华润置地1号作品：收藏一座城市的精神

文|潘永堂

华润置地变了！

即从过去多年“中高端”产品为主转向“高端产品”进阶领先之路。

过往华润置地在市场上给大众形象更多是主打“中高端产品”，TOP级产品偏少，但未来，华润置地高端产品占比，正在加速度提升。

在这样一个背景下，老潘也了解到，华润置地内部也正在开启一场基于高端产品的新战役。

1

首个作品

不动则已，动则一鸣惊人！

作为首个被誉为“置地1号项目”的上海士林润园

一出场，就惊艳了顶豪圈。

上海士林润园实景图

三个数据，可以见证这个1号作品超强市场爆发力。

其一，破纪录，拿下华润置地史上豪宅“最高价格记录”。

在今天刚改房价持续下跌时，士林润园无论是超27万/平的平均单价，还是起步价6500万的总价——都双双刷新华润置地（中国香港之外）城市豪宅的单价、总价的“最高记录”。

这在全国，也是遥遥领先的高度。

其二、赢在上海，风貌销冠。

上海，作为中国顶豪的塔尖战场，一个城市就占据全国顶豪的大半壁江山。

数据显示，2025年上半年全国5000万级以上豪宅成交的78%落于上海。而士林润园在这个全国最激烈的顶豪战场，却成为2025年上海风貌别墅“销冠”。

其三、“三高”示范生。

更难能可贵的是，同行都在“以价换量”艰难去化时，士林润园却在行业下行期实现了“高单价、高总价”前提下的依旧“高去化”。即实现了营销上的“高单价、高总价、高去化”的罕见“三高统一”。

这背后离不开华润置地高端产品力的大突破。

全国看，上海士林润园，是华润置地开启顶豪战略的“首个作品”。

上海士林润园区位图

下一站，类似上海余庆里、深圳湾澐玺、北京顺义润园别墅则是华润置地集团级“1号作品”序列的持续大爆发。

2

传世恒产

老潘也好奇——低调的士林润园，凭什么做到了“三个跑赢”？

跑赢1：在华润置地内部各地豪宅如云情况下，为什么是士林润园成为集团首个“置地1号产品”？

跑赢2：在上海顶豪战场，竞品玩的都是“中心地段+极致产品”组合牌，士林润园凭什么能在顶豪圈卖得“更高、更贵、还更快”？

跑赢3：上海风貌别墅供应量很大，为何士林润园是上海风貌销冠？比如， 2024 年上海 7000 万以上豪宅成交中，风貌别墅占比就超过 50%。

这等于说，传统豪宅“地段论、产品论”已经解释不了士林润园的三个跑赢。

唯一的答案就是士林润园不是普通的顶豪，而是一个“更高维”的顶豪物种。

上海士林润园实景图

老潘也试着一点点探索这背后的逻辑。

首先，在上海顶豪如云的当下，士林润园的底牌到底是什么？

事实上，尽管当下上海顶豪层出不穷，甚至乱花迷眼时，但归纳起来，上海顶豪打法无非是三类。即

地段主导型顶豪

产品主导型顶豪

以及文化收藏型顶豪

应该说，这三类顶豪，地段主导型靠先天绝对地段优势即使产品打平，也依旧能热销；产品主导型更靠后天产品力真实领先，这个难度相对偏高；而文化收藏型顶豪则属于“难上加难”，堪称“操盘难度系数最高”的顶豪类型。

