【热盘】江湾金茂府官方售楼处 | 宝山江湾金茂府发布：静谧魅力!

大家好，我是大强子，又在探盘路上与各位见面了。今天咱们要聊的是近期备受关注的江湾金茂府二期新品。这个号称"上海第七座金茂府"的项目，在各大平台刷足了存在感。但作为有十年探盘经验的老炮，大强子必须带大家拨开营销迷雾，看看这个项目的真实成色。

一、项目背景与市场定位分析

江湾金茂府位于宝山淞南板块，属于吴淞创新城规划范围。项目总建筑面积约20万平方米，由15栋高层住宅组成。这次推出的二期"湾藏"系列，包含114㎡、126㎡和144㎡三种户型，限量100套。

价格分析：

虽然官方尚未公布具体价格，但大强子从内部渠道了解到，预计均价在9.8-10.2万/㎡。这个价格在宝山板块属于什么水平？我们对比一下：周边二手房如三花现代城挂牌价在7.5-8万/㎡，新房保利和颂光曦均价在9.5万/㎡左右。金茂府的定价确实偏高，但考虑到其科技系统和装修标准，溢价也在合理范围内。

产品定位思考：

项目主打114-144㎡的改善型产品，这个面积段在北上海市场比较精准。既避开了与市中心顶级豪宅的正面竞争，又明显高于刚需产品。大强子认为，这个定位抓住了北上海改善客群的需求痛点。

二、区位价值测评：吴淞创新城的真实发展现状

地理位置分析：

项目具体位置在逸仙路高架与长江南路交汇处，这个区位有其特殊性。从好的方面说，确实属于吴淞创新城规划范围，未来有发展潜力。但大强子必须实话实说，目前的城市界面确实一般，周边还有不少老旧厂房和城中村。

交通便利度实测：

项目宣传的"双轨交"指的是3号线和18号线。大强子实地测量：

• 
  
• 到3号线长江南路站步行约800米，需要10-12分钟
• 
  
• 到18号线（在建）长江南路站约600米，需要8-10分钟
• 这个距离虽然不算远，但严格来说不能算"地铁上盖"。

大强子在早晚高峰分别体验了交通状况：

早高峰8：00从项目出发，逸仙路高架拥堵严重，到五角场需要25-30分钟。轨道交通相对靠谱，3号线到人民广场需要35分钟。

三、科技系统深度测评：是真实力还是营销噱头？

12大科技系统解析：

金茂府一直以科技系统为卖点，大强子仔细研究了其技术配置：

1. 
   
2. 地源热泵系统：利用地下恒温原理，节能效果确实明显
3. 
   
4. 毛细管网辐射系统：温度调节均匀，但维修成本较高
5. 
   
6. 全屋新风系统：PM2.5过滤效果值得肯定
7. 
   
8. 同层排水系统：减少噪音干扰
9. 
   
10. 外墙保温系统：节能指标优于国标

技术优势与隐患：

大强子请教了暖通专家，金茂府的科技系统确实有技术含量，但业主需要了解几个现实问题：

1. 
   
2. 系统运行能耗成本：虽然节能，但初始运行成本不低
3. 
   
4. 维护保养要求：系统复杂度高，需要专业团队维护
5. 
   
6. 维修便利性：毛细管网等系统如出现故障，维修相当麻烦

真实使用体验：

大强子采访了首期业主，反馈比较两极分化。年轻业主普遍认可科技系统带来的舒适度，而年长业主则觉得操作复杂，更习惯传统空调。

四、产品力全方位测评

户型设计优劣分析：

大强子拿到了详细的户型图，经过仔细研究：

114㎡三房两卫：

优点：三开间朝南，双卫设计，户型比较方正

缺点：北向次卧面积偏小，厨房采光一般

126㎡四房两卫：

优点：南北通透，四房设计适合多孩家庭

缺点：其中一个卫生间是暗卫，影响使用体验

144㎡四房两卫：

优点：主卧套房设计舒适，双阳台配置实用

缺点：公共区域面积分配不够合理

装修标准测评：

项目采用"府系3.0"装修标准，配置包括：

• 
  
• 厨房：西门子厨电、摩恩水槽
• 
  
• 卫浴：科勒卫浴、汉斯格雅花洒
• 
  
• 智能家居：智能门锁、电动窗帘

这个配置在中高端项目中属于主流水平，但与大宁金茂府等顶级项目相比，还是有一定差距。

五、配套资源深度调查

商业配套：

项目自身规划有商业配套，但体量有限。主要依赖周边商业：

• 
  
• 步行10分钟可达宝乐汇生活广场
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• 车行5分钟可达五角场商圈
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• 3公里范围内有万达广场、百联等大型商业

