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在社区营造上，北京岳各庄-嘉棠璟樾以百分百的诚意

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✅✅围绕“意韵、礼序、趣活、邻里、私享、智造”这6大产品内核，强调邻里趣活、创造互动空间，智造新烟火社区，以人文关怀的细节营造，满足了市场上对于品质内卷的所有想象

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✅✅为人们带来一场前所未有的居住盛宴

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丰台作为北京早期的“非首都功能疏解区”，承担了北京吃穿用行等物资物流集散等低端职能，这点从汇集几大火车站和批发市场能看出来，所以一直处于落后状态，在非首都功能疏解及房地产市场收缩提质的背景下，丰台是北京最早启动腾笼换鸟大规模城市更新行动的，城市更新项目数及投资额均是全市第一，占了北京的五分之一。

在城市更新背景下丰台住宅用地集中供应，2022年10宗位列全市第一；2023年8宗位列全市第二；2024年7宗住宅用地，位列全市第一，作为央企的中海、华润在丰台的土储面积一度占到40%，短期大规模集中供货造成了供需失衡、库存积压。

而在下行市场横空出世的好房子政策又给了还在泥潭中挣扎的库存新房一波必须降价出货的暴击，至此，库存奇高、为回笼资金不断降价、卖到现房，叠加南城落后、界面老旧、教育不行的有色滤镜彻底坐实罩在了丰台楼市之上，所以有了开头所说的很多人从直觉上将丰台从购房清单中删除，形成现房=滞销，越降越没人买的的信任危机。

但大家想过没有，如果说造成今天丰台局面的本质是大面积城市更新集中供地的结果，那只能说明丰台城市更新规模之大，而城市更新带来最大好处是城市界面综合提升以及产业基础的升级，像大红门和新宫这种板块近几年变化也是实实在在的，且丰台库存积压的多在三四环和四环边上区域，有足够的环线价值逻辑支撑，在市场下行阶段，环线代表着资金避险的安全垫。

而且丰台区厚积薄发，除丰台科技园外，在四环内集合了两个国家级重磅规划，一个是北京二三环之间唯一有产业增量空间的丽泽商务区，目标是加强与金融街、北京商务中心区协同发展，打造具有全球影响力的金融发展新区。一个是定位是面向是北京未来发展的大红门首都商务新区，承载新时代大国首都功能。

这两个新区的规划其实已经不但但是聚焦城市发展层面，而是聚焦我们大国职能，定位级别怎么想象都不为过，一个是全球数字货币枢纽，一个是国家文化、国际交往核心区，明显面向的是未来国家的全面崛起，如果你们觉得二三环之间的丽泽商务区、四环内的大红门首都商务新区发展不起来，凭什么去相信五环外的崔各庄、东坝、昌平朱辛庄、石景山首钢文化园，尤其是东坝第四使馆区规划与首都商务新区面可以说一脉相承，都是面向未来世界。

综合我觉得在丰台三四环之间及四环边上围绕丰台科技园、丽泽商务区、大红门首都商务新区的新房项目有足够地段环线和产业价值支撑，而且这些项目前期定位都是改善产品，品质也非常不错，在目前市场冲击下已跌出足够的性价比，给一些刚改客群上车的机会，我们来看看丰台围绕环线逻辑及几个产业区规划有哪些值得上车及推荐的楼盘。

在三环边上东铁营有丰台第一个好房子，东铁营街区被定位为“展现首都高品质宜居生活的重点地区”，目前已经启动城市更新，金茂璞逸丰宜金茂最高产品璞系作品，户型面积为110㎡~192㎡三居至四居，130、150四居为主力产品，目前最低价格已经在8.2万/平起，性价比十分之高。

在丽泽商务区有好房子中海丽金府135-230㎡（10.5-11万/㎡），起步1500万左右，我仍然认为丽金府是北京2025年最被低估楼盘，有充足性价比和升值空间。其次是中海丽泽叁号院99-158㎡，均价9.3万/㎡，起步900万；南侧君礼著125-165㎡，价格已经8万/平起。

在南中轴大红门首都商务新区板块有中环悦府134-213㎡，最低已经8.2万/平起，中海和瑞叁号院103-163㎡已经破8。

丰台科技园板块板块内好房子项目隅西颂108-154㎡三居四居，已经单价在7万/平上下，总价700万起；中建云境110-192㎡ 三至四居，均价7.5万/平起，还有现房中海丰和叁号院，在售168-262㎡四居，均价7.7万/平起，1300万起步。