士林润园，当属文化收藏型顶豪，或是“传世恒产”。

上海士林润园实景图

作为中国海派文明“发源地”的老城厢，士林润园这块沃土，曾是明朝两广总督张鹗翼、徽商胡开文、近代书画宗师董其昌等大儒、巨贾、名士的家族府邸所在；

如今新时代，老城厢当代传世大宅的接力棒，递到了“士林润园”手中。

工业品有价，艺术品无价。

士林润园是极度稀缺的艺术品，是收藏品。

正是凭借这一个更高维的占位，士林润园赢得了上海乃至全球众多“数亿甚至数十亿”身家层峰人士的认可。

其次，凭什么艺术藏品，传世资产就能卖得更贵，更快？

事实上，顶豪鄙视链，就如同马斯洛需求一样——

始于地段、敬于产品、久于社区、名于圈层、终于文化！

上海士林润园实景图

一个通俗的解读就是，在今天顶豪同质化时，一个顶豪如果只能把地段、产品做的优秀，这其实只能算“基础操作”了；“没有精神共鸣的文化，没有邻里同频圈层”的顶豪，充其量只是是钢筋水泥用心组合而已。

同时，文化收藏型的顶豪更保值。

普通豪宅未来可能面临“地段贬值、产品过时、圈层稀释”等持续价值稀释，而作为艺术藏品的豪宅往往“自带乾坤”，甚至时间越久，增值越多。比如独特艺术建筑形态的历久弥新，比如家族文化传承的精神凝结等。

产品终会过时，唯有文化（经典）生生不息！

譬如北京四合院、上海风貌别墅、福州三坊七巷，无一不是！

士林润园实景图，属于效果展示，不作为交付标准

3

不一样的士林润园

士林润园，为何成为华润置地一号作品？

一个重要原因并非是卖得好，产品好，而是士林润园开启了一次顶豪创新的新路径、新玩法。

即士林润园作为上海城市更新风貌别墅的代表作，它不再是地产上半场拿到净地一张白纸绘蓝图，也不再是地产下半场大拆大建的二次建造，而是对历史建筑进行“选择性保留+风貌复兴+功能重构”的“城市微更新”的新逻辑。

上海士林润园实景图

这为华润置地开启全国城市“微更新”开启了

一个里程碑样本。

上海士林润园实景图

其次，作为文化收藏型顶豪，士林润园的叫好又叫座，也证明中国顶豪一种超越物质堆砌、更侧重追求精神与文化认同的居住价值取向正在形成。

大家可能更好奇的是，这个“行业级的”新趋势，为何是士林润园能抢到这个“卡位”，成为行业先行者。

老潘的理解是这源于天时、地利、人和。

比如当下“古宅修复焕新与与现代顶奢住宅“融合的项目，目前国内并不普遍，这类项目如同一场精密的“时空缝合手术”，操盘难度极高，但这也因此创造了不可复制的独特价值，从这一点讲，士林润园是先锋，这是天时。

无独有偶的是，类似上海风貌别墅的住宅，在北京四合院、苏州园林等地也能找到……这些未来都会陆续迎来风貌住宅的“保护与焕新”课题。

上海士林润园实景图

其次，这类古宅与顶豪融合的项目通常率先出现在历史建筑资源丰富、同时高端住宅市场需求旺盛的城市，从这一点来讲，全国最典型、市场根基最厚的当属上海，这是地利。

用句流行语说就是——占据上海“建城史原点”的士林润园，出道即巅峰！

一个黄浦区，半部上海史！

士林润园坐落于黄浦区老城厢主轴核心，而老城厢是上海中心城内文保建筑最集中、规模最大、整体性最好的海派文化风貌区，所以，士林润园，从一开始就是“含着金汤匙出生”。

最后是人和。

士林润园作为上海黄浦区老城厢风貌别墅城市微更新的代表，政府有关部门也多次带队参观交流，并表示老城厢住宅城市更新做得最好的就是“士林润园”。

上海士林润园实景图

4

保护与焕新

最关键的问题来了

作为上海黄浦老城厢风貌别墅“保护与焕新”的标杆项目，士林润园，它是怎么做到的？

综合看，在宏观角度，南房集团与华润置地通过三大招，即“历史原真性保护、当代产品极致创新、操盘模式突破”，实现了“730 年建城史文化”与当代顶豪新兴生活方式的融合。