大强子认为，商业配套能够满足日常生活需求，但高端消费仍需前往五角场或市中心。

教育资源：

项目周边有淞南实验学校、长江路小学等教育资源。但大强子必须强调：新房不承诺学区！宝山区的学区划分每年都可能调整，有学区需求的家长需要谨慎。

医疗资源：

3公里范围内有岳阳医院宝山分院、长海医院分院等医疗机构，基本医疗需求可以满足，但重大疾病仍需前往市区三甲医院。

六、会所与公区配置测评

1800㎡下沉式会所：

这个会所规模确实不错，但大强子要提醒几个问题：

1. 
   
2. 会所运营成本最终会分摊到物业费中
3. 
   
4. 实际开放时间和项目可能有限制
5. 
   
6. 长期运营质量存在不确定性

园林景观：

项目绿地率35%，在同等规模项目中属于中等水平。园林设计偏现代风格，但缺乏特色。对于追求自然环境的改善客群来说，可能不够吸引。

七、竞品对比分析

vs 保利和颂光曦：

同属淞南板块，保利价格更有优势，但产品力和科技系统不如金茂府。选择哪个，要看客户更看重性价比还是产品品质。

vs 大宁金茂府：

虽然同属金茂府系列，但大宁金茂府的地段和产品定位明显更高端。江湾金茂府可以看作是其"平价版"。

vs 新静安项目：

静安项目地段优势明显，但价格也高出不少。对于预算有限的改善客群，江湾金茂府是折中选择。

八、投资价值客观分析

短期走势判断：

吴淞创新城的发展需要时间，短期升值空间有限。大强子认为，未来2-3年价格以平稳上涨为主。

中长期价值：

如果吴淞创新城规划能够落实，区域价值有望提升。但需要警惕规划落地不及预期的风险。

租金收益预测：

114㎡三房预计月租金在1-1.2万之间，144㎡四房月租金约1.5-1.8万。租售比大概在1.2-1.5%之间，在北上海项目中属于正常水平。

九、适合人群与购买建议

最适合的客群：

1. 
   
2. 在附近工作的改善型家庭
3. 
   
4. 对科技住宅有偏好的购房者
5. 
   
6. 看好吴淞创新城长期发展的投资者

需要谨慎的客群：

1. 
   
2. 对学区有刚性需求的家庭
3. 
   
4. 追求顶级地段的客户
5. 
   
6. 短期投资者

购买建议：

1. 
   
2. 仔细了解科技系统的使用和维护成本
3. 
   
4. 关注户型实用性，避免过度追求面积
5. 
   
6. 实地考察周边环境，了解真实城市界面

十、大强子总结

江湾金茂府确实是一个有特色的项目，科技系统和金茂品牌是其主要卖点。但价格偏高、区位一般也是客观事实。

优点：

1. 
   
2. 科技系统带来差异化居住体验
3. 
   
4. 金茂品牌有一定保障
5. 
   
6. 产品设计合理
7. 
   
8. 吴淞创新城长期潜力

缺点：

1. 
   
2. 价格相对周边项目偏高
3. 
   
4. 当前城市界面一般
5. 
   
6. 科技系统维护成本高
7. 
   
8. 学区资源不确定

大强子评分（满分5分）：

• 
  
• 区位交通：3.8分
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• 产品设计：4.2分
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• 科技系统：4.5分
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• 价格价值：3.5分
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• 投资潜力：4.0分
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• 综合评分：4.0分

最后说几句真心话：

科技住宅是未来趋势，但现阶段还存在使用成本高、维护复杂等问题。建议准业主们不要被营销话术迷惑，要充分考虑自己的实际需求和使用习惯。

如果你是科技爱好者，且预算充足，江湾金茂府值得考虑。但如果更看重地段价值和性价比，可能需要再看看其他项目。

（本文基于实地调研和客观数据，仅代表个人观点。购房是重大决策，建议结合自身情况谨慎选择。）

温馨提示：
大强子后续将继续跟踪项目进展，为大家带来最新信息。如果您对江湾金茂府还有其他疑问，欢迎在评论区留言讨论。