除此外，还有双规交汇的“睡王”板块新宫，坐拥四环又被丰科、丽泽及首都商务新区围合包夹，对于通勤丽泽、金融街及中关村人群而言，居住舒适度和多睡两小时是最大的改善，新宫好房子建发观宸11-165㎡三居至四室，均价7.5万/平起，产品户型做的都可圈可点，目前也是丰台网签第一名，新拍的观宸二期据了解在产品区间上基本和观宸类似，坚持做改善产品。

作为豪宅“修罗场”，丰台楼市现状本质是认知偏差和供应过剩的合谋，从长远看，丰台必将受益于城市更新行动和战略留白区的产业规划发展，在三四环周边位置，库存大、降价猛不是丰台楼市的原罪，而是跌出来的机会。

丰台买房板块剖析：从铁路割裂的“城市洼地”到豪宅“修罗场”

丰台近几年成为城六区供地最多的区域，改善与豪宅市场集中爆发，头部中海、华润等在丰台的土储占北京总量的40%，百花齐放局面也让丰台楼市成为最“卷”区域，这背后其实有着深层的政策原因，今天我尝试结合历史因素、政策导向及国土空间规划解读下丰台发展的前世今生以及核心价值板块。

过去谈及丰台第一印象是铁路、火车站、批发市场、农贸市场等，作为城六区丰台产业发展和东西海朝等区域比差距巨大，一语概括原因，丰台是北京早期的“非首都功能疏解区”，一直承担了北京吃穿用行等物资物流集散地职能，因为早期北京核心功能区在二环，二环以内集中了80%的ZY部委机关。

丰台坐拥北京南、北京西、丰台站三大“超级枢纽”，这也曾一度导致丰台发展的困局，整个丰台被京沪、京广等8条铁路干线切割为14个碎片化板块，交通隔离导致整个丰台区域的产业发展和协同效应降低，影响了整体的发展速度，也使区域房价不能梯度辐射出现断层局面，像今天丰台站至丽泽商务区直线距离不到3公里，但因铁路阻隔需绕行8公里。

这两点历史原因曾一度限制了丰台区域发展，但在新时代背景下丰台迎来历史新机遇。

一是北京城市化进入后半程，从增量扩张转为存量提质，城市更新被写入“十四五规划”和ZF工作报告上升到国家战略层面，而丰台成为最大受益者。

22年3月印发《北京市丰台区城市更新行动计划（2021—2025年）》；23年启动首批7个城中村改造，投资高达911亿，项目数及投资额均居北京第一；“十四五”更是投资1100亿、13个棚户区改造涉及3.78万人。按照北京城市更新规划，更新街区总面积64平方公里，占丰台总面积的1/5。

二是作为非首都功能疏解主阵地，丰台通过低端产业用地腾退升级为新兴技术产业，引入源源不断的高素质人群。

2017-2025年累计关闭大红门服装市场、新发地水产大厅等68家低端市场，腾退土地相当于672个足球场，疏解市场112家，腾退空间63%转型为科技创新载体，原大红门市场转型为“南中轴数字谷”，入驻字节、视觉科技、商汤AI等企业；纪家庙铁路货场改造为“中关村丰台园西区”，集聚航天科工、中车智轨等硬科技企业。

在大体量城市更新和非首都功能疏解双背景下，紧邻核心区的先天优势让丰台核心区的土地地段价值被重新评估；同时城市更新释放的改善需求与产业升级进入的高科技产业人群让丰台楼市重新焕发出活力，这也是近几年丰台土拍供应日趋激烈，改善豪宅百花齐放的根本原因。

我们再结合丰台区国土空间规划看下丰台区核心发展方向，最终确立板块价值坐标。

在国土空间规划中，丰台定位为建设成首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区、首都高品质生活服务供给的重要保障区、高水平对外综合交通枢纽，重构“一轴、两带、四区、多点”的城市空间结构。

这里面重头戏是含金量最高的首都商务新区、科技创新和金融服务融合发展区两个表述，涉及的四个区中三个，即首都商务新区、丽泽金融商务区、中关村丰台园区，且首都商务新区是独立一段放在科技创新和金融服务的融合发展区的前面，其远期发展定位是要高于丽泽和丰科的。

通过以上我们可以清晰锚定丰台核心价值板块：

一、南中轴-大红门首都商务新区板块

定位是面向是北京未来发展，承载新时代大国首都功能（这个你可以想象），建设高标准、高品质、国际化的多元城市综合区，打造北京城市南部地区高速发展的新引擎。

近几年板块豪宅逐步涌现，有中环悦府134-213㎡、永定金茂府130-175㎡、中海和瑞叁号院103-163㎡改善平层豪宅，也有玺萌壹号院320-464㎡稀缺顶豪别墅，这些都是随着首都商务新区完善而价值逐日递增的时代资产。

