上海四季雅苑“独栋别墅”业主私挖自家地下室，为什么会导致“邻居家”墙体开裂？

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楔子

前两天，良有方的群里在讨论一则新闻，说的是上海内环内有一个别墅小区，一业主私自开挖地下室，结果导致隔壁邻居家的墙体开裂了。（如上图）

因为我深知别墅区的私搭乱建是普遍现象，而且城管执法难度非常大，所以也没太在意。

后来查了资料发现：这是一户独栋业主私自挖地下室，导致了隔壁邻居家遭殃，而并非我一开始先入为主想象的是联排别墅。

所以今天这篇文章，我就来聊聊：独栋别墅业主私挖地下室，为什么也会导致“邻居家墙体开裂”？

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项目简介

根据新闻报道，该事件发生在上海市浦东新区花木街道四季雅苑小区内，先来介绍下这个小区。

四季雅苑

位于上海市浦东新区花木路1983弄，由和记黄埔地产（上海）有限公司开发，包含别墅和普通住宅两种物业类型。小区西邻世纪公园，南面与新国际展览中心隔路相望。（如上图）

项目以低密度开发为特色，绿化率达55%，容积率0.4 ，户型包含120-520㎡的大平层及别墅产品。（如下图，东侧一排为高层，其余为别墅）

但小区存在车位配比不足，部分楼栋临近高架的噪音问题。 目前市场二手房成交均价维持在18-24万元/㎡区间，所以单户总价超2899万元。

这是豪宅别墅项目，业主都那么有钱了，那为什么还要偷挖地下室呢？

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WHY?

本来我以为是符合：“越是有钱人，就越抠门”定律。但当我查阅了资料之后发现：虽然是，但不尽然。

新闻报道中提到，私挖地下室的这户是122号别墅，所以我用卫星图来到了事发现场，找到了该栋别墅。（如下图）

再放大点看，大家可以看到：这是一个独栋别墅，与周围邻居间至少有6米的距离。（如下图）

别墅一般都是原有地下室的，可这户业主为什么还要私挖呢？

根据找到的资料显示，这个项目中的别墅并非都设有地下室，而这户私自开挖的业主家就是没有地下室的。（如下图）

从这张分析图大家可以看到：小联排，E1和G1户型是没有地下室的，而这户122号别墅就是G1户型。（如上图）

为了让大家能更直观的了解，我画了上面这张染色图，而122号就在没有地下室的这个范围内。

买得起几千万别墅的人，一定是精明人。再加上自己家本来就没有地下室，独栋别墅又与邻居家没有什么“瓜葛”的有利条件，所以偷偷挖个地下室的原因也就找到了。

而这种挖地下室的工程，如果不想让邻居发现，最好是全遮挡起来，而这户业主也是这么干的。（如下图）

但这位聪明反被聪明误的业主，万万没想到：隔那么老远的邻居家墙体，居然会开裂。

如上图是邻居孙女士家的院墙开裂，我猜测应该是隔壁楼栋。

如上图是其他邻居家的墙体损坏，这比院墙开裂更严重了。

按理说，发生了这么严重的墙体开裂之后，该户业主应该立刻停止施工，想办法安抚邻居，并作出积极的补救措施。

但是今年6月发现的开裂，到11月还没有解决。期间物业也多次下发整改通知，城管也介入调查，要求停止施工并回填，但都没能成功。

直到11月12日起，邻居孙女士通过社交平台发声，才起了实质性的效果。14日中午12时20分左右，第一辆满载回填土的车辆进入院内，此后陆续有车辆运送进入。

回填工程预计3天左右可以完成，但是邻居家受损的房子该怎么办？

可能只有通过加固处理了，是否还涉及到赔偿就不得而知了。

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事故原因分析

总所周知：上海是冲积而成的，属于典型的软土地基区域，地下土层承载力较弱。

根据上海市建筑科学研究院的评估：深挖基坑会在其2倍范围内（约60米）对周边建筑地基造成显著影响。

而122号业主私挖的地下室，下挖深度约3.5米、面积约97平方米，按照这个理论计算，至少会对7米以内的建筑地基产生影响。

事实也证明：私挖的地基直接破坏了原有地基的平衡，导致相邻房屋地基发生不均匀沉降。

其实土的水平推力是非常巨大的，所以开发商在基坑维护上花了非常多的代价，但也难保万无一失。如上图，就是四川一项目基坑维护的挡土墙被压垮的瞬间。（如上图）

而上海人耳熟能详的万科“莲花河畔倒楼”事件，其实也是因为一侧堆土过高、另一侧开挖导致的。（如下图）

既然事情已经发生了，那么后续的补救措施就一定要做到位。

一定要通过专业机构对受损的房屋进行安全鉴定，并制定分层回填、压实度≥90%的加固方案，而不是简单的在几天内完成回填就草草了事。

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结束语

在这个事件中，我们可以谴责私挖地下室的业主自私自利，也可以嘲笑他的“无知无畏”，但这样的事情发生在法制相对健全的上海，是不是更应该引起我们的深思呢？

别墅区因为其业主之间相对独立的私密性，给私搭乱建提供了便利，从而成为“违章”的重灾区。城市治理者该如何管理，也是一个值得我们思考的问题。

另外随着别墅区的逐渐老化，如何更新、如何规范，也需要一定之规，但上海似乎还没有相对明确的法规。