这三大招中，历史原真性“保护与焕新”，最具挑战！

对此，项目提出让历史真正“活”在当代的价值新主张。

即没有选择简单的“复刻”或是直接“推倒重建”，而是通过“历史肌理复原、非遗技艺活化、科技赋能居住舒适度”三大策略，完成从「历史表皮」到「文化内核」更深入的传承与焕新。

上海士林润园实景图

显然，项目找到了历史焕新的密钥。

但这却是一条极其繁琐、反复、耗时、高成本的研发与落地之路。

另一方面，上海政府基于文物保护和风貌保护的规定与要求也是严苛而精细的。

怎么做？

对此，士林润园核心从四方面进行“保护与焕新”。

其一、社区规划面的“保护”。

该保留的就保留。

士林润园整体以1947年行号图为蓝本复原街巷，统筹约 1.78 万㎡拟保留保护的历史建筑的修缮与开发，最终保留1条风貌保护街巷（望云路）、5条保留弄巷、4段历史界面。

最终新项目呈现，遵循了老城厢 “街-弄-巷-户” 的空间序列，整体形成了“一条绿带”（蓬莱路绿带）、“三条街巷”（倒川弄、净土街、亭桥街）、“五大文化节点”、“八大景区”……最终士林润园新的合院别墅就如同“生长”于原有的社区肌理这个历史底盘，真正成为写意730年城市文化的“传世恒藏”。

其二、“分级修复”是个好思路

“分类分级保护”是重要做法。

即项目整体对一些优秀历史建筑采用「最小干预原则」，而对另外年久失修、破损严重的建筑实施了“异地复建”。

一个典型故事是士林润园“南厢云阁”的复建方案，通过“落架平移”的方式，经过8大复建手法，即将修复完成。

其三、建筑形制“转译”。

基于保护和焕新，项目在建筑转译上下足了功夫。

比如专门提炼的 “石库门头”约35组、外立面构建约44 个，这些都是地标性元素，是为“保护”；

比如运用约 22 种材料复现街店式、江南民居式等多元风貌，这是焕新。

其四、非遗技艺再“活化”

这是繁琐活

但士林润园依旧坚持投入大量成本，复活近乎失传的传统非遗工艺。

比如，一个看似简单的砖块小小缝隙，却蕴藏着非遗“元宝缝” 工艺。

让老潘诧异的是，这个元宝缝堪称“小缝隙、大学问”。

首先，前置的砖缝宽度要严格控制在8-10mm；其次，元宝缝工艺复杂，需要非遗匠人花费长达2个月，历经梅雨校验和伏天暴晒；其三，还要将砖缝弧度误差控制在2毫米以内，这的确非“非遗匠人”不可。

