山东
近期，全国多省市出现低价“银行直供房”激增的现象，一处市场估价约200万元的房产，在某第三方拍卖平台上以150万元成交，由银行作为出售方直接完成交易。
记者了解到，“银行直供房”大多是银行不良贷款处置的产物，当企业或个人借款人无力还贷时，银行通过债权剥离取得完整产权，随后以房东身份直接出售或出租，通常价格低于市场价。
记者梳理发现，包括农业银行、建设银行、交通银行等多家银行，近期均通过线上平台大量直接销售房产。部分银行的在售房产标的已超千套，处置速度明显加快。业内人士透露，银行加速处置房产，主要是为了提升债权回收率。
多家银行批量直供
涵盖住宅、商业及办公用房
在阿里资产平台的“银行清仓”栏目中，记者发现近期多家银行正直接挂牌销售房产。例如，福建海峡银行股份有限公司上架了台江区广达汇多利专业建材装饰城的多间店面，起始价从67.58万~127.18万不等；鳌峰花园1-6号楼连接体铺位，起始价从18.26万~26.3万元，竞价时间均为12月8日10时；泉州银行上架了位于晋安区的福晟·钱隆大第9号楼1层集中式商场，面积达4897.02㎡，起始价超1亿元；闽侯县农村信用合作社上架了博仕后家园118.47㎡的店面。
记者梳理多家主流资产交易平台发现，包括农业银行、建设银行、交通银行、工商银行、兴业银行等均在开展房产直售业务，类型涵盖住宅、商业及办公用房。其中，城商银行与农商银行的挂牌数量尤为显著。
阿里资产平台数据显示，福建海峡银行股份有限公司的竞价公告有1062个，标的物个数达1072个。
银行直售房与法拍房有何区别？福州一地方银行支行工作人员向记者解释，法拍房的交易较为复杂，买受人即便拍下房产并办理产权手续，原房主仍可能设置障碍拒绝腾房或导致买受人无法正常使用。在交易层面，法拍房本质上是买受人与原房主的交易，法院通过裁定强制过户，拍卖所得款项归属银行。而银行直售房虽然也可能存在类似风险，但银行专业的风控体系已经过滤掉大部分风险，而且，银行直售房是买受人和银行之间的交易，买受人后期风险相对较小。
“这种模式以往就存在，只是最近部分银行的直售规模有所上升。”该工作人员补充道。
加速资产变现
直供房价格低于二手房
与普通二手房及法拍房相比，这类“银行直供房”以其独特优势形成差异化市场。记者调研发现，这类房产普遍具有显著的价格优势。以光大银行厦门分行在8月拍卖的厦门市湖里区海天路114号602室（佳丽花园）的住宅为例，该建筑面积99.53平方米的房产获拍价为173.89万元，折算下来17471元/㎡。某第三方中介信息显示，该小区的二手房均价为30078元/㎡，约打了5.8折。
上述银行工作人员表示，为加速资产变现，银行直供房源通常以低于市场的价格成交。由于当前房产销售周期普遍较长，而银行又需在规定期限内完成资产处置，因此定价策略上往往采取低价促销。部分房源若经历多次流拍，还会在每次流拍后进一步下调价格，以提升成交可能性。
除了直接出售，部分银行还尝试通过租赁方式盘活资产。例如，吉林永吉农村商业银行将于11月21日拍卖一套5361.9㎡的工业厂房的租赁权，起拍价10万元/年，租期一年；农业银行南昌分行将拍卖凤凰城商业街的一套84.65㎡的店面，起始价4.8万元/年。
律师：
建议购房者细致审查格式条款
防范潜在风险
为何近期部分银行加速直售房产？一家国有商业银行工作人员透露，传统处置不良债权的方式主要有两种：一种是出售债权，单独或打包以较低折扣出售给第三方；另一种是法拍，通过司法拍卖抵押物或质押物变现。从贷款违约到法院强制执行，从过户到出售房产，一般需要一到三年甚至更长时间。而在房地产市场调整期，商业银行直售抵押房产可以最大限度地实现回收率。
银行直供房究竟“靠谱”吗？记者注意到，银行普遍在拍卖详情中提醒“不承担本标的物的瑕疵担保责任”。不少机构还约定了付款期限等条款，例如要求竞得人须在签订拍卖成交书后11日内付清全部价款，逾期不办理的将视为违约等。
对此，福建律师海都公益团北京德恒（福州）律师事务所林倩律师表示，相较于法拍房，银行直供房的风险相对较小：一方面，银行通常会在出售前完成债权债务的清理；另一方面，此类房源产权清晰，交易对方直接为银行，流程更为规范。同时，她建议购房者在签约前，务必前往不动产登记中心核实房屋现状，包括是否存在查封、抵押等情况。由于产权人是银行的，故而要防止银行的格式条款，购房者要对购房条款进行细致审查，尤其关注房屋质量状况、是否拖欠水电费及物业费、当前是否有人居住，以及交房时能否顺利腾空等关键问题，防范潜在风险。
来源：海峡都市报
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