华南区新开盘谍报：整体开盘量增加，个盘去化表现良好

区域市场综述：根据中指监测，2025年10月13日-2025年11月9日华南地区重点城市广州、深圳累计开盘及加推项目15个，推出房源3614套，以刚改及改善项目为主。广州重点监测保利·玥玺湾项目，因区位优势较强、产品力领先，开盘去化非常好。深圳楼盘去化分化明显，整体表现有所提升。

房地产市场研究报告，“中指云”获取https://u.fang.com/ytcrnn/

▍广州：3个项目集中开盘，改善型项目去化较好

重点监测3个项目，共推出580套房源，位于天河区国际金融城板块、荔湾区白鹅潭商务区板块、南沙区南沙湾板块。

• 价格方面，本次开盘改善型项目均价高于周边项目，产品普遍应用容积率新规，由于均为高端改善型产品，定价相对更高。

• 客户群多集中于30-50岁，保利翡丽甲第以广州西部及部分佛山改善客户为主；保利·玥玺湾则吸引全市高端改善客群，星河东悦府主要为南沙本地客群。

• 本次开盘项目均为全新盘开盘，因区位优势较强、产品力优秀、高端改善需求旺盛，整体开盘去化较好。

主要开盘项目

热点项目：

保利·玥玺湾（2025.11.7）

• 认购去化：开盘推出220套房源，当天认购193套，去化率为87.7%。

• 客户定位：从区域上看，主力客群为天河区珠江新城置换客群、投资客群以及其他各区的拥有高端豪宅购买力的人群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、区位、景观优势突出。项目位于天河区国际金融城板块，南向一线临江，是广州CBD核心位置，周边规划能级较高，配套完善，且高端豪宅稀缺，改善需求旺盛。

2、应用容积率新规户型，阳台率高达30%以上。项目为应用容积率新规项目，当前，在新规逐步收紧的背景下显示出一定的稀缺性。

3、产品力较好。项目园林打造11米挑高“城市浮岛”，并在户型空间，装修材质，会所配套，艺术审美等方面对标全国顶尖豪宅项目打造产品。

深圳：推盘大幅增加，整体去化提升

重点监测12个项目开盘，共推出3034套房源，项目分布在福田、南山、宝安、龙岗、龙华及光明区，其中7个项目为纯新盘，5个项目为加推楼盘。

• 价格方面，目前开盘项目定价保持不变。

• 客户群集中于25-45岁的刚需及改善型业主。

热点项目：

深圳：天健湾时代府（2025.11.1）

• 客户定位：以35-45岁改善型客户为主，项目总价727-1339万/套，开盘推出289套房源。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、项目位于南山蛇口板块，连通前海、蛇口、深圳湾三大核心区；交通便捷，生活配套齐全，居住氛围纯粹，住户结构统一。

2、项目属于新规设计产品，低密舒适，户型实用率极高，保值属性更强。

深圳：中建观玥名邸（2025.11.9）

• 客户定位：以25-45岁刚需及改善型客户为主，项目总价335-523万/套，开盘推出192套房源。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、项目位于光明凤凰城板块核心区域，紧邻13号线地铁德雅路站，交通便利。项目周边教育资源丰富，配套齐全，生活便利。

2、项目属于新规产品，得房率高达95%-100%，户型设计合理，空间利用率高，适合刚需家庭。

本月开盘

表：10.13-11.9开盘项目信息

注：本报告中开盘效果评价依据为：非常好（开盘当天去化率70%以上）、较好（开盘当天去化率50%-70%）、一般（开盘当天去化率30%-50%）、较差（开盘当天去化率30%以下）。
下月预告

表：11.10-12.7部分典型项目开盘信息