同样，独特的外墙水刷石工艺也让老潘动容。

“水刷石”，从名字看就是高难度。

老潘了解下来，水刷石工艺要严格遵循「三浆三刷」传统流程，以此确保新材质的质感与历史建筑一致。

其三，更让老潘点赞的是，项目在非遗工艺施工中，也形成自己施工标准化。

即《士林润园修复技术导则》，以此对每个工艺环节进行量化规范，保质保量。比如

• 木构件含水率需控制在 12%-15%，修复后涂刷天然桐油进行防腐处理；

• 水刷石面层石子嵌入深度不得小于 2/3，确保颗粒粘结强度≥1.5MPa；

• 青砖砌筑需经「选砖 - 浸浆 - 挂线 - 剁灰 - 磨缝」5道工序，每 5 米墙面平整度误差必须≤3 毫米。

这些复杂技艺早在 2011 年就被列入国家级非遗名录，成为项目的文化标识。当然，这也让士林润园构建了极高的产品壁垒。

上海士林润园实景图

士林润园的实践证明，风貌别墅的保护与焕新，不仅是建筑物质形态的修复，更是文化基因的解码与再生。

而士林润园，戴着镣铐展开风貌别墅的顶豪之舞，通过修旧如旧，保护与焕新，功能迭代，最终实现了士林润园“建筑可阅读、街巷可漫步、社区有温度”的文艺藏品。

上海士林润园实景图

5

极限定制

最基础，最根本的问题来了。

既然是730年在地文化和古建保护，那么作为艺术收藏品、作为传世大宅，其产品居住是否能实现当代富豪群体的挑剔舒适度？

上海士林润园会所实景图

1，价值共生

对此，华润置地提出了一个“文化与居住”价值共生的破题思路。

其一，风貌古建的“保护、保留”，为顶豪提供不可复制的稀缺性（地段+文化双重溢价），这是可量化的“溢价”，比如上海石库门顶豪就比同区域普通顶豪溢价在40%以上。

其二、“焕新”的二次再创新，真正让历史建筑“适配现代生活”，避免 “文物式居住” 的不便，让顶豪客群愿意作为第一居所，长期居住，而非单纯收藏。

上海士林润园健身房实景图

上海士林润园泳池实景图

上海士林润园会所实景图

所以，“保护与焕新”不是对立，而是让 “历史价值” 与 “顶豪价值” 相互赋能，价值共生，这就打破了传统风貌古建保护与现代居住舒适度之间看似的矛盾，这种创造性转换，不再追求将历史封存在玻璃柜里保存，而是让历史元素与现代生活平等对话、交织共生。

历史，不再是封存的包袱，而是文化的滋养，活力的源泉。

2，上海中心纯正合院

如果一句话总结士林润园的产品价值，8个字就够了。即

上海中心风貌合院。

拆开看，“上海、中心、风貌、合院”，4组词，一一诠释了士林润园最霸道的价值底座。

事实上，中心豪宅虽多，风貌产品虽多，但还能是纯低密合院则凤毛麟角了。事实上，士林润园是

黄浦城心近10年来罕见的低密合院。

如果再延伸，一宅一策，非遗定制、超低能耗，则是价值的再度延展。

所以这103套的纯合院的“纯粹性、定制性、稀缺性”，足以匹配最低6500万总价以及27万/平米的均价。

为何是纯合院？

其一，合院产品，本就是中国绵延千年的人居智慧结晶。而士林润园“围合式”合院所蕴含的人居仪式感、私密性与场景感，不仅与这片土地上绵延数百年的家族传奇遥相呼应，更精准契合当代财富阶层于都市核心区追求“院藏天地、宅纳乾坤”的终极居住理想——即在城市繁华深处，筑就一方有天、有地、有自然的奢宅。

其二、追根溯源，传统风貌里弄居住排距窄、开间小、私密性差，而今天风貌别墅总价动辄几千万甚至1个小目标，然而其空间尺度感却受限于产品类型，也因此，士林润园开创了上海市中心独一无二的风貌人居范式——即以传统合院为蓝本，打造103套、主力面积210-500㎡的纯合院别墅社区。

不仅仅是合院业态，华润置地最大化了合院产品的居住优点。

首先，私密性大优化。

建筑单体规划上，项目请来被誉为“国内中式建筑开山鼻祖”、“全球中式合院引领者”的蒋愈操刀。整个项目采取墙高、院深策略，营造隐奢之境。即通过高高的院墙围合展现出“深宅大院”的居住气度，将每家每户与街坊邻里分割开；

