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周边配套：1.交通，500米内地铁站和多个公交站2.商业，300米广场街道齐全3.教育，500米内多所中小幼学校4.医疗，毗邻二甲医院、社区医院，街道卫生服务中心，可满足居民日常医疗需求

项目亮点：精装交付（中央空调+地暖）、十四五政策规划地、配套成熟，出行方便、双水系环绕，多重绿化景观、三大智能家电，马桶洗碗机 全屋壁布

绿化：35%/1.6

车位比：1:1.3

得房率：75%-80%

水电暖：民水民电自采暖

产权年限：70年

有无燃气：是

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保利·海上瑧悦 位于宝山南大地区，外环线以内，地理位置不错，但一路之隔再过南大公园有一个公墓，很多客户对此有忌讳，所以保利海上臻悦价格比周边便宜7000/平。

我敢很负责任的讲，在上海外环内的新房【保利·海上瑧悦】目前肯定是最便宜、最实惠的，有保利品质的加持与南大大智慧城的落地，海上瑧悦成交火爆也是客户经过综合判断，才能造成今天的火爆局面。

去年11月27日，上海第七批次土拍正式开启，且以市区地块为主。

上午参拍的地块全部成交，土拍房企参拍热情回归，多幅地块有数家房企争夺，其中央国企几乎占据本轮土拍绝大多数。保利海上瑧悦售楼处电话：400-9975-759✅✅

市区优质地块受追捧 桃浦热门土地价格走高

土拍是未来楼市3-5年走势、格局风向标，市区核心板块再次成为土拍热点，也将带动这一区域的价值提升。

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10宗土地中首块推出的为普陀桃浦地块，最终该地块被央企金茂、华润、建发三家共同摘得，三大国央企重仓出手，也正体现了对桃浦智创城核心区板块价值的一致认可。保利海上瑧悦售楼处电话：400-9975-759✅✅

此次桃浦地块15.81亿成交，结合金茂、华润和建发的产品打造能力，业内普遍认为最终售价或将达到9万/㎡甚至更高。

在此基础上，未来板块内的价格也将水涨船高。相较于目前8万左右的均价，此时入场不得不说是恰逢时机。保利海上瑧悦售楼处电话：400-9975-759✅✅

金茂、建发作为此次联合竞拍的开发商之一，已然不是第一次落子桃浦，以金茂为例，与百万中央绿地一路之隔的普陀金茂府，以其高品质科技准现房成为板块大热。保利海上瑧悦售楼处电话：400-9975-759✅✅

据悉，在一系列政策加持后，项目已传出取消部分折扣优惠的消息，准现房最后清栋，购房者可以下手了。保利海上瑧悦售楼处电话：400-9975-759✅✅

5月14日上海市土地交易市场发布宝山区W12-1301单元90-01、91-01、92-01、93-01、94-01、87-01地块挂牌，地块起拍价81亿，起拍价对应的可售商品住宅整盘微利售价6.3万/㎡，若以当前市场30%溢价率来算，对应的可售商品住宅整盘微利售价将直冲7.9万以上/㎡中环旁大四房总价更是轻松破千万！保利海上瑧悦售楼处电话：400-9975-759✅✅

在这样的趋势下，市场数据却透露出惊人信号——

近几个月800-1000万改善型房源网签量持续走高（数据来源于克而瑞）！越是核心地段、品质过硬的项目，越受购房者追捧。那么南大板块，凭什么领跑上海新房价格涨幅？保利海上瑧悦售楼处电话：400-9975-759✅✅

产业/商业/教育/公园等规划全面落地，“量变”累积到“质变”，北上海将会与新江湾城+杨浦创智示范区、大宁+市北高新并驾齐驱的又一个科创中心暨国际社区呼保利海上瑧悦售楼处电话：400-9975-759✅✅之欲出！

从品质与开发来说保利是肯定不错的，从户型来看也挺不错。

500万买3房，700万买大四房，装修标准非常高，整个上海外环以内找不出第二个。保利·海上瑧悦均价只要6.3万，

就在年前，三批次土拍联动价已经高达6.9万，也就是说比三批次同商圈要便宜整整7千块。保利海上瑧悦售楼处电话：400-9975-759✅✅

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中环旁 南大智慧城中枢

中环带·双轨交·双TOD

约500米丰翔路站

「保利·海上瑧悦」

建面约99-130㎡宽景藏品

通过本号预约认筹并成功签约，

可享免除3年物业费，赠1-2万车位抵用券。

另外，项目接受置换客户，今天定，年底签！

物业费：5.4元/平

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交房时间：2026年6月30日前

落位图保利海上瑧悦售楼处电话：400-9975-759✅✅

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最新一房一价表：

01.

