草长老高、挂牌多年难出手，闽侯别墅为何沦为 “楼市弃子”？

如果将时间倒退到十年之前，买别墅是福州改善人居话题，那些当年看过别墅的买房人，应该知道当年福州遍地别墅盘，开发商更打出有天有地的广告语，吸引第一次要升级住宅需求的人。

1、当年住在乡下是热潮

十年前的闽侯，别墅市场正处黄金时代，成为福州楼市最耀眼的风口。彼时 “禁墅令” 之下，纯别墅地块稀缺性凸显，叠加闽侯依山傍水的自然禀赋，旗山、乌龙江环绕的墅区成为置业者追捧的焦点。

融侨小院、泰禾红悦等标杆项目引领热潮，以 “市区价格买别墅” 的定位打破门槛。300 万左右的套均总价，搭配超 100% 的赠送面积，地下室、露台、入户花园一应俱全，让改善型购房者直呼超值。开发商精准拿捏需求，将别墅功能做足，低容积率搭配围合式院落，既保留有天有地的居住感，又兼顾性价比。

关键是客群也认为福州改善已经进入别墅时代：彼此闽侯、城南、永泰、贵安等地别墅供给十分巨大，各大房企也十分看好这个市场，很多山沟沟的地方或者当年认为是乡下的乡下的地方，都开始卖别墅。让当地人都觉得自己民房开始身价倍增，开发商的“住在农村”营销策略，在配合场地布置，着实吸引不少人。

数据见证火爆：看房客络绎不绝，售楼处座无虚席，“物以稀为贵” 的预期让投资者与自住者争相入场，主要是闽侯别墅凭产品创新与价格优势，成为当年福州楼市的 “现象级” 热销品类。

2、二手房分析

复盘别墅买房的需求本质可归为两大核心 —— 自住型置业与投资型置业，二者的决策逻辑、关注点截然不同，却共同构成了别墅市场的主要需求版图。

自住型置业：追求 “有天有地” 的生活质感

自住买家核心诉求是改善居住体验，看重别墅的实用性与舒适度。他们更关注户型布局、采光通风、院落大小等居住细节，以及周边生态环境、圈层氛围和生活便利性。这类买家多为改善型家庭，希望告别高层拥挤，享受低容积率、私属空间带来的静谧与自在，别墅的露台、地下室、花园等功能区，能满足家庭聚会、兴趣拓展等多元生活需求，是对品质生活的直接兑现。

投资型置业：瞄准稀缺资产的增值潜力

投资型买家则以资产增值、保值或出租收益为目标，核心关注市场稀缺性与流通性。他们会重点研判别墅的地段价值、政策导向（如 “禁墅令” 带来的地块稀缺性）、板块发展潜力等核心要素。优质别墅因土地稀缺、供给有限，常被视为抗通胀的优质资产，投资客更倾向于选择核心区位或潜力板块的产品，期待通过长期持有实现资产溢价，或通过高端租赁获取稳定收益。

两者结合爆发出惊人购买力，当年那些楼盘基本卖完了，但是预期却不及当年，二手房目前处于有价无市，即使成交也是跳水价，让所谓保值成为虚幻一场。

3、后市分析

以南通和南屿为例，核心区还有大量土地，这说明片区土地是管够，而且这些地方区位比许多二手房别墅区位还要更好。所以供大于求是长期存在。

至于二手别墅目前跌幅比普宅还要厉害：

根据近两个月成交，外围比如贵安成交要很久，但是闽侯由于价格降的厉害，成交周期有所缩短，但是成交量是很少，毕竟二手别墅不是当下二手房主流。

在纵向对比一下历史价格：

当年很有名融侨小院，二手房成交周期都很长，不少还是要两三年，只能是姜太公钓鱼愿者上钩，”

总结起来，外围别墅这种产品不保值，已经是消费品。至于目前改善地块，比如最近出让土地，未来如果做别墅。最大问题不是区位产品，而是购买力。过去闽侯等外围别墅中坚购买力都是中产或者一些小老板，估计不少人现在还持有着。而市中心这些改善别墅估计都是千万起步，这些对应客群，可能现在手上已经有别墅资产，也就是这部分重复购买可能性很低了。

十年一个周期，当年别墅其实也挺难卖，但是2016年大牛市让当年滞销别墅突然火了，本质是怕涨心态；但是现在供大于求，别墅是可买可不买状态，现在别墅估计后市堪忧。