二、丽泽金融商务区板块

定位科技金融创新中心，是新兴金融产业集聚区和首都金融改革试验区，加强与金融街、北京商务中心区协同发展，打造具有全球影响力的金融发展新区。

作为北京二三环之间唯一有增量释放的产业发展空间，板块成为高端改善市场最卷的区域，目前在售的好房子项目有两个，分别是中海丽金府135-230㎡（10.5-11万/㎡），已开盘，还有中海丽泽叁号院99-158㎡目前排卡中，算为数不多的小户型产品，预计月底开盘；其他有在售婺源三子165-230㎡、端礼著150-180㎡改善豪宅，南侧有中海甲叁号院剩余180-2300㎡、君礼著125-165㎡、中国府187-650㎡。

三、中关村丰台科技园板块

发挥中关村丰台园区自主创新示范区主要载体作用，建设成为全国科技创新中心的重要承载空间和首都科技创新前沿阵地。

丰台科技园板块位于四环，与丽泽商务区和首都商务新区形成产业辐射联动，不足丰台区1%的土地面积创造出1/4强的财政收入。目前板块内好房子项目为刚开盘隅西颂108-154㎡三居四居，总价800万起；中建云境110-192㎡ 三至四居，总价750万起。

在《推动城市南部地区高质量发展行动计划（2021—2025年）》中提及妙笔生花看丰台，其是建立在丰台良好区位条件之上，对老旧城市界面上进行城市更新和产业升级的贴切表述。

无限拉扯海淀西城，或是3.6环丰台岳各庄嘉棠璟樾的唯一破局之路

王炸年年有，今年特别多，临近年底，西三环传来一条炸裂消息，9月份，城建+建工+住总联合拿下的丰台岳各庄项目，即将入市，目前案名已曝光，嘉棠璟樾，预计12月初开放售楼处。

丰台岳各庄地块9月5日被城建+北京建工+住总联合体以底价29亿元竞得，楼面价为5万/㎡，这块地当时之所以没有别的开发商参与，因为是有这几个市属国企做的片区土地整理，本质是一块用来平衡城市更新、贡献现金流的住宅用地。

近期公示案名为嘉棠璟樾，预计11月底开放售楼处，下面针对此项目粉丝关注咨询的问题作下整体解析：

岳各庄地块会不会开局即巅峰重走丰台楼市老路？

嘉棠璟樾适合哪些人买？值不值得买？什么价格合适？

豪宅修罗场”不是丰台原罪，极限拉扯东西海才是破局点

我在文章《丰台买房板块剖析：从铁路割裂的“城市洼地”到豪宅“修罗场”》《丰台楼市是犯了天条吗？丰台买入逻辑解析》等文章中曾详细解析过造成丰台楼市困境的多重原因。

其一是历史的包袱过重，丰台是北京早期的的“非首都功能疏解区”，承担的是北京吃穿用行物资物流集散等低端职能，从汇集几大火车站和各种批发市场能看出来，而同期的北京二环核心功能区北集中了80%的ZY部委机关，海淀也汇集部队大院和高校资源。

丰台有相当大部分国土空间处于二三环、三四环之间，拥有无与伦比的环线优势，但我们在定义核心地段的时候，环线只是一方面，更重要是所承载的产业以及产业背后高素质高收入人群，而这些在早期都被东西城、海淀承接了，他们又重视教育，形成了学区概念。

在城市发展过程中，留给丰台的只有被铁路割裂发展受限的城市界面、混乱的批发市场环境和满城的烟火气，也在这里被扣上南城落后的帽子。

其二是在历史包袱基础之上丰台缺乏产业支撑，长期以来整个北京西南片区算是产业真空，丰台科技园是北京几大核心产业组团中最弱的，而丽泽商务区尚未形成真正带动作用，也是房价拉不起来的原因。

如果将产业比作是板块价值的骨骼和肌肉，那么产业人才就是流动的血液，没有强产业就失去吸引人才的造血能力，产业背后是高购买力人群，高端配套体系和高质量生源学区，产业不强是制约丰台发展的客观因素。

其三在非首都功能疏解及房地产市场收缩提质的背景下，丰台因地处主城是北京腾笼换鸟大规模城市更新行动的，这些背后需要强力的资金支持，这也是丰台面临同质化、库存压力过大而又不得不持续供地的原因。

而库存奇高，下行市场降价甩卖，叠加南城落后、界面老旧、教育不行的有色滤镜彻底坐实罩在了丰台楼市之上，形成现房=滞销、越降越没人买的的信任危机，很多新房基本开盘即巅峰，开启忐忑的破发之路。