东方美学产品

见证保利文化演绎实力

还未走进示范区，迎面而来的大门，就足以让人感受到项目的恢弘气势——35米长、6米高的超大尺度门堂，同区域内可谓是绝无仅有。一瞬间，东方美学背后所承载的历史厚重感，透过门堂瞬间击穿感官，让人不自觉升起对文化和历史的敬畏感。

不得不叹服，保利·海上瑧悦对文化氛围的呈现果然有一手。可随着深入示范区，才惊觉刚才的门堂，不过才是开胃菜而已。保利海上瑧悦售楼处电话：400-9975-759✅✅

随着文化自信增强，这些年来市场上主打东方文化的楼盘逐渐多了起来。说实话，作为看盘老手，类似定位的盘小编还真是探访过不少，但真正肯沉下心来挖掘真正文化的，却属实不多。保利·海上瑧悦属于肯下功夫的那一类，而且玩出了新意和花样。

1、再造海上又一园

据说，保利·海上瑧悦是以上海人家喻户晓的张园为蓝本打造的。可为何是张园？

对于江浙沪来说，园林无疑是这片土地上最能代表东方文化的符号，也是最能够承载各色东方艺术的载体。

而张园，不仅在艺术造诣上是上海园林的集大成之作，更是因为它承载了这座城市百余年的历史印记——孙中山、黄兴、章太炎、蔡元培等许多历史名人曾在此演讲，无数世界名流也曾驻足于此。张园，担得起“上海园林之首”的头衔。

这次保利·海上瑧悦以张园为蓝本，为当代雅仕再造海上又一园，为的就是从大家最熟悉、最经典的园林文化入手，为我们开启一场东方文化的探奇之旅。

2、名仕宅邸里的东方美学

前面提到，门堂不过是开胃菜，因为保利·海上瑧悦足足准备了“一园三堂”“五进九雅”来演绎东方美学。

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【一园三堂】

“一园三堂”是社区内部的核心场景。所谓一园，指的是“山水隐园”；三堂，则分别是门堂、厅堂、轩堂。

从门堂进入之后，一整面玻璃幕墙将山水隐园的景色框定在眼前，开阔的视野立刻带来了强烈的视觉冲击。我们原以为，这下就已经把园林一揽于眼中了，可是等慢慢深入之后，才发现这名字中“隐”的奥妙。

自陶渊明以来，隐居山水是士大夫们不灭的梦想。待到功成名就，他们就选择大隐隐于市，把归隐的梦想放进满是山水的园林中，也把“隐”的哲学用园林的语言表达出来。

因此，园林的所有布置，不会是亭台水榭的单纯堆砌，而是精于层次地编织开来。保利·海上瑧悦深谙这一点。你会发现，跟随动线深入园林后，眼前景色在随着脚步一点点发生着变化，心情也不知不觉跟着产生微妙的起伏，真正做到了“移步异景”的效果。

厅堂和轩堂，也在这番赏景过程中，毫不突兀地保利海上瑧悦售楼处电话：400-9975-759✅✅依次出现。前者还原出孔子树下讲学的场景，后者则用金属编织的卷帘搭配青保利海上瑧悦售楼处电话：400-9975-759✅✅绿色彩釉玻璃，构建出一个品茗厅琴的空间。这一切来得如此自然、连贯，富有节奏和层次，把园林艺术的本质抓得入木三分。保利海上瑧悦售楼处电话：400-9975-759✅✅

