。10月31日，深圳市南山区华侨城纯水岸独栋别墅以3.64亿元总价成交。该别墅建筑面积639.35平方米，折合单价57.09万元/平方米，刷新深圳法拍房成交单价的历史纪录，更一举超越北京、上海同类房源，成为全国法拍市场中总价最高的住宅之一。

该次拍卖共吸引超20万人次围观，从2.15亿元起拍，吸引了6名高净值买家报名参拍，单次加价幅度达百万级别，经过118轮激烈竞价后一路飙升至3.64亿元，溢价69.5%。

据了解，该房产于2010年12月由原业主从华侨城置业一手购入，购入时登记价格为1.88亿元，历经14年，从目前的拍卖价来看，价值涨幅超1.76亿元。

该别墅建筑面积639.35平方米，规划为地上2层、地下1层的独栋别墅，作为纯水岸小区48栋独栋别墅中面积最大的户型，其实际实用面积超2000平方米，还附带1000平方米以上的私家花园，三面临湖且临湖面长达100米。此次拍卖的评估价为3.07亿元。

本次法拍源于一起借贷纠纷，案件涉及多名被执行人，该别墅原业主为其中之一。有市场消息称，本次法拍的这套独栋别墅，2023年曾以6.8亿元的价格挂牌转让，未能成功，最终进入司法拍卖流程，处置机构为广东省深圳市中级人民法院。

这宗标的的火热成交，不仅印证了核心地段豪宅在市场调整期的强抗跌性，更折射出高净值群体对稀缺不动产的长期信心，随着法拍机制透明化与平台服务的完善，此类核心资产也正成为高端资产配置的重要风向标。

从10月整体来看，成交规模延续高位。CRIC数据显示，2025年10月典型城市法拍房成交5169套，环比上升3%，同比上升8%，成交金额59亿元，较上月环比上升4%。

其中66%的房源为溢价成交，成交法拍房的中位出价次数为14次，较上月持平，5.3%的房源竞拍次数达到100次或更高。

分城市来看，本月广州市法拍房成交套数继续居于首位，达到205套，温州、杭州、宁波分列2-4位，成交套数均不低于150套。就金额来看，受南山区别墅带动，深圳以8.4亿排在第一，其后是上海5.8亿、杭州4.4亿，广州3.3亿、北京2.2亿，其余城市均不足2亿元。

除深圳南山区别墅之外，厦门思明区一处会馆也以高溢价成交，拍卖标的地上一、二层为会所，地下一层为车库，总用地面积1万平方米，建筑面积1.2万平方米，其中地下一层人防区域999.65平方米不确权。物业原作为厦门骏豪会酒店运营，建筑设计融合园林布局，定位高端。评估价为1.13亿元，起拍价为7913万元。竞拍时吸引7人报名，历经84轮加价及69次延时，最终以1.12亿元成交，溢价41%，接近评估价。

按法拍房披露资料，该会馆目前年租金（含物业费）收入可达千万元级别，虽然会所土地使用年限已经不足5年，但投资回报率仍极为可观。作为兼具稳定收益与增值潜力的核心地段商业资产，对于资金充裕、具备商业运营经验的投资者，仍是长期资产配置的优质选择。

从成交率来看，CRIC抽样调查数据显示，10月法拍房成交率21.4%，较上月环比上升2.1个百分点，重新回到年内相对高位。

分城市来看，重点城市中深圳以45%的成交率跃居首位，杭州、厦门、太原、福州、宁波、南京、天津、上海、南宁也在30%以上。大多数一二线城市的法拍房成交率明显高于全国平均。其中苏州成交率较上月的23%大幅下降至4%，主要是永威姑胥府的两栋商住楼出现了大量流拍，这些商住房源户型集中在100-130平方米，起拍价集中在130-160万元区间，在住宅市场也面临流速挑战的现状环境下，大批量上市的大面积商住房更加问津者寥寥。

需要注意的是，当下普通二手房源通过法拍渠道成交的现象愈发普遍，约9.4%的成交房源属于正常买卖的普通资产，这类房源溢价率中位数高达28倍，本质是借助法拍渠道加速房产流转。

个体挂拍层面，10月有多宗超亿元高总价标的试水法拍市场，如河源万绿湖酒店项目、深圳新地中央广场44套房产等。结合各地广义库存压力显现的趋势，预计未来会有更多大型项目进入法拍市场。高总价成交的法拍房，大多具备明确盈利预期或稀缺属性。

“十五五”规划建议在房地产领域主要聚焦新房的投资、开发、销售制度改革，法拍房市场作为房地产风险处置的关键环节，其走向也应得到足够重视。（来源：丁祖昱评楼市）