在丽泽、首都商务新区没有形成产业规模带动情况下，丰台唯一的破局点就是放大主城环线优势极限拉扯尽可能多的核心区东西海的改善人群，这些在丰科板块隅西颂、云境销售泥潭和新宫建发观宸一骑绝尘之上也能看出。

作为双拳打破家徒四壁、寄托全村希望的丽泽板块，又遇到一个不争气的渣男，丰台楼市在此耗光了所有运气，岳各庄地块嘉棠璟樾作为片区棚改城市更新的产物，虽有3.6环的区位优势，但仍面临现实的困境。

嘉棠璟樾适配人群和买入逻辑解析

先说下嘉棠璟樾项目基本情况，项目建筑面积5.8万平米，容积率2.67，限高60米（局部80米），规划7栋17层的99㎡、116㎡三居、136㎡、155㎡、176㎡的四居户型，地块整体指标、产品配比与旁边同样由北京建工操盘的熙华台基本相似。

其实通过丰台板块分析，可以清晰看到在丽泽板块没有立住的前提下，丰台虽然占据环线优势，但必须撕去高端滤镜，下沉到刚需品质改善仍有一定市场，嘉棠璟樾如果对标熙华台，99和116三居户型占比70%以上，136和155占比25%，剩余为少量大户型。

环线优势明显，位于西南三环至四环之间主城区，距离长安街、西三环2公里，到西四环和莲石路仅1公里，距离东西城、丰台科技园、丽泽商务区、金融街都在10公里范围内，到达中关村也只有15公里，交通通达性非常强。

三环边位置享受的都是中心城区配套资源，到公主坟-万寿路-五棵松商圈翠微百货、万达广场、华熙live都在2公里左右，门口就是8万平的千禧商业街，还有胖永辉超市；医院临近301和解放军第五医学中心，周边就是超大型的万丰公园、生态公园和足球公园

虽然属于丰台，但是整体城市界面很不丰台，周边道路宽敞，是为数不多不村的地块，也是一个配套属性拉满的地块。

当然槽点也很多，虽然项目不远就是大名鼎鼎的海淀万寿路、翠微学区，但片区靛厂小学、丰台五小、十一学校中堂实验等也是丰台平均水平，考虑学区的退；另外这不是一个地铁盘，距10号线、9号线换乘站六里桥站2公里，即使未来规划的地铁11号线青塔站也有900米，万丰路站1.2公里，考虑地铁通勤的退。

参考距离1.5公里并与海淀一路之隔的熙华台，项目适合来自万寿路学区兼顾上学与居住改善的海淀妈妈，西城品质改善人群以及金融街、丽泽商务区产业外溢人群和小部分中关村四季青等四环沿线通勤人群。

至于为什么没有提岳各庄周边的改善人群，因为片区多以老旧小区和经适房为主，周边青塔、七里庄、大瓦窑挂牌价也就在4万多，尤其在二手房持续阴跌的情况下，多数是不具备置换的能力，总价上限也在600万上下，且片区一些新房也处在滞销状态。

与熙华台相比，岳各庄地块在四环内，不受铁路道路影响，虽然地铁、学区属性较弱，但面向海淀公主坟、五棵松、万寿路大量的老旧小区改善需求，作为周边稀缺的四代住宅配更高主城改善人群，在居住舒适度提升和保值层面没有问题，也让熙华台交付就面临贬值风险。

至于值不值得买，还是看价

关于嘉棠璟樾网上很多大言不惭的人都说要卖7.5万/平，不知道它们是真傻还是博眼球。

项目周边多是十多年以上的二手房，价格参考意义不是特别大，唯一一个是离得不远流通性还可以的洋房小区靛厂路6号院，以改善产品为主，成交均价在8万左右。

其次环线位置及产品更差的熙华台网签均价8.15万/平，小户型三居8万/平，大户型8.5万/平，即使考虑市场下行与四代住宅成本提升进行对冲，嘉棠璟樾均价也不会低于熙华台。

我们再看下总价高度重叠的二环丽泽板块丽泽叁号院，楼面价5.8万、网签均价9.3万，与嘉棠璟樾楼面价差8000元；再看下丰科四环外与嘉棠璟樾楼面价一致的北京隅西颂，网签均价7.87万。无论用环线均价加权平均还是参考丽泽叁号院楼面价差，嘉棠璟樾销售均价都应在8.5万左右。

作为城市更新棚户区改造用地，嘉棠璟樾一定会追求快速的回款现金流，即使快速走量也不会低于熙华台价格，所以我认为嘉棠璟樾托底价格也会在8.2万/平，合理在8.5万/平甚至更高，最终三居产品控制在1000万以内，大户型控制在1300万以内。

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