【五进】

怎么用建筑的语言，让我们感受到真正言之有物的东方文化？保利这次时真的下了功夫，把五千年来的文化主线和重要元素，归纳演绎成了归家时的“五进”。

所谓“进”，约等于现代房子的进深。在古代，进深越多，地位等级越高。而保利·海上瑧悦采用的是古代王室贵族府邸才被允许使用的“五进院”礼制，只为营造出尊崇的归家仪式感。

“一进”门堂，松石守望，以古代高门的仕官车马行院规制，礼迎当代雅仕；

“二进”四水归堂——古徽州将天井称为“明堂”，下雨之时，四面雨水有如财禄一般，源源不断涌入院墙府内；

“三进”琉璃宝院，绚丽变幻的视觉色彩中，禅意尽显；

“四进”碧波归苑和落英雅径，“五进”宅间花园，大自然的浪漫气息触手可及。

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如此一看，复杂的东方美学体系，竟然就这么清晰地融进了建筑当中。就像是最牛的学霸，总是能用最简单的语言帮我们理清楚重点，不可不谓之精巧。

【九雅】

保利·海上瑧悦致力于把东方美学融入生活点滴，让文化回归生活。小区设置了碧波归苑、疏林影院、落英雅境、芳华聚场、银杏舞台、桃园趣集、邻间雅庭、花园雅集、活力竞场等9大区域，还原古代文人雅仕焚香、喝茶、听雨、赏雪、赏月、吃酒、观花、寻幽、抚琴的九大生活场景，业主能够沉浸式体验到文人雅仕的恣意人生。

3、细节之处见惊喜

好的项目，自然是越品越有滋味。保利·海上瑧悦的一些小细节、小巧思，总是会不经意间突然出现，给我们以源源不断的惊喜。

例如，在归家的动线上，保利以古代“提灯夜游”为灵感，将“灯”这一意向穿插其中——在公区入户大堂内，造型别致的壁灯格外惹眼，其灵感来自于“中国古典豆形灯”；落壁灯则是以古铜不锈钢搭配仿透光云石灯具，营造出朦胧的光晕氛围，颇具东方意蕴。

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又比如，项目延续了张园“引水入园”的理念，将长200m近1000m²的水系覆盖到整个社区内。水景形态各异，有中心静水、三层跌水、点状涌泉、立面叠瀑、弧形流水五大不同呈现方式。水系的引入，让整个社区彻底灵动飘逸了起来。

03.

优区位、大规划、强配套

天花板级别择址

如果说在产品力上保利·海上瑧悦已经做到了区域的天花板级别，那么他超前眼光的选址同样处于一众开发商的前列。

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根据市政府发布《关于加快推进南北转型发展的实施意见》，保利·海上瑧悦所处的南大智慧城被列为五大重点区域之一，这里将成为宝山南北转型的核心阵地，享受政策和区域发展带来的利好，近半年涨价6000元/㎡，涨幅高达10%，就是这个区域价值的最好证明。保利海上瑧悦售楼处电话：400-9975-759✅✅

除此之外，区域占位中环，1公里周围还规划双TOD地铁上盖综合体，光是环线价值和交通辐射价值，放眼整个上海新盘不可多得都不容小觑。

出门即公园，40个公园规划

保利·海上瑧悦，所在板块是以不低于黄浦江两岸标准建设的南大生态智慧城。面积约6.4平方公里的南大，规划了40个公园，累计约2.6平方公里公共绿地，生态体量近2倍之于世纪公园，绿化率高达43%。出门即是公园！

15号线丰翔路站，真地铁盘！

对于许多开发商来说，只要距离不超过1.5KM，那么地铁盘的名头还是可以蹭一蹭。但保利·海上瑧悦可以说是实打实的真地铁盘，约500米15号线丰翔路站，同时还接驳规划中的22号线，双轨交汇，出行便捷指数将得到极大提升。保利海上瑧悦售楼处电话：400-9975-759✅✅

1公里内双TOD，未来价值高地！

既然说到地铁，就不得不提与地铁密切相关的TOD规划。在保利·海上瑧悦1KM范围内，汇集了丰翔路TOD和南大路TOD，其约60万方的体量，是前滩太古里的近三倍，也就是说业主未来出行、购物、休闲、娱乐的日常生活需求一站便能得到解决。