同时，针对性解决了楼栋间的对视隐私痛点，即借由巧妙的建筑错位布局，且相邻院墅入户门窗完美避让，确保居住私密。

上海士林润园实景图

值得一提的是，项目东向露台可一眼对望上海陆家嘴“三件套”。

既得上海封面之景的繁华，又得城中宁静自然的惬意。

其次，优化采光，扩大窗墙比提升舒适度。

士林润园加大立面开窗面积，将窗墙比增加约1:1.5，以通透的玻璃界面消弭建筑与自然的界限，优化了室内采光条件。

在私家庭院的打造上，士林润园遵循“宅园合一”的营造理念，创造构建“首层庭院、二层阳台、三层露台”的立体园林体系；

同时，一层客厅搭配全景大面积落地窗，客餐厅与庭院、卧室与露台，室内外空间得以相互延展，实现了“园在宅中生，宅在园中隐”的境界。

上海士林润园示意图

不仅如此，士林润园还成功获得了“超低能耗建筑”方案的批复，这很难得。

得益于项目外立面融合全球顶级门窗系统和硅墨稀保温外墙等超低能耗技术，并采用三层中空 Low-E 玻璃实现高效隔音，隔绝城央喧嚣的同时保留通透感，最终在“粉墙黛瓦”古建之下，依旧实现了国际一线豪宅的居住品质。

3，极限定制: 103套，套套不一样

在顶豪产品进化中，能响应客户深度个性化需求的能力，远比标准化豪华更能引起高净值人群的内心诉求。

在这一点上，士林润园把“个人定制”玩到极限了。

一房一策，无一重复；

103套，套套不一样。

应该说，黄浦区老城厢的昔日世家大宅，虽遵循共同的营造法则，但却在细部处理上各具风韵和个性，比如各自风格迥异的一砖一瓦、一园一景……都诉说着家族独特的审美追求与精神气质，也凝练为引以为傲的身份标识。

今天，士林园林建筑“一宅一定制”，整体由“国内中式建筑开山鼻祖”蒋愈操刀建筑，每套合院都拥有独特的立面、空间和景观，通过形制、色彩、立面比例，以及材料、线脚、装饰构件等宏微观层面的精妙变化，让103套合院别墅焕发出不同的建筑活力。

园林更是由景观大师朱育帆领衔，融合江南“移步换景”与国际社区理念，个性打造“一宅一园”，宅园适配；宅、园皆个性。

上海士林润园实景图

看103座院墅，如同103个拥有独立生命与性格的个体。

漫步其间，就好比步入一个“建筑文化艺术展”，街店式风貌、拼接式风貌、石库门里弄风貌……堪称微缩版的“万国建筑博览园”。

值得一提的是，士林润园个性定制，不仅体现在建筑、园林的空间格局，甚至开始深入客户的精神层面。

比如项目复刻了石库门“随墙门”形制，门楣匾额可以根据业主家族文化进行定制题字。

同时入户地铺、入户门把手等都可以定制，这让每一栋别墅不只是生活的居所，更是延续家族荣光、书写家族史诗的载体。

6

强大操盘力

风貌别墅的操盘难度远远高于普通豪宅

而在风貌别墅操盘中，士林润园操盘难度又是TOP级的存在。

难度一：大多风貌别墅修旧如旧，都是“保留历史建筑 + 新建高端住宅”的混合开发模式。而士林润园则是浑然一体的融合，即在外部“建筑立面、规格范式”等要留住老城厢建筑的“形”与“神”，而在内部居住空间又要以现代创新回应当代人尊享生活。

这种“外古内今且无界融合”的营造术，是难题一。

难度二：老城厢建筑风貌立面“修旧如旧”已经够难了，士林润园更难的是“一房一策”，103套别墅，套套不一样，这势必在整体营造无论是转译复杂度、建造工作量等都形成了几何级的暴增。

显然，士林润园对开发商“综合功力”提出了“近乎极限”的挑战。

首先，造品先敬品，既要有对730年在地文化拥有足够敬畏心，又要拥有历史建筑专业转译传承力，士林润园如此难度的风貌别墅，没有历史建筑信仰，没有金刚钻，大多开发商不会干、不愿干。

其次，作为世界级的上海非遗孤品，自然产品视野必是世界级，这也需要操盘手拥有全球顶尖资源的整合能力甚至共创能力。

即一方面能否邀约到像傅厚民、蒋愈、朱育帆、徐睿坤这些高级别大师参与设计，另一方面还能与全球大师一起基于遵守在地文化进行共创、共建。

比如在士林润园，为何会所与第一套样板房会选择“傅厚民”？

对此，项目方表示：“当初士林润园在选择设计师时，如果只是找一个当下时尚流行的设计师，也许士林润园做了当下的时尚，但3、5年之后就很有可能变成一个过去式。

对比之下，傅厚民擅长对未来生活方式的前瞻性定义，并且设计风格温润雅致，经得起时间的淬炼。基于此，项目邀约全球顶级室内设计大师傅厚民作为士林润园的会所和第一套样板房。”

上海士林润园傅厚民样板房实景图

其三、能否不妥协的开展产品极致追求。

即能否像士林润园那样，为一个项目访谈300多位客户，并敢于投入巨大成本实现“一房一策”，华润置地的“多此一举、精雕细琢”，完全是为打造全球高净值人群真正心动的奢宅。

结果是超越预期的。

其一，两大央国企携手共创。

南房集团深耕黄浦区旧改近30年，深刻理解本地文脉与政策；而华润置地则具备高端产品营造和顶级资源整合能力。

这种组合确保了项目在文化尊重与商业成功上的平衡。

南房与华润置地，犹如“最懂土地的人”和“最懂产品的人”的强强联合。

尤其在风貌古建别墅这种超难度城市更新项目中，本土经验与顶级产品力的结合是成功操盘的两大要素。

其二、创新大师共创的设计模式

能邀约全球顶级大师，往往拥有各自的设计主张和腔调，而士林润园没有让建筑、室内、景观设计师各自为战，而是让他们在同一个“共创体系”中协同工作。

当下顶豪设计已进入“无大师，不顶豪”的状态，但许多顶豪却只是停留在邀约顶级大师为其项目“贴金”，华润置地更深一步，构建了一套既能让大师智慧才华得以充分绽放，又能融合项目自身在地文化、客户需求以及甲方产品价值观文化得以升华的系统性平台。

华润置地对此取了一个大气的专用词，即要与全球大师构建一个“设计共创体系”。在这个体系平台下，顶级设计师不再是孤立的乙方画图匠，而是形成产品价值观的融合、项目在地文化的适配。

但在这种共创中，华润置地体现出了整体的“上帝视角”，既要求各个大师设计不能相互割裂，而是彼此无缝衔接，无界融合。

比如单独看，室内设计是全球顶级设计大师傅厚民，建筑大师是国内新中式的蒋愈、景观大师是清华大学朱育帆、香港翊象徐睿坤，但一旦将各个大师对应的“建筑、园林、室内”三者放在一起是否会“融合生硬，腔调多变”，最终难以无界融合，形成统一产品力。

对此，项目方表示：

“士林润园这个项目均好性非常好，既建筑、景观与室内三大环节，无论是各自的设计表现力，还是三者之间的无界融合都做的非常强，形成了统一的产品力。”

作品营造过程中，项目将室内设计大师傅厚民、建筑大师蒋愈、景观大师朱育帆、香港翊象的徐睿坤等的智慧，与伍江、周俭等资深学者对城市文脉的研究成果，以及马崇恩、王新明等带领的非遗匠人的传统技艺同台对话，无界融合。”

上海士林润园实景图

应该说，传统顶豪拿地到开盘往往只需6个月，最多1年左右。

对比之下，士林润园堪称慢工出细活。

即在2021年拿地之后，项目直到2025 年8月才得以惊艳亮相，无论建筑立面、户型，抑或会所，每一处看完之后都是惊艳，都是“时间的玫瑰”。

小结

上海的“根”在老城厢，在士林润园。

上海的精神是海纳百川、开放包容、精致坚守。

某种意义上，作为收藏型顶豪士林润园，“收藏”的不仅是上海的中心地段，精致的非遗工艺，更是这座城市的精神与文化。

所以，士林润园的热销，是水到渠成！

另一方面，士林润园的热销，其意义也远超单项目的成功，也代表了华润置地高端产品力和营造体系厚积薄发的小验证。