当然，TOD规划带来的不仅仅是生活上的便利，其背后的价值更是不言而喻。以距离丰翔路TOD更远的南大新盘为例，房地联动价已经上涨至6.7W/㎡，而在十一批次已经入市的丰翔路TOD地块，房地联动价更是高达6.9W/㎡！选择保利·海上瑧悦，就是选择了未来的价值高地！保利海上瑧悦售楼处电话：400-9975-759✅✅

教育医疗配套，一应俱全

项目所在区域规划建设8所幼儿园、2所小学、1所初中、1所高中、2所九年一贯制学校，宝山区南大实验学校已启用，上师大附中宝山分校主体结构已封顶。

而医疗资源方面，除了已建成的仁济医院宝山分院、复旦大学附属华山医院，南大还将打造国际医疗机构、市三甲医院、高端社区医疗3重医疗体系，护航家庭生活健康。

中环旁 南大智慧城中枢

中环带·双轨交·双TOD

约500米丰翔路站

「保利·海上瑧悦」

建面约99-130㎡宽景藏品

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许倩丨发自北京

楼市仍在调整中。

11月14日，国家统计局公布的最新房地产数据显示，历经4年下行调整后，当前房地产市场规模已基本回落至2009年以来低位，正处于回稳的关键阶段。

销售端，1～10月份，新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8%；新建商品房销售额69017亿元，同比下降9.6%。

房价端，10月份，全国70个城市新房价格环比下跌0.5%，跌幅比9月份扩大0.1个百分点；同比下跌2.6%，跌幅收窄0.1个百分点，已连续12个月收窄。

二手房价格环比下跌0.7%，跌幅扩大0.1个百分点；同比下跌5.4%，跌幅扩大0.2个百分点。

投资端，1～10月份，房地产开发投资同比下降14.7%，并拖累固定资产投资下降1.7%，房地产开发投资下降下拉全部投资3个百分点。

“固定资产投资增速放缓是多方面因素共同作用的结果。从结构因素看，房地产投资在整个投资当中占比较高，房地产行业调整对投资增速下拉作用比较明显。此外，部分行业投资增长动能不足在客观上也影响投资增速。”国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长付凌晖在当日召开的国新办新闻发布会上表示。

他进一步表示，当前房地产市场还处在新旧模式转换时期，转型调整需要一定时间，在这个过程中，部分指标会出现波动，对此要客观看待。

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房价仍在调整

当前，房价整体仍处于下行通道。

从新房市场看，10月份，一线城市、二线城市新房价格分别环比下降0.3%和0.4%，降幅均与9月份相同。

三线城市新房价格环比下降0.5%，降幅扩大0.1个百分点。说明10月份70城环比跌幅扩大，主要是受三四线城市新房价格跌幅扩大所影响。

在重点城市中，上海新房价格环比上涨0.3%，涨幅与9月份持平；北京由9月份的上涨0.2%转为下跌0.1%；广州下跌0.8%，跌幅扩大0.2个百分点；深圳下跌0.7%，跌幅收窄0.3个百分点。

70个大中城市中，有6个城市新房价格环比上涨，比9月份增加1城。

具体来看，上海上涨0.3%；沈阳、乌鲁木齐、韶关均上涨0.2%；杭州、合肥均上涨0.1%。与9月份相比，北京、长春及惠州均由涨转跌。

值得注意的是，与去年同期相比，仍有7个城市新房价格保持同比上涨，分别是上海（5.7%）、杭州（4%）、乌鲁木齐（0.9%）、成都（0.7%）、南宁（0.6%）、宜昌（0.5%）和合肥（0.4%）。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，此类房价表现坚挺的城市特征非常清晰，即年轻人导入速度快。上海、杭州、成都和合肥等城市，成为本轮房价稳中向好的示范性城市，这反过来也要求各地做好年轻人的住房保障工作。调研发现，近期各地在推动好房子建设中，主打年轻友好社区和住房项目，以促进好房子与住房消费需求的有效对接。

在庞大的挂牌量及新房“好房子”供给的冲击下，二手房价格跌幅更显著，面临的“稳房价”压力也更大。

从环比看，一二线城市二手房价格分别下降0.9%和0.6%，降幅均比9月份收窄0.1个百分点；三线城市二手房价格环比下降0.7%，降幅扩大0.1个百分点。

从同比看，一二线城市二手房价格分别下降4.4%和5.2%，降幅分别扩大1.2和0.2个百分点。

其中，北京、上海、广州和深圳分别下降4.7%、3.4%、6.4%和3.3%。三线城市二手房价格同比下降5.7%，降幅与上月相同。

70个大中城市中，二手房价格环比已持续两个月全线下跌，显示出各类城市二手房价格仍在深度调整。

从同比跌幅排名来看，成都（降1.5%）、杭州（降2.4%）、西宁（降3%）、南充（降3.1%）、深圳（降3.3%）、上海（降3.4%）、天津（降3.4%）、海口（降3.5%）等城市的二手房价格跌幅相对较小，相对更为坚挺。

据广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉观察，近期市场出现一些积极变化，业主大尺度降价出售的意愿有所下降，挂牌量攀升态势开始缓解，售转租的比例上升，法拍房清仓率也开始攀升。

他认为，随着投资于人、以人为本的新型城镇化等政策逐步落地，新市民、年轻人在本地落地扎根的积极性上升，对低总价、区位优的二手住房需求将随之增长。在全国及重点城市二手房交易量已连续两年上升背景下，二手房价格同比环比跌幅扩大的趋势有望缓解。

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楼市“主动收缩”

当前，房地产开发投资的大幅下滑，已成为制约全国投资增长的主要因素。

国家统计局数据显示，1～10月份，全国固定资产投资（不含农户）408914亿元，同比下降1.7%；扣除房地产开发投资，全国固定资产投资增长1.7%。

分领域看，基础设施投资同比下降0.1%，制造业投资增长2.7%，房地产开发投资下降14.7%，形成鲜明对比。

房地产开发投资的低迷，还拖累了民间投资。1～10月份，民间投资同比下降4.5%；扣除房地产开发投资，民间投资增长0.2%。

从影响房地产投资的几个指标看，1～10月份，房屋新开工面积同比下降19.8%，降幅比1～9月扩大0.9个百分点；房屋施工面积同比下降9.4%，降幅持平；竣工面积同比下降16.9%，降幅扩大1.6个百分点。

李宇嘉分析称，当前这种下行不仅是市场交易端转弱导致行业被动收缩的结果，更是主动为之，即积极推动房地产旧模式向新模式转型，通过上游供给端收缩来平衡下游供求关系，以实现“止跌回稳”的新阶段，必须要严控增量。考虑到住房发展新旧模式的过渡期较长，若继续加大开工、卖地与投资力度，必然进一步加剧供需失衡，增加企稳难度。

房企资金面仍未改善。1～10月份，房地产开发企业到位资金78853亿元，同比下降9.7%，降幅较1～9月份扩大1.3个百分点。

其中，国内贷款同比下降1.8%，降幅扩大0.4个百分点；自筹资金下降10%，降幅扩大0.7个百分点；定金及预收款下降12%，降幅扩大1.7个百分点；个人按揭贷款下降12.8%，降幅扩大2.2个百分点。这反映出企业融资与销售回款双双承压。

销售端的持续低迷是资金紧张的主因。1～10月份，商品房销售面积与销售额同比分别下降6.8%和9.6%。

10月份单月，商品房销售面积6147万平方米，环比下降27.9%；销售额5977亿元，环比下降27.7%，市场活跃度明显不足。

尽管10月末商品房待售面积（75606万平方米）比9月末减少322万平方米，但同比仍上涨3.3%，库存压力仍存。

楼市止跌企稳仍需要进一步发力。

李宇嘉建议，下一步，除行业自身继续通过供给收缩来平衡供求关系外，更应跳出房地产来看问题，从就业和收入、社会保障、人口出生率和结婚率等宏观基本面入手，修复房地产发展的内生动力。

付凌晖表示，下阶段，要按照党中央、国务院决策部署，落实好中央城市工作会议精神，积极构建房地产发展新模式，坚持长短结合、标本兼治，持续用力推动房地产市